Bude mít daň z nabytí nemovitosti místo jednotné sazby dvě, nebo dokonce tři?

To je blbý, to se bude líbit, říkával Jan Werich. Obávám se, že to může platit, i když nejde o umění, také pro návrh novely zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, který předložili poslanci za Českou pirátskou stranu v čele s poslancem Tomášem Martínkem. Návrh je komplikovaný, ale líbivý.

Sdělovací prostředky o něm referovaly vesměs pozitivně a čtenáři jej také většinou kladně přijímají, leč asi to bude tím, že málokdo dočte vše do konce. Návrh shledávám značně nepovedeným, i když, což je chvályhodné, chce snížit sazbu daně, jenže – a právě v tom je háček – jen pro někoho, přičemž výběr těch, kdož mají platit nižší daň, se jeví nevhodným a nespravedlivým.

Proč komplikovaně zvýhodňovat jenom někoho?

V současnosti činí daň 4 % ze základu daně, jímž je zjednodušeně řečeno kupní cena nemovitosti. To by nadále byla základní sazba daně. Snížená sazba daně – poloviční – ve výši 2 % by se platila do základu daně 4 miliony Kč. Pokud by nemovitost byla dražší čili základ daně vyšší než ony 4 miliony, tak ze základu daně nad tuto částku už by se rovněž odváděla daň 4 %. (Kupř. ze základu daně 3 miliony by se tak místo dosavadních 120 000 Kč platilo jen 60 000 Kč, ze základu daně 5 milionů Kč místo dosavadních 200 000 Kč jen 120 000 Kč.)

Kdyby byl formulován návrh zákona jen takto stručně, nebylo by co namítat. Všichni, kdo kupují standardní, neluxusní nemovitosti, by platili méně, a z prvních 4 milionů sjednané hodnoty nemovitosti – základu daně by platili méně i kupující dražších a luxusních nemovitostí. Jenže zákon má přinést výhodu jenom někomu, a to tomu, kdo nevlastní jinou nemovitou věc určenou byť i jen částečně k bydlení nebo spoluvlastnický podíl na takové nemovité věci nebo podíl v bytovém družstvu.

Proč mají být zvýhodněni jen někteří?

Připadá vám to jako sociální opatření? Mně vůbec ne. Protože současně má platit, že pokud nemovitost kupují manželé do společného jmění manželů, postačí, když nové podmínky pro získání daňové výhody splní pouze jeden z nich. Splňují-li podmínky oba, použije se po případné změně snížená sazba daně pro část základu daně do 8 000 000 Kč a základní sazba daně pro část základu daně přesahující 8 000 000 Kč. Tedy manželé bydlící dosud v nájmu si budou moci pořídit i hodně luxusní a drahou nemovitost, a přitom budou požívat výhody snížené daně…

A uvažme, že v nájmu vůbec nebydlí jen chudí lidé, ale třeba kupř. v Praze spolu se sociálními případy bydlí v nájmu v magistrátních bytech i soudci nebo státní zástupci. Proč by měl mít nižší daň soudce s platem třeba 100 000 Kč, který si pořizuje dům? A nezastírejme si, že i mnozí vedoucí a dobře placení komunální politici si přidělují ve svých obcích nájemní byty. Zatímco, jak už jsme uvedli, někdo, kdo se stěhuje za prací a tam si kupuje byt nebo dům nebo potřebuje větší prostory pro bydlení rodiny, by měl platit vyšší daň jen proto, že už vlastní malou zděděnou garsonku? Má to logiku?

Chytrý právník dokáže obejít každý zákon

Návrh zákona samozřejmě počítá s tím, že by jej lidé – poplatníci daně – různě obcházeli. A proto má platit podmínka, že poplatník, který chce odvést sníženou daň, má v den uplynutí lhůty pro podání daňového přiznání v nabývané nemovité věci přihlášen trvalý pobyt. Snad není takový problém se dočasně, jen pro účely získání daňové výhody přihlásit k trvalému pobytu třeba i v místě, kde se nachází rekreační nemovitost apod. Dále má obcházení zákona, kdy by skuteční kupující jako kupujícího nastrčili formálně někoho jiného z rodiny, kdo podmínky pro nižší daň splňuje, zabránit opatření spočívající v tom, že pokud poplatník daně, který platil sníženou sazbu daně, do 5 let od nabytí vlastnického práva k nemovité věci bezúplatně převede takto nabyté vlastnické právo, nárok na použití snížené sazby daně zaniká.

Tím se hlídá, aby nemovitost nekupovali na oko třeba rodiče a posléze ji nedarovali dětem. Ovšem, pokud dojde k úplatnému zcizení nemovitosti, tedy jejímu prodeji, nárok na osvobození zanikat nemá. Daň by se nedoměřovala. Předkladatelé se snažili zabránit zneužívání výhod, ale jako právník dokáži vymyslet a poradit klientům i jiné způsoby, nebudou třeba úplně zadarmo, bude nutno počítat s určitými náklady. Ale ty budou rozhodně mnohonásobně nižší než ušetřená daň, takže se obcházení zákona vyplatí. Proto se v praxi mine snaha účinkem, naopak jen budou zatíženy dalšími kontrolními agendami orgány finanční správy.

A začíná legislativní chaos…

Není tedy divu, že vláda, i když z jiných důvodů, zaujala k návrhu zákona kritické stanovisko. Na to poslanci Pirátů reagovali a k vlastnímu návrhu zákona podali 2 pozměňovací návrhy. (Článek zachycuje stav legislativního procesu ke dni sepsání, a to 23. července 2019, kdy jsou podány celkem 4 pozměňovací návrhy k zákonu, který má změnit zákonné opatření Senátu.)

