Co je důvodem současného růstu cen na trhu bydlení?
Hlavní důvody jsou tři:
1) Situace na bankovním trhu
(levné hypotéky, nízké úroky z vkladů, pád Union banky)
Hlavní hnací silou současného růstu na trhu bydlení jsou bezesporu levné hypotéky. V současné době, kdy se úroková míra dostává velmi často i pod 5% p.a., je čerpání hypotéky mimořádně výhodné. Například při milionovém úvěru na 20 let se měsíční splátka pohybuje kolem 6 tisíc korun, což je suma hluboko pod úrovní současných tržních nájmů v Praze.
Dnes si často berou hypotéku i lidé, kteří mají vlastní finanční zdroje, ale využití úvěru je pro ně za současné situace výhodnější. Lidé se v současné době již nebojí dlouhodobě zadlužit a hypotéka se u nás stává něčím běžným, stejně jako je tomu ve vyspělých západních zemích. Stále roste také počet těch lidí, kteří si nemovitost (nebo i více nemovitostí) nepořizují pro vlastní bydlení, ale jako výhodnou investici do budoucna.
Mít peníze v bance je nyní velmi nevýhodné. Pokud jsou peníze uloženy na termínovém vkladu, je možno v lepším případě dosáhnout úroku necelých 2% p.a. Naproti tomu ceny rezidenčních nemovitostí rostou mnohonásobně více. Situaci na trhu velmi ovlivnil i pád Union banky. Koupě nemovitosti je zjevně tím nejvýhodnějším a nejbezpečnějším řešením.
2) Očekávání dalšího růstu cen s ohledem na vstup do Evropské unie
Argument růstu cen po vstupu do EU podporují výrazně vyšší ceny rezidenčních nemovitostí ve stávajících zemích Unie. Tady se však bude jednat o dlouhodobý proces, protože kupní síla je u nás omezena a růst životní úrovně nebude skokový. Nárůst cen bude zejména u nových kvalitních staveb v dobrých lokalitách ve velkých městech.
Vstup Česka do Evropské unie bezesporu nebude znamenat invazi solventních západních cizinců na náš bytový trh. Ti z cizinců, kteří si zde nemovitost chtěli pořídit, tak již dávno učinili prostřednictvím účelově založených nejčastěji společností s ručením omezeným.
Skutečností však je, že náš vstup do EU bezesporu způsobí růst cen nového bydlení, a to zejména z důvodu nutnosti zavést stovky již platných (ale i těch připravovaných) přísných technických předpisů. Dalším vlivem je i nutnost sjednocení sazeb daně z přidané hodnoty, což od roku 2008 výrazně zvýší cenu staveb pro bydlení.
3) Diskuse o deregulaci nájemného a růst zájmu o vlastnické bydlení
Deregulace nájemného je nutný krok, který dříve nebo později přijde. S tím již lidé počítají a postupně se smiřují s tím, že se o své bydlení budou muset postarat sami. Tento posun v myšlení samozřejmě také podporuje současnou poptávku. Stále více lidí přichází na to, že je lépe si koupit vlastní bydlení a 20 let splácet hypotéku, než žít v nájmu a po letech mít jen hromadu zaplacených účtů za nájemné a přitom nevlastnit nic.
Prognóza cenového vývoje rodinných domů, parcel a bytů v příštích letech
V současné době ceny rezidenčních nemovitostí v Praze rostou průměrně o 10 až 20% ročně. A v některých lokalitách i více. Tento růst potvrzují nejen prodejní výsledky společnosti CENTRAL GROUP, ale i cenové přehledy, který přináší ekonomický tisk a další média.
V nabídce společnosti CENTRAL GROUP je možno uvést dva příklady růstu cen ve velkých lokalitách, kdy ceny vzrostly o 20% dokonce během pouhých devíti měsíců. Prvním příkladem jsou nové domy s pozemky v Hostivici u Prahy v lokalitě Vilová čtvrť, což je velmi perspektivní rezidenční oblast. Celkem se zde realizuje více než 350 rodinných domů, čímž se jedná o největší probíhající investiční akci v oblasti rodinných domů na trhu v České republice. Dalším příkladem růstu cen o 20% během devíti měsíců jsou byty v Praze 10 – Vršovicích v lokalitě Přípotoční. Z nabízených 125 bytů jich tady bylo více než 70% prodáno ještě před vlastním zahájením výstavby.
Co se týká prognózy cenového vývoje rezidenčních nemovitostí v Praze pro příští roky, společnost CENTRAL GROUP předpokládá další cenový růst. Ještě příští rok zhruba stejným tempem jako nyní (tedy o 10 až 20% ročně). V dalších letech by se pak mohl růst mírně zpomalit na zhruba 10% ročně, který by mohl pokračovat až do roku 2008, kdy by mohlo dojít ke stagnaci prodejů z důvodů skokového zvýšení cen kvůli sjednocení sazeb daně z přidané hodnoty u staveb pro bydlení. Ty jsou v současné době zatíženy daní jen 5% oproti běžným 22%.
