Důkazem je další případ refinancování překlenovacího úvěru ze stavebního spoření matky samoživitelky se dvěma mladými dětmi. Paní Kamila Z. z Nového Jičína si v roce 2010 vzala překlenovací úvěr na financování bydlení ve výši 910 tisíc korun. Zástavou byl byt v hodnotě 1 298 000 korun. Před pěti lety celkem běžné řešení, jak si pořídit vlastní bydlení, pokud nemáte dostatečnou hotovost. V té době se úrokové sazby u hypoték pohybovaly kolem 4,5 až 5 %, obdobně na tom byly i úvěry ze stavebního spoření.
Paní Kamila zvolila stavební spořitelnu Modrá pyramida z toho důvodu, že u ní měla uzavřeno spoření. Tehdy mi to přišlo jako dobré řešení, protože nabídka banky, kterou jsem poptala, a spořitelny se nijak výrazně nelišila. U banky bych navíc musela složitě dokládat své příjmy, což u Modré pyramidy nebylo třeba. Kdybych ovšem věděla, jaké obstrukce mi budou dělat o pět let později, to papírování navíc bych s klidem přetrpěla,
lituje Kamila.
Paní Kamila tedy splácela překlenovací úvěr s celkovou měsíční splátkou ve výši 5565 korun včetně pojištění úvěru.
Řešení pro paní Kamilu: umořit, refinancovat a tvořit rezervy
Po čtyřech letech od koupě bytu na překlenovací úvěr si Kamila vzala ještě bankovní spotřebitelský úvěr na 70 tisíc korun na šest let s RPSN 17,99 % a splátkou 1528 korun. Celkově měsíčně tedy splácela přes 7000 korun z celkových příjmů 23 000 korun. Jako matka samoživitelka se dvěma nezletilými dětmi si tedy nemohla příliš vyskakovat a finance na jakoukoli tvorbu rezerv nezbývaly. Kamila vysloveně musela obracet každou korunu.
Jenže od roku 2010 začaly úrokové sazby pomalu, ale jistě klesat, což zaznamenala i Kamila. V září 2014 se už některé nabídky pohybovaly kolem 2,5 až 2,3 procent. To už mne zaujalo. Při refinancování bych ulevila měsíčnímu rozpočtu. Ale sama jsem si na to netroufla. Na doporučení jsem se obrátila na Karla Jiříčka, finančního poradce Partners,
dodává.
Ten si prostudoval finanční situaci paní Kamily a k jejímu velkému překvapení jí navrhl řešení, které by nejenom snížilo měsíční splátky, ale umořilo i onen spotřebitelský úvěr. Kamila sice spořila ve stavebním spoření s úrokem 2 % p.a., ale zároveň splácela úvěr úročený téměř 18 %. Finanční poradce tedy navrhl, aby ze stavebního spoření, kde v té době bylo naspořeno 120 000 korun, vybrala peníze i pod jednoprocentní sankcí a splatila onu půjčku. Na té by totiž celkem přeplatila 48 336 korun. Zbytek peněz by byl využit na rezervu. Refinancováním překlenovacího úvěru by se dále snížila měsíční splátka o 1854 korun. Celkové měsíční výdaje by se snížily zhruba o 3300 korun. Z nich by se část dala využít na tvorbu dlouhodobých rezerv.
Klientce se návrh líbil, vůbec ji nenapadlo, že spořit si v nelikvidním stavebním spoření a zároveň splácet drahý úvěr není výhodné řešení. Začali jsme tedy jednat s bankami ohledně možného refinancování úvěru formou hypotéky, nakonec jsme vybrali nabídku Sberbank CZ se sazbou 2,46 % p.a. Jenže reakce z Modré pyramidy na sebe nenechala dlouho čekat,
popisuje situaci Jiříček.
Moderním nástrojem otrokářství je dnes dluh
Stavební spořitelna klientku obeslala dopisem, kde ji upozornila na to, že dle smluvních podmínek nedají do katastru nemovitostí souhlas se zápisem zástavy v dalším pořadí. Nic více a nic méně. Vrtalo mi hlavou, proč tam ta věta je, když ani v úvěrové smlouvě a ani v obchodních podmínkách nebylo žádné ustanovení týkající se souhlasu se zápisem zástavního práva v dalším pořadí, když byl úvěr sjednán dávno před platností nového občanského zákoníku,
uvádí Jiříček. Odpověď se podařilo najít v ustanoveních Zástavní smlouvy Modré Pyramidy – smluvní pokuta v případě zápisu zástavního práva v dalším pořadí pro jinou instituci bez souhlasu Modré pyramidy činí 10 procent z výše úvěru, tedy v případě paní Kamily 91 000 korun.
