Fio realitní fond je na trhu teprve chvilku, jste spokojeni s jeho dosavadním fungováním?
Naší ambicí bylo rozjet fond, umístit do něj první nemovitost a vyslat tak trhu i našim investorům signál, že to myslíme s investicemi do komerčních nemovitostí vážně. Dále pak nastavit adekvátně interní procesy a vytvořit si tým kolegů z interních a externích kapacit. To vše se podařilo. Máme základ a infrastrukturu, na jejímž základě můžeme rozšiřovat portfolio nemovitostí v majetku fondu a dále pozvolna a promyšleně růst.
Jak hodnotíte načasování vzniku a spuštění fondu?
Řekl bych, že načasování nemohlo být lepší, a to i pro vstup dalších nových investorů do fondu. Trh se nyní nachází ve složité situaci z mnoha důvodů. Pokračující růst výnosů bezrizikových aktiv, zhoršující se geopolitická situace ve světě, růst cen energií a jiných komodit, narůstající schodky státních rozpočtů a podobně. Velký počet vlastníků tak zvažuje, nebo bude nuceno zvažovat, odprodeje komerčních nemovitostí ze svých portfolií, a to nejen z důvodu zajištění likvidity pro sanaci odtoků z jejich fondů, ale také z důvodu adaptace jejich investičních strategií s ohledem na reklasifikaci jejich zájmových regionů. Což je něco, z čeho může náš lokálně operující fond profitovat.
Na trh se dostávají aktiva, která by za normálních okolností, či na rostoucím trhu, k dispozici ani nebyla. Mnoho fondů vzniklo a nastoupilo do rozjetého vlaku před okamžikem dosažení vrcholu trhu, tomu se nám opatrným zvažováním načasování spuštění fondu podařilo vyhnout. Je jasné, že prostředí vysokých úrokových sazeb nebude trvat věčně, tudíž očekávám, že investoři vstupující nyní do našeho fondu z toho mohou v dlouhodobém horizontu profitovat. Časování trhu je obecně složité, ale myslím, že doba pro dobré nákupy tu je a ještě nějakou dobu bude.
Na jaký typ nemovitostí se v rámci Fio realitního fondu chcete zaměřovat?
Primárně na prémiové komerční nemovitosti v dobrých lokalitách s dobrou dopravní dostupností, s kvalitními nájemci a dostatečně dlouhými nájemními smlouvami. Neméně důležitá je pro nás i velikost, resp. tržní hodnota kupovaných budov, přičemž preferujeme ty s velikostí v rozmezí 10 až 50 mil. EUR s ohledem na jejich lepší likviditu pro případ budoucího prodeje. Tuto velikost vnímám jako optimální i pro budování sektorově vyváženého portfolia v této úvodní fázi našeho fondu.
Jakým způsobem se o potenciálních nemovitostech k prodeji dozvídáte? Hledáte sami aktivně a oslovujete napřímo vlastníky nemovitostí, nebo Vás oslovují realitní agenti?
Pro zajištění nových investic pro náš realitní fond využíváme našich dlouholetých obchodních kontaktů. Stejně tak máme oči otevřené a zvažujeme zajímavé příležitosti, které nám pravidelně prezentují realitní poradci.
Trh se nyní navíc nachází v situaci, kdy o zajímavé investiční příležitosti není nouze. Těžší však je dohodnout se na ceně a dalších klíčových obchodních podmínkách. Zde stále vnímám rozdílná očekávání prodávajících. Čím kvalitnější nemovitost, tím může být nesoulad větší. Trh o nás už velmi dobře ví, vnímá nás jako perspektivní subjekt s velkým potenciálem a silným zázemím stabilní bankovní instituce, i proto máme stále z čeho vybírat. Aplikujeme však přísné požadavky na kvalitu aktiv a tudíž naším sítem projdou jen velmi kvalitní projekty, kterými se chceme dále zabývat a rozvíjet je.
Je v dnešní době (podzim r. 2023) dostatek příležitostí k nákupům?
Příležitostí je vcelku dost, ale likvidita trhu trpí z důvodu rozdílných cenových očekávání kupujících a prodávajících. S ohledem na pokračující restriktivní politiky centrálních bank, které budou zjevně trvat déle, než se očekávalo, věřím, že náš fond, který vznikl nedávno a je tedy přirozeně na straně kupujícího, z toho bude i nadále těžit a budeme schopni vybudovat vyvážené portfolio složené z kvalitních aktiv.