Růst cen rezidenčních nemovitostí není a ani nadále nebude plošný v celé republice. Fenoménem nadále zůstane Praha, kde růst cen bude zdaleka nejvyšší. Koupě nového bydlení bude bezesporu velmi perspektivní investicí ve velkých městech s fungující ekonomikou, kde roste počet lidí schopných splácet hypoteční úvěr, což je faktor, který zásadně podporuje poptávku a tím i ceny. V ostatních oblastech ceny také porostou, ale jejich vývoj bude podstatně pomalejší.
Co se týká kategorií nemovitostí, o které bude největší zájem, společnost CENTRAL GROUP předpokládá, že se nadále udrží současný trend převažujícího zájmu o menší, cenově dostupné nemovitosti, které si budou lidé ve většině případů pořizovat pomocí hypotéky. Zájem bude i nadále hlavně o byty o velikosti 1+kk a 2+kk, rodinné domy o velikosti 4+1 a 5+1 s garáží a parcely pro individuální výstavbu rodinných domů o velikostech 600 až 1000 metrů čtverečních.
Jak se vyvíjí poptávka na trhu bydlení?
V současné době je více než polovina nákupů bytů a rodinných domů u CENTRAL GROUP financována hypotečním úvěrem. Ještě před dvěma lety tomu tak nebylo – převažovalo standardní financování, kdy klient hradil cenu nemovitosti ze svých vlastních zdrojů.
Největší zájem je o menší, cenově dostupné nemovitosti, na které prostřednictvím úvěru může dosáhnout střední vrstva. To dnes znamená především lidé se stabilním, dobře placeným zaměstnáním. Ti často nemají peníze na to, aby jednorázově zaplatili za novou nemovitost, ale ve většině případů jsou schopni složit její část a zbytek financovat z úvěru.
V Praze jsou nejžádanější tyto rezidenční nemovitosti:
a) Byty – o velikosti 1+kk až 2+kk do 60 m2 s cenou do 2 milionů korun,
b) Rodinné domy s pozemky – o velikosti 4+1 až 5+1 s garáží s cenou do 4 milionů korun,
c) Parcely pro individuální výstavbu – o velikosti 600 až 1000 m2 s cenou do 2 milionů korun.
Tyto nejžádanější nemovitosti jsou obvykle nejdříve vyprodané. V současné době je téměř pravidlem, že většina bytů, domů nebo parcel je v zajímavých lokalitách prodána ještě dříve, než se vůbec poprvé kopne do země. Například v Hostivici u Prahy bylo ještě před zahájením výstavby prodáno více než 130 domů s pozemky.
V poslední době se v České republice, stejně jako je tomu ve vyspělých západních zemích, stále více prosazuje orientace na tzv. dobré adresy. Srovnatelná nemovitost ve stejné vzdálenosti od centra Prahy se cenově může nyní lišit až o 100% i více podle toho, zda je v rezidenčně prestižní lokalitě nebo naopak.
Nehrozí českému trhu bydlení opakování toho, co se stalo v případě firmy H-systém?
Ať již se jednalo o promyšlený podvod nebo jen o neuvěřitelné diletantství vedení firmy, H-systém nejen připravil stovky lidí o jejich celoživotní úspory, ale zásadně ovlivnil trh bydlení na mnoho let. H-systém vybral stamiliony nejen od klientů, ale čerpal i stamilionové úvěry, které nikdy nesplatil. Přestože neexistuje legislativní nástroj, který by podobné kauze v současnosti dokázal zabránit, trh je nyní výrazně vyzrálejší. Proto je nepravděpodobné, že by se podobný případ mohl v tak rozsáhlém měřítku opakovat.
Lidé jsou již opatrní k nereálným a podezřele výhodným nabídkám a slibům. Žádají garance, že o své peníze nepřijdou a že jejich dům nebo byt bude dokončen včas a v odpovídající kvalitě. Společnost CENTRAL GROUP si tyto oprávněné požadavky klientů uvědomuje a proto pro ně připravila zcela bezrizikové možnosti financování a navíc dává i další záruky.
Firma působí na českém trhu již od roku 1994 a za celou dobu svého působení nikdy nečerpala žádný bankovní úvěr. Finančně je mimořádně zdravá a stabilní. V roce 2002 společnost prodala domy, parcely a byty za více než dvě miliardy korun a každoročně vykazuje výrazný zisk. Jistota investice pro klienty je podtržena tím, že mohou nyní při podpisu smlouvy zaplatit pouze 10% z ceny a zbytek uhradit až do 12 měsíců po dokončení jejich nového domu nebo bytu. A navíc mají možnost bankovní garance.