S tak vysokou pokutou se rázem refinancování stalo nevýhodné, nemluvě o tom, že ji Kamila neměla k dispozici. A toho si Modrá pyramida byla velmi dobře vědoma. Věřím, že drtivá většina klientů by své smlouvy tak detailně nestudovala a pak platila tvrdou sankci, nebo by to hned při prvních obstrukcích ze strany stavební spořitelny rovnou vzdala. Paní Kamila naštěstí měla mne,
říká finanční poradce Jiříček.
Nehodlal se totiž smířit s tím, že klientce není umožněno využít výhodnější nabídky u konkurenční společnosti. Začal ve spolupráci s hypoteční a úvěrovou analytičkou Lucií Drásalovou a vedoucím právního oddělení Partners Stanislavem Holešem hledat řešení, jak Kamile pomoci.
U některých úvěrů sjednaných před 1. lednem 2014, tedy před platností nového občanského zákoníku, byl zákaz nového zástavního práva jen ve smlouvě (tzv. „smluvní zákaz zatížení nemovitosti“) – bez ohledu na to, zda byl takový postup podle tehdy platné legislativy správný nebo ne. Pokud ho klient porušil a zástavu přesto vložil, katastr to bez průtahů zapsal. Finanční instituce se potom mohla rozhodnout, jestli proti klientovi uplatní sankci za „vložení nového zástavního práva bez jejího souhlasu“.
U klasického refinancování se sankce v praxi neuplatňovaly a souhlas se zapsáním finanční instituce běžně vydávaly. U některých smluv na úvěry uzavřených po lednu 2014 je zákaz nového zástavního práva zapsán přímo v katastru nemovitostí (tzv. „věcně-právní zákaz zatížení nemovitosti“). To znamená, že klient ho už porušit nemůže, protože v případě návrhu na nové zástavní právo, byť další v pořadí, ho katastr odmítne zapsat.
Ve „starých“ zástavních smlouvách klienti zpravidla mají, že mohou změnit zástavní právo pouze se souhlasem věřitele. A ten ze strany Modré pyramidy vydán nebyl. Pokud přesto ke změně dojde, požaduje spořitelna sankci, jak je vidět na tomto případu,
dodává Lucie Drásalová, analytička Partners, a pokračuje: Jsme přesvědčeni, že v případném soudním sporu by klienti vyhráli, ale pro klienta to znamená zhruba dva roky soudních tahanic. Kolik takových klientů do toho půjde?
Řešením byl předhypoteční úvěr
Karel Jiříček tedy hledal banku, která by umožnila refinancovat úvěr bez toho, že by požadovala okamžitý zápis do katastru nemovitostí. Pro něj i klientku to samozřejmě znamenalo daleko větší časovou náročnost a hlavně velké omezení výběru finanční instituce.
Nakonec se mi povedlo uspět ve Sberbance. Díky hypoteční specialistce Petře Bednarčikové z ostravské pobočky Sberbank se mi podařilo pro Kamilu vyjednat výjimku na předhypoteční úvěr s 75% LTV. V okamžiku, kdy je splacen dluh u Modré pyramidy, ztrácí tato instituce právo na zástavu. Na výzvu ho musí z katastru vymazat, čímž zanikne celá zástavní smlouva a Modrá pyramida pak nemůže uplatnit 10% sankci,
upřesňuje Jiříček. Zároveň se mu podařilo refinancovat do Sberbank i onen spotřebitelský úvěr, který bude během několika dalších měsíců splacen z prostředků vkladového účtu u Modré Pyramidy.
V současné době má paní Kamila tedy celkovou měsíční splátku 4882 korun a měsíčně jí zbývá na tvorbu rezerv přes 2200 korun. Během krátké doby jí splátka klesne pod čtyři tisíce měsíčně. Příběh mé klientky dopadl dobře. Kdesi jsem četl, že moderním nástrojem otrokářství je dnes dluh. Okovy paní Kamily nakonec povolily, ale ne všem se to povede,
uzavírá poradce Partners.