Ovšem současně poslanec Tomáš Martínek předložil pozměňovací návrh, kterým chce zavést ne 2, ale hned 3 sazby daně. Nulová sazba daně by se použila pro část základu daně (kupní ceny nemovitosti) do 2 000 000 Kč, snížená sazba daně (2 %) pro část základu daně přesahující 2 000 000 Kč do 4 000 000 Kč a základní-plná sazba daně 4 % pro část základu daně přesahující 4 000 000 Kč. Řekl bych, že už na samém začátku legislativního procesu – nyní v době parlamentních prázdnin je návrh zákona stále v 1. čtení, ačkoliv byl předložen již v říjnu 2018 – je z toho pěkná bramboračka. Jako když pejsek a kočička pekli dort.

Radši trestající daň zrušit

Mnohem více se mi proto zamlouvají dva alternativní pozměňovací návrhy poslankyně Jany Levové (z hnutí SPD). Cílem jednoho jejího pozměňovacího návrhu je úplné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Od listopadu 2016 je daň hrazena kupujícím nemovitosti.(Oproti předchozí situaci, kdy daň hradil prodávající, jakož i předchozí dani z převodu nemovitosti, kterou hradil zásadně prodávající.) To reálně znamenalo skokový nárůst nákladů na pořízení nemovitosti o 4 %, protože změna v osobě plátce daně na trhu s nemovitostmi se neprojevila v poklesu prodejních cen nemovitostí, jak se předpokládalo. O výši daně prodávající kupní ceny nesnížili. Přitom nelze nemít na zřeteli, že tržní ceny nemovitostí stále stoupají. Pořízení nemovitosti je čím dál tím nákladnější.

O něco podobného jako poslankyně Jana Levová se pokusili hned na začátku stávajícího volebního období Poslanecké sněmovny se stejnými argumenty poslanci ODS, když jako jeden z prvních návrhů zákonů předložili v podstatě totožný návrh na zrušení daně. Jenže ze strany ODS, která je nyní v opozici, to shledávám pokryteckým. Daň z převodu nemovitosti činila 5 %, během vládnutí koalice vedené ČSSD byla snížena na 3 %, ale právě během vládnutí koalice v čele s ODS byla posléze zvýšena na 4 %, ačkoliv tehdejší vláda měla v programovém prohlášení cíl daň zcela zrušit.

Kritika daně

Převodní, a především pak nabývací daň zvyšuje cenu pořízení nemovitosti, tedy prodražuje zejména uspokojení základní lidské potřeby bydlení, je tak překážkou třeba mobility pracovní síly, neboť postihuje každého, kdo si pořizuje nemovitost k bydlení třeba z důvodu stěhování za prací, stěhování do většího obydlí s ohledem na nárůst počtu členů rodiny (např. při narození dětí atp.). Někdejší daň z převodu nemovitosti bylo možno ještě alespoň považovat snad za jakousi daň z příjmu sui genesis (svého druhu), pokud ji platil prodávající, tedy ten, kdo měl z prodeje nemovitosti příjem. Daň z nabytí nemovitosti však už lze považovat v podstatě jen za trest za nabytí nemovitosti. Stát trestá ty, kdo si pořizují nemovitosti zejména k bydlení a nespoléhají na sociální pomoci státu nebo obcí, když zvyšuje náklady na pořízení nemovitosti.

Nebo aspoň úlevu všem

Cílem druhého pozměňovacího návrhu poslankyně Jany Levové, pokud by neprošel návrh na úplné zrušení daně, je snížení daně z nabytí nemovitých věcí. Rovněž na 2 %, jak navrhuji Piráti, ale pro všechny poplatníky bez rozdílu. Pirátský návrh zákona, na který její pozměňovací návrh reaguje, přináší snížení daně na polovinu ze 4 na 2 %, ale jen pro určité kategorie poplatníků, které zcela nevhodně rozlišuje.

(To už jsme uvedli: upřednostňuje kupř. ty, kdož bydlí v nájmu, nevlastní tedy zatím žádnou jinou nemovitost určenou k bydlení, ačkoliv si pořizují nemovitost nikoliv k uspokojení základní lidské potřeby bydlení, ale třeba jen k rekreaci, zatímco pro ty, kdož už nějakou nemovitost určenou k bydlení vlastní, žádnou úlevu nepřináší.)

Pozměňovací návrh v důvodové zprávě argumentuje správně tím, že poslanecký návrh zákona přináší značně komplikovanou právní úpravu, kterou bude možno různými způsoby obcházet, tedy dosahovat nedůvodného snížení daňové povinnosti. Nová právní úprava zkomplikuje činnost finančních orgánů, přinese jim další agendu a nové povinnosti. Pozměňovací návrh proto úpravu zjednodušuje a úlevu na dani, její snížení ze 4 % na 2 %, když ne tedy ideální úplné zrušení daně, přináší všem poplatníkům daně.

Zamezuje tedy potenciálnímu znevýhodnění části občanů, obyvatel – a poplatníků daně, jakož i obcházení nové právní úpravy. Došlo by sice k určitému nevýznamnému snížení příjmu státního rozpočtu (protože výběr daně z nabytí nemovitosti rozhodně není pilířem příjmové stránky státu), může však být minimalizován jednak samotným nárůstem cen nemovitostí na běžném trhu a také větší ochotou obyvatel k prodejům a koupím nebo výměnám nemovitostí s ohledem na nižší sazbu daně.

Více realizovaných obchodů s nemovitostmi pak může úbytek ve výběru daně dorovnat, popř. může být dokonce výběr daně i vyšší. Vyšší počet případů odvodu nižší daně může státu přinést stejný efekt jako nižší počet případů odvodu vyšší daně. Především však současně uleví občanům.