Současné možnosti financování bydlení
Lidé platí za nové bydlení třemi způsoby:
a) Standardní financování – znamená, že klient uhradí celou cenu z vlastních zdrojů nejpozději do předání hotové stavby.
b) Úvěrové financování – znamená, že klient uhradí část ceny (alespoň 10%) z vlastních zdrojů a zbývající část čerpá hypoteční úvěr, případně úvěr ze stavebního spoření.
c) Odložené financování – specialita nabízená výhradně společností CENTRAL GROUP – znamená, že klient uhradí část ceny (alespoň 10%) z vlastních zdrojů a zbývající část může uhradit do 12 měsíců po dokončení jeho nového domu nebo bytu.
Speciální nabídka financování společnosti CENTRAL GROUP
(odklad platby, bankovní garance, nemovitost na protiúčet a další)
Společnost CENTRAL GROUP nabízí nejširší možnosti financování bytů, domů a parcel na našem trhu. Je možno si vybrat ze 14 způsobů platby při pořízení bytu nebo domu s pozemkem, devíti možností úhrady při objednání výstavby domu na pozemku klienta a tří způsobů financování při koupi parcely.
K pořízení bytu nebo domu s pozemkem stačí pouze 10% z ceny a zbývající část je možno financovat z úvěru nebo nemovitostí na protiúčet. Úvěrová cena umožňuje čerpat hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření až do výše 90% ceny nemovitosti.
Novinkou pro klienty při pořízení nemovitosti je nyní možnost odkladu platby až na 12 měsíců. Při odkladu platby zákazník zaplatí 10% z ceny bytu nebo domu s pozemkem při podpisu smlouvy. Následně se byt nebo dům dokončí, předá klientovi a zbývajících 90% z ceny je poté možno doplatit kdykoliv do 12 měsíců od dokončení stavby.
Další novinkou je možnost bankovní garance na veškeré finanční prostředky, které zákazník uhradí. Pokud by společnost nesplnila své závazky vůči klientovi, je zde garance banky, že mu peníze budou za dohodnutých podmínek vráceny. Banka klientovi za určitý poplatek garantuje, že jím uhrazené finanční prostředky jsou vinkulovány na speciálně zřízeném účtu a společnost s nimi nemůže samostatně nakládat ani samostatně vinkulaci zrušit. To dává jistotu zcela bezpečné investice.
CENTRAL GROUP poskytuje všem zájemcům bezplatné finanční poradenství a zajišťuje hypoteční úvěry. Pro toho, komu nevyhovuje žádný z nabízených způsobů platby, zpracuje společnost zcela individuální platební kalendář podle jeho finanční situace. Velmi žádaný je nyní program Nemovitost na protiúčet, kdy společnost od klienta v případě jeho zájmu vykoupí jeho stávající pražský byt na protiúčet.
Které hypoteční banky jsou ze strany klientů CENTRAL GROUP nejžádanější?
Společnost CENTRAL GROUP spolupracuje především s trojicí největších hypotečních bank – Českomoravskou hypoteční bankou, Českou spořitelnou a Komerční bankou. Spolupráce s těmito finančními domy však není výhradní a proto je firma schopna pro své klienty zajistit hypoteční úvěr u kterékoli hypoteční banky působící na našem trhu. S řadou bank má společnost uzavřenu smlouvu o spolupráci a pracovníci firmy, kteří se věnují finančnímu poradenství pro klienty, prošli školením u řady těchto finančních institucí.
Čerstvé novinky letní nabídky CENTRAL GROUP
Již tradičně 4× ročně přichází CENTRAL GROUP ze zcela novou sezónní nabídkou, která vždy přináší jednak nové lokality bytů, domů a parcel a dále i řadu dalších novinek. Nová nabídka přichází na trh vždy na začátku března (pro jarní období), června (pro letní období), září (pro podzimní období) a prosince (pro zimní období). Při zahájení nové nabídky vždy vychází nové vydání Katalogu bydlení a rovněž jsou kompletně upraveny internetové stránky společnosti (www.cetntral-group.cz).
