Vlákno názorů k článku Za kolik se prodávají byty ve vašem domě? od Jan Slanina - Prosím, přišel jste někdo na to, na 1m2...
-
Prosím, přišel jste někdo na to, na 1m2 čeho připadá cena u domů?
U bytů je to relativně jasné: běžně se udávají m2 podlahové plochy. Ale co je to u domů? taky m2 podlahové plochy? nebo m2 užitné plochy (bez schodišť?)? nebo m2 obytné plochy (bez sklepů, půd, chodeb, komor a příslušenství? ? nebo m2 zastavěné plochy? nebo pozemku?Nějak to ani v článku ani na serveru nevidím.
Ale musím podotknout, že mi mapa domů nedává moc smysl: vypadá to z ní, že super vilové čtvrti v širším centru Prahy, třeba v Podolí a na Kavčích horách v Praze 4 nebo na Mrázovce v Praze 5 jsou levnější, než satelity kolem Čestlic, Jesenice, a podobně.
-
benzin (neregistrovaný)
No tak vzhledem k tomu, ze jakakoli cenova mapa muze byt vytvarena az po provedeni obchodu a je logicke ze statisticky vyznamne mnozstvi obchodu se jen tezko provede v ramci jedine ulice. Mozna v Praze by mohli byt vypovidajici statisiky za cele mestske ctvrti. Nicmene je naprostym diletanstvim, ze v cenach nejsou uvadeny odchylky, nebo aspon mnozstvi dat ze kterych byl vypocet proveden. Takze vlastne nemate tuseni jak jsou ty data presne. Pocitam, ze minimalne ze startu budou vypovidajici tak maximalne udaje z pohledu kraju (a to buh vi jestli)
-
Naivně doufám, že ty realitky už ta čísla nějakou dobu shromažďují.
Ale máte pravdu, vypadá to, že řada obcí má barevný flek tvořený jednou nebo dvěma transakcemi.
Zvlášť charakteristicky to vypadá u obcí, kde je flek dvoubarevný - na jih od Prahy třeba Slapy, Týnec nad Sázavou, Čerčany. Dost pochybuju, že třeba v Týnci jsou na severním břehu domy 2x dražší, než na jižním, což se mi mapa snaží namluvit.Dlouhodobě si ale myslím, že to může být rozumně vypovídající i na úrovni větších ulic. Jedna ulice na Praze 4, která je blízko mého domu, takže jí dost sleduju, je o cca 100 rodinných domech, a z nich se aktuálně prodává nejméně 6 rodinných domů různých tvarů a velikostí.
Samozřejmě, výsledek ze 6 čísel nebude extra robustní, ale lepší, než průměr za celou čtvrť.
Trik je spíš v tom, jak zohlednit, že novější data jsou aktuálnější a starší méně aktuální. Zřejmě by bylo třeba ty transakce časově vážit. -
benzin (neregistrovaný)
JJ presne tak. Tahle mapa udelala tak silene zjednoduseni dat, ze jsouuplne nepvypovidajici. Kdyby aspon nejak nemovitost oskorovali (metody na skorovani existuji, treba odhad nemovitosti) a pak by mapa obsahovala cenu korelovanou na score a treba prumerne dosazene skore v lokalite, mohlo by to neco malo rict, ale takhle s mnozstvim dat, ktere k vypoctu maji muze kazdy prodej se statistikou silene zamavat.
-
Primárně cenová mapa má smysl tam, kde je rozhodující komponentou ceny pozemek a jeho umístění, tj. ve velkých městech, oblíbených rekreačních lokalitách a podobně.
V dobrých vilových čtvrtích v Praze se je rozdíl v nabídkové ceně domu před demolicí nebo po rekonstrukci v řádu jednotek milionů, což při ceně začínající na 10 milionech není moc. A taky je v těchto čtvrtích vidět, že se často zboří perfektně funkční, byť možná vybydlený, dům, aby se na jeho místě postavil "větší a lepší".
Mnohem větší rozdíl v ceně v těhle lokalitách udělá, jestli to je "distress sale" (např. v exekuci) nebo jestli má prodávající dost času.
Pokud je dominantní komponentou ceny budova a její vybavení, tak je cenová mapa bezvýznamná. Vana se zlatými kohoutky mě stojí plusmínus stejně, ať si ji nechávám instalovat na Ořechovce nebo v Osoblaze (obyvatelům Osoblažska se omlouvám, ale jistě uznají, že asi představují část opačného extrému cen nemovitostí v ČR).
U bytů, kterých je víc, je zdánlivě tvorba cenové mapy snažší, ale naráží na ty problémy, které uvádí benzin. Zatímco rodinný domek můžu zbořit a postavit si tam nový, u bytu tuhle možnost nemám, mohu jen rekonstruovat to, co mám.
Mohlo by vás zajímat
-
Máslo za dvacku, cigarety za třicet. Vzpomenete si, za kolik jste nakupovali v půlce 90tek?
-
Učitel tvrdil, že žáka neuhodil, soudy mu ale nedaly šanci žáka vyslechnout. Zasáhl Nejvyšší soud
-
Na kartu v Albánii nespoléhejte, stoeurovky nechte doma a dejte pozor na poplatky za výběr z bankomatu
-
Úspěch s první hromadnou žalobou: Soud přiznal nárok na 1,6 mil. Kč. Jak vám může hromadné řízení pomoci?
ČLÁNKY DO MAILU