Vlákno názorů k článku Zpětná hypotéka: draze zaplacené dožití od xls - Moc to nechápu, z jedné strany chtějí, aby...

Obdivuji Vaši důvěru v stabilitu úmrtnostních tabulek. Vaše čísla dožití plusmínus sedí, pokud počítáte lidi, kteří umírají dneska. Jenomže časy dožití se stále posouvají. Takže průměrný věk dožití dnešních pětasedmdesátníků může být kolik: 92? 95?

Navíc máte riziko adverse selection: lidé s větší perspektivou mohou mít o takovýto deal větší zájem.

Druhý problém je, že počítáte to zhodnocení nějak divně. Pokud z 1 milionu mám za 15 let 3 miliony, je to podle mne zhodnocení něco přes 7,5% p.a., nikoli 20% p.a.

Třetí věc je, že, jakmile jste vlastník, jde za Vámi daň z nemovitostí a pravděpodobně i pojištění a údržba (i když to by se snad dalo nějak smluvně ošetřit).

Já si to myslím taky. Ale "Jehovista" tvrdí něco jiného.

To Vás ovšem nevede k zániku věcného břemene dožití.
Pánové z firmy, o které je článek (není to banka!) si to vymysleli chytře a přidali si tam tu klauzuli, že nesmíte nemovitost opustit na déle než půl roku.
Když ale jejich dům koupíte s břemenem dožití, tak to břemeno trvá i když se důchodce odstěhuje. A Vy se s ním budete muset domluvit, za jakých podmínek to břemeno zruší. Pokud ovšem ještě bude svéprávný.

Jinak ano, ty dodatečné podmínky jsou asi největší problém celé služby:
- v lepším případě firma v době, kdy odejdete do domova důchodců, prohlásí celý úvěr za splatný a barák prodá
- v horším případě předtím, než odejdete do domova, prohlásí celý úvěr za splatný z důvodu, že se o nemovitost řádně nestaráte, a, pokud už místo v domově nebudete mít zajištěné, vyžene vás pod most.

Tomu riziku dožití 120 let se říká "černá labuť". Lidé nevěří, že to existuje, a pak jsou hrozně překvapení, když se to objeví a štípne je to do nohy.

Ano, když to bude vilka se zahradou v širším centru Prahy, nepochybuji o tom, že prodáte za mnohem více než 10%, protože tam je hlavní hodnota pozemek a jeho cena je stabilní. Ale když to bude vesnický domek v Horní Dolní (kde jsou pozemky za babku) nebo byt v 50 let starém paneláku (kde ani nevíte, jestli se ten panelák do 30 let nerozpadne), víc než těch 10% 60-letému člověku (čili s průměrnou perspektivou 30 let) podle mne nikdo nedá.

Každopádně jděte do toho, když Vám to přijde jako dobrá investice.

Ano, to bude omyl. Omyl na Vaší straně.

Patrně jste si nevšimla, že se diskuse posunula k otázce za kolik lze prodat dům či byt zatížený věcným břemenem resp. k výhodnosti takovéto investice.

Pokud píši "Každopádně jděte do toho, když Vám to přijde jako dobrá investice", hovořím o investici. Investici jistě nečiní ten, kdo se, byť podmíněně, zbavuje svého majetku. Investici naopak činí ten, kdo kupuje nemovitost, byť zatíženou věcným břemenem, což někteří předdiskutující označují za investici výhodnou (resp. tvrdí, že jejich investice bude výhodná, i když zaplatí více, než nabízí společnost z článku).

Riziko zpochybnění smlouvy ze strany dědiců samozřejmě existuje v každém případě, tedy jak u zpětné hypotéky tak u koupě nemovitosti s věcným břemenem. Opět problém zejména pro investora, který kupuje jedinou nemovitost.

Každopádně se ohrazuji proti Vašemu tvrzení, že bych nějaký typ transakce považoval plošně za výhodný či nevýhodný. Výhodnost lze hodnotit pouze in concreto (konkrétní vlastník, konkrétní nemovitost, konkrétní nabídka zpětné hypotéky) a pouze při porovnání s alternativami (konkrétní nabídka prodeje s věcným břemenem). In abstracto lze hodnotit pouze rizika či problémy, z nichž na některé jsem upozornil.

Ohledně vilky se zahradou v Praze vs. domek v Horní Dolní:
(1) stabilita cen nemovitostí v Praze je větší, což investorovi dává větší jistotu - a tedy může nabídnout vyšší cenu.
(2) v Praze tvoří pozemek klidně 80% ceny vilky, v Horní Dolní to může být třeba 20%. Opět investor má větší jistotu, protože i když stavba spadne, pozemek mu zůstane - a tedy může opět nabídnout vyšší cenu.

V tabulce je "cca 10%". Netušíme, jak firma chce nabídky tvořit. Rozhodně nevíme, že bude stejných 10% v Praze i v Horní Dolní.