Nová, letní nabídka CENTRAL GROUP přináší tyto hlavní novinky:
1) Pět nových lokalit v Praze
a) BYTY – Praha 6 – Suchdol (lokalita Výhledy)
– 1. etapa z bytového projektu celkem 176 zděných bytů
– ceny od 1,25 mil. Kč za byt i s balkonem
b) NADSTANDARDNÍ DVOUGENERAČNÍ DOMY – Praha 5 – Stodůlky (lokalita Klausova)
– 1. etapa z výstavby 16 velmi moderně řešených dvougeneračních domů přímo nad Prokopským údolím
– ceny od 7,9 mil. Kč za velký nadstandardní dům i s pozemkem
c) NADSTANDARDNÍ DOMY – Praha 5 – Písnice (lokalita Nad Modřanskou roklí)
– 12 nadstandardních rodinných domů v cenách od 6,4 mil. Kč vč. pozemku
d) DOMY – Praha 10 – Dubeč (lokalita Dubeček)
– 16 rodinných domů cenách od 3,6 mil. Kč vč. pozemku
e) DOMY – Hostivice u Prahy (lokalita Vilová čtvrť)
– již 4. etapa rodinných domů ve velmi žádané lokalitě, kde bylo během několika měsíců prodáno již více než 130 rodinných domů
– ceny od 2,3 mil. Kč za dům i s pozemkem
2) Odklad platby až na 12 měsíců po dokončení stavby
Při koupi bytu nebo domu s pozemkem mohou klienti na začátku zaplatit jen 10% z ceny zbytek až do 12 měsíců po dokončení jejich nového bytu nebo domu. Navíc mají možnost bankovní garance na veškeré uhrazené finanční prostředky. Odklad platby například umožňuje po přestěhování prodat stávající nemovitost, dořešit dědické řízení, vypořádat vztahy mezi manžely po rozvodu nebo vztahy mezi společníky při prodeji firmy. Možné je také v této době čerpat výhodnější hypotéku na pořízení nové nemovitosti.
3) Osobní internetové stránky klientů
Nový systém osobních internetových stránek klientů společnosti CENTRAL GROUP je nejpokročilejší na našem trhu. Tento systém zákazníkům umožňuje dostat se po zadání přístupového hesla na jejich vlastní internetové stránky, které se týkají jejich bytu nebo domu. Jejich prostřednictvím mohou snadno komunikovat se svými osobními konzultanty, pověřenými stavebními dozory a dalšími pracovníky společnosti, sledovat postup výstavby a plateb, objednávat si klientské změny a zároveň i vyhodnocovat svou spokojenost se službami firmy.
Razantní vstup CENTRAL GROUP na trh bytů a nová, moderní architektura
Při vyslovení jména CENTRAL GROUP si většina lidí představí širokou nabídku rodinných domů a parcel. To stále platí a v této oblasti zaujímá firma první místo na trhu. Nyní se však stále více do popředí dostává nabídka bytů. A s bytovými domy logicky přichází i nová, modernější architektury vhodná do městského prostředí, kde se byty stavějí. V současné době CENTRAL GROUP připravuje výstavbu více než 2000 bytů v několika lokalitách v Praze. Tím se firma stane největším soukromým investorem bytové výstavby u nás. Většina z těchto nových lokalit bude do prodeje zařazena na podzim tohoto roku. V průběhu podzimního období by do prodeje měly být zařazeny bytové projekty v těchto místech:
a) Praha 10 – Zahradní Město (zhruba 1200 bytů, čímž se bude jednat o největší ucelenou bytovou výstavbu v ČR po roce 1989),
b) Praha 10 – Horní Měcholupy,
c) Praha 9 – Prosek,
d) Praha 5 – Smíchov.
Výstavba v těchto lokalitách bude zahájena v roce 2004 a již v roce 2005 budou 1. etapy výstavby dokončeny a předány klientům. Další bytové projekty jsou ve stádiu příprav.
Novinkou letní nabídky CENTRAL GROUP je 176 zděných bytů v Praze 6 – Suchdole v prestižní lokalitě Výhledy. Kromě této nové nabídky je v prodeji několik desítek posledních bytů v Praze 10 – Vršovicích. Tady byla nyní zahájena výstavba a přitom je již více než 70% všech bytů prodáno. Co se týká bytového projektu v Praze 8 – Dolních Chabrech, zde jsou již všechny byty kompletně vyprodány, přestože výstavba bude dokončena až letos na podzim.
Ekonomické ukazatele CENTRAL GROUP
V roce 2002 firma dosáhla zisku 206 milionu korun a prodala domy, parcely a byty za více než dvě miliardy Kč. Oproti předchozímu roku tak zvýšila prodeje svých nemovitostí o více než 50%. Vydělané peníze jsou vždy do poslední koruny investovány do dalšího rozvoje firmy. Společnost CENTRAL GROUP působí na trhu již od roku 1994 a za celou dobu své činnosti nikdy nečerpala žádný bankovní úvěr. Rovněž nikdy nic nezprivatizovala ani není závislá na veřejných zakázkách. Firma je finančně mimořádně zdravá a stabilní. K účetnictví společnosti auditoři opakovaně vydávají výrok „bez výhrad“.