Co je zpravidla první věc, kterou zkoumáte, když Vám někdo nabídne nemovitost k prodeji?
V prvé řadě se zamýšlíme, zda nám daná nemovitost vůbec zapadá do naší fondové strategie. Konkrétní investiční příležitost zpravidla hodnotíme z pohledu její lokace, staří budovy, kvality nájemců a zbývající délky jejich nájemních vztahů, výše nájemného a samozřejmě ceny, kterou vlastník požaduje.
Uvažujete i o developmentu? Napadá mne příklad s ČSOB, která si postavila vlastní budovu v pražských Radlicích. Není to pro Vás také cesta?
Náš fond (Fio realitní podfond I., pozn. redakce) je primárně zaměřen na stávající fungující komerční nemovitosti generující stabilní a udržitelný výnos z dlouhodobě zajištěného nájemného. Naše investiční strategie je tudíž méně riziková, než v případě vlastního developmentu, byť i zde platí vztah mezi rizikem a výnosem. V budoucnu však nemůžeme vyloučit založení dalšího podfondu, jehož primární náplní bude vlastní development, nyní to však není a řekl bych, že dlouho ještě nebude, aktuální téma.
První nemovitost jste do fondu nakoupili relativně nedávno, šlo o kancelářskou budovu Rohan Business Centre v pražském Karlíně. Byl to výhodný nákup?
Myslím, že to byla výhodná transakce pro obě strany. Nám se tím povedlo fakticky rozeběhnout fond, umístit do něho první kvalitní nemovitost ideální velikosti ve výborné lokalitě a vyslat trhu signál o našem vzniku. Cena transakce byla 31,3 milionu EUR, tedy přibližně 740 milionů Kč.
ROHAN BUSINESS CENTER, Praha 8 – Karlín, zdroj: Fio realitní podfond I.
Z kolika nemovitostí jste vybírali, než jste se rozhodli pro investici do Rohan Businesss Centra?
Podobných kvalitních aktiv na trhu v té době v oficiální nabídce mnoho nebylo. Tato akvizice byla pro náš fond ve fázi jeho spuštění ideální z mnoha úhlů pohledu, proto jsme se této investiční příležitosti náležitě chopili a dotáhli ji úspěšně do konce. Navíc jsem budovu dlouhodobě znal a byl si vědom jejích kvalit.
ROHAN BUSINESS CENTER, Praha 8 – Karlín, zdroj: Fio realitní podfond I.
Jaký je Váš výhled pro následující roky ve vztahu k realitnímu fondu? Kolik nemovitostí byste chtěli mít v portfoliu?
Rádi bychom do konce roku 2024 umístili do fondu alespoň další jednu až dvě budovy. Naše strategie však pamatuje i na možnost příležitostných výhodných nákupů. Chceme tudíž pružně reagovat na příležitosti na trhu a relevantními příležitostmi se průběžně zabývat. Chtěli bychom do portfolia umístili to nejlepší, co trh bude nabízet. Netajíme se ambicemi vybudovat kvalitní a sektorově vyvážené portfolio, jehož velikost bude reagovat na možnosti našich investorů a intenzitu jejich investování do našeho fondu. Velkou roli zde rovněž sehrává Fio banka, která svou nemalou kapitálovou účastí na nemovitostních projektech demonstruje svou důvěru v tento investiční segment a rovněž nás, manažery, kteří se o fond starají a rozvíjí ho.
Jakým způsobem vykonáváte svá vlastnická práva? Chodíte se do budovy například jednou měsíčně podívat, nebo správu ponecháváte čistě v rukou třetích stran?
Jelikož jsme budovu Rohan BC koupili od organizovaného a profesionálně fungujícího subjektu, který se o budovu dlouhodobě staral, spolu s akvizicí budovy jsme převzali velmi dobře nastavenou servisní strukturu, která zajišťuje bezproblémový chod budovy. Navíc se o budovu starají další specializované subjekty, které tak zajišťují veškeré další zbývající činnosti, mezi které můžeme řadit například energetický management, bezpečnost a ostrahu, servis výtahů, ESG konzultanty a tak podobně. Rohan BC je první budovou v portfoliu našeho fondu, i proto jí věnujeme odpovídající péči. Na tu se však mohou těšit i všechny naše budoucí akvizice, které, jak pevně věřím, budou v blízké budoucnosti následovat.
ROHAN BUSINESS CENTER, Praha 8 – Karlín, zdroj: Fio realitní podfond I.
ČLÁNKY DO MAILU