Názory k článku Stoprocentní hypotéky (možná) došly. ČNB se jich bojí
-
kl (neregistrovaný)
Cituji: "Od 1. dubna 2017 by úvěry s ukazatelem LTV mezi 80–90 % neměly překročit 15% podíl všech úvěrů zajištěných nemovitostí."
Já nevím, ale to mi už přijde přehnané. Takže standardní hypotéky i na bydlení se budou dávat na 70 - 79 % s vyšším úrokem, za který se dnes poskytují 90-100% hypotéky. A snížený úrok bude určen pro 60-69% hypotéky?
Když vezmu, že byty kupují hlavně mladé rodiny, které navíc potřebují i byt vybavit nebo rekonstruovat (často úvěrem ze stavebního spoření nebo spotřebitelským úvěrem), tak to znamená, že při takto nastavených pravidlech se k úvěrