Názory k článku 3 důvody, proč koupit nemovitost

reklama od realitek

Autor "pozapomněl" že ikdyby byt koupený za 1,5M skutečně pronajal za 8k (dost nereálné) že také bude měsíčně platit nějaký fond oprav a občas případně nějaké opravy v bytě, címž mu zbyde podstatně menší než uváděná částka.

Pronájem bytu v Praze již zdaleka není takové terno, jaké to bývalo ještě před několika lety. 1+kk se pronajímá již za 6 000,- Kč i méně + poplatky. Nový byt bych nikdy nedal k pronájmu, protože vám ho nájemníci totálně zhuntují a následné opravy vás přijdou mnohdy na víc, než jste na nájmu vydělal. A to pomíjím takové drobnosti, jako vyhazovat z bytu neplatiče či platit poplatky za byt, i když tam nikdo nebydlí. To, co popisuje autor, platí v ideálním případě, mít štěstí na nájemníka solidního, solventního a dlouhodobě byt užívajícího. Bohužel, většinou takoví nájemci nejsou.

Pro nás, kteří mají několik nemovitostí k pronájmu, dosti trapný a lživý článek...

mit 8000 z najmu uz cisty zisk, tak to ale nebude urcite z bytu co stal 1,5M

Leda tak komplet zařízený a s praním špinavého prádla v ceně :-)

Podle mého názoru povrchní článek a špatné počty. Je třeba výnosnost z pronájmu propočítat důkladněji, nejen výši nájmu a splátku hypotéky...
Pominu-li skutečnost , že si vodu, elektřinu a plyn bude platit nájemce sám, tak je tu ještě fond oprav a další "drobné" poplatky - např. výtah, osvětlení na chodbě, možná odměna správci. Dále nezapomínejme na daň z příjmu a další náklady (inzerce nového nájemníka, úklid v domě pokud ho dělá firma atd.). Po 20 letech vypadá byt jinak, pokud je můj vlastní a v jiném stavu, jestliže v něm bydlí nájemník (pravděpodobně se jich tam vystřídá i více). Byt se dříve "opotřebuje". Po 20 letech je tedy nutné udělat větší rekonstrukci a když si náklady ve výši 250000,- vydělíme 240 měsíci, tak se dostáváme na částku 1041,- Kč měsíčně. Náklady na rekonstrukci mohou být pochopitelně i vyšší. Už se vůbec nezmiňuji o pračce, ledničce nebo bytě, který je částečně vybavený. Ano, můžeme nájem navýšit, ale nájemník se většinou hledá déle a některé měsíce mohou být neobsazené. Zálohy na spotřebu a poplatky tak platíme ze svého.

Kvalitní byty (které vydrží desetiletí) se obvykle kupují pro uchovávání hodnoty peněz, ne aby člověk průběžně vydělával. Funguje to tak zhruba posledních 150 let, co se v západní Evropě a střední Evropě staví nájemní domy - u nás bohužel zpřetrháno 40 lety komunismu, v 90. letech se pak činžáky vraceli a restituenti, protože neměli kapitál na opravy a údržbu (a z regulovaného nájemného se kapitál vytvořit nedal), je prodávali Rusům a Italům, kteří dům rozdělili na jednotky a byty rozprodali. Dnes je v ČR klasických nájemních činžáků málo. Já pronajímám byty, nic na nich nevydělávám - spíše provoz částečně dotuji, příjem na živobytí mám z jiné činnosti (vlastní firmy), ale rád bych někdy činžák koupil - nebo i postavil, ale bytů je nadbytek a stavět nový činžák vzhledem k demografickému vývoji asi nemá smysl.

To možná takhle funguje 150 let, jenže se podívejte na demografický vývoj. na webu si můžete lehce stáhnout porodnost od roku 1900, kolik dětí se každý rok narodilo. Vypadá to hrůzostrašně. Zatímco po válce se rodilo 250-280 tis. dětí, za husáka 150-180, po roce 93 už jen kolem 100 tis a kolik si myslíte, že budou mít tyhle porevoluční ročníky dětí při porodnosti 1,4 na jednu ženu? Přičemž začnou odcházet silné poválečné ročníky a 50. léta - prům. věk dožití cca. 78 let. Do toho si přidejte nezájem imigrantů o chudou ČR, dostavbu dálniční sítě a možnost dojíždění na velké vzdálenosti jako např. v Německu a přesun většiny práce z výroby do služeb, kde nemusíte v 6 zapnout soustruh a ve 2 no výpnout, ale občas se objevit v práci a reportovat výsledky.
Takže těch 150 let tu hodnotu něco táhlo, nějaká poptávka. Do budoucna ji tady nevidím. Taky to může dalších 30 setrvale s občasnými výkyvy klesat.
Osobně si myslím, že v budoucnu to bude nejen jako v Německu, kde je celkem běžné do práce 100 km po kvalitní dálnici, tzn. u malého ČR můžete bydlet levně v hezkém prostředí 100 km od práce ve velkém městě a za 40min. být 3krát týdně v práci. Za druhé si myslím, že to bude více jako v USA. Dnes pracuji v městě A, koupím si tam domek, za rok se přesunu přes celý kontinent do města B, domek v městě A prodám, koupím domek/byt v městě B atd. Čili bydlení se stane tak trošku jako spotřební zboží jako cokoliv jiného a ne jako novodobé otrokářství s novodobými otrokáři bankami, developery a vykutálenými komunálními politiky :D

Vzhĺedem k demografickému vývoji bych si tipla, že budoucnost mají ubytovny pro nepracující barevné spoluobčany. Pokud mají děti někdy ve 14-16 letech, do 30 let 6-8 kousků, jsou nevzdělaní a nepracují, tak bytem budoucnosti bude nevybavený a odolný betonový monolit.

Tak na tom něco je, ale přece jenom ještě naštěstí je takových v populaci drtivá menšina, takže tohle spíše vzdálenější budoucnost. To o čem píšu se už začne projevovat tak do 5-10 let. To o čem píšete vy tak 2-3 generace, což je u nich asi 30-40 let :) Jinak mě zaujal ten nový zákon o tom, že radnice rozhodují komu dají dávky. Krok velice správným směrem, protože jen oni můžou trošku vědět, jestli žadatel o dávky je lempl nebo měl prostě smůlu a snaží se. Bohužel Chovanec a socani svůj stín asi nepřekročí, co?

Technická poznámka: 20 let je zbytečně málo, v praxi spíše hovořme o 35 az 40 -ti letech. Ale zároveň se bude jednat pravděpodobně o vyšší částku.
20/250 to hovoříme o nějakém sflikování z nejlevnějšího šmejdu, které budeme muset za několik let zčásti opakovat, ony ty papírové dveře se samolepkou a plastovým zámkem 20 let nevydrží, stejně tak linka, a za dalších 20 let stejně bude potřeba udělat komplet rozvody, rozváděče, podlahu n ejen nejlevnější PVC, ale i stěrky...

Ale to je stejně teorie. Ta doba, o které hovoříš hned ve druhé větě, "výnosnost z pronájmu nejen výši nájmu* a splátku hypotéky...", je už dávno pryč, skončila několik let od doby konce klausovské inflace let 90-tých.

Máš asi na mysli fond oprav pro společnou část domu, správcovské služby... tedy "nájem" v družstevním bytě.

Záměrně jsem uvedl menší částku na rekonstrukci - 250000,- Pochopitelně může být i vyšší, pokud udělám kvalitní opravu a výměnu všeho v bytě. Otázkou zůstává, jestli se vyplatí investovat do takové rekonstrukce třeba 800 tis. Pokud tuto částku rozpočítáme na 40 let, dostáváme se na 1666/měs. A pochopitelně se během čtyř desetiletí nevyhneme "menším" opravám a částečným rekonstrukcím. Zaplatí to opět nájemník ve vyšším nájmu a nájem se dostane nad průměr běžné ceny v dané lokalitě. Nebo cena nájmu bude v průměru, ale pak pravděpodobně nevydělám.
Fond oprav se platí i v bytě v osobním vlastnictví.

No nic. Já ti jen říkám, že ta velká oprava tě stejně nemine, takže vyhazuješ 250.000 Kč za mezifušeřinu z okna.

A to už by jsi měl vědět, cenu určuje trh, né tvoje potřeby a stav tvého účetnictví.

Jen to znovu ukazuje, že by byty měl dělat profík, a ne stará Jechová. To nic ve zlým, ale je to tak.

Já nepopírám, že mě čeká velká oprava a je nutná v každém bytě po více letech. Těch 250000 jsem uvedl jako příklad, pokud bych nechtěl do bytu hodně investovat a třeba za pět let ho prodat. Ať se nehádáme, může být částka na rekonstrukci třeba 500000 nebo i vyšší, na tom teď nezáleží. Pokud však udělám kvalitní kompletní rekonstrukci 3+1 a dám do toho třeba milión tak bude pronájem ještě více prodělávat (přes 2000 měsíčně budu platit ten milión po dobu 40 let). A s větším rizikem, že nájemníci něco poškodí nebo zničí, třeba neúmyslně a bude nutné to znovu opravit. Vy přenecháte tuto investici nájemníkům?

naštěstí existují chytrolíni jako jsi ty, kteří si na podnikatelské činnosti naryjí hubu, aby ostatní mohli vydělávat

žij ve svým snu, kdy si uděláš rekonstrukci bytu za >250t Kč, já jdu v klidu přepočítávat svůj zisk

To jsou panečku blbosti. Ovšem čisté nájemné 8000,- za garsonku za 1,5milionu, to je už opravdu absolutní fantasmagorie.

Krom již ostatními uváděných nepřesností je potřeba korektně započíst i těch 200.000 svých peněz, které se tam umrtví a není z ních možné realizovat alternativní (finanční) výnos. Pro zjednodušení by bylo korektní počítat měsíční splátku hypo z celé pořizovací částky, tj. z 1.5 mio.

to jako že v tý bance jsou úplný kreténi - kdyby to opravdu mělo hlavu a patu, tak namísto aby založili nemovitostní fond, a skupovali takové nemovitosti sami - budou cpát peníze nějakým arzénům, aby si taky šmátli na kačku? to je opravdu legrační představa ... banka sociál, půjčí vám bankovky, abyste si taky mohli vydělat. kde jen já jsem tohle už slyšel?

Já myslel, že ceny už dávno rostou... Viz vaše předchozí články... http://www.mesec.cz/clanky/ceny-nemovitosti-a-hypotek-budou-rust-jak-neprodelat http://www.mesec.cz/clanky/4-duvody-proc-ceny-nemovitosti-porostou http://trhy.mesec.cz/clanky/investice-do-nemovitosti-se-nevyplaceji-ceny-malych-bytu-prudce-rostou ...a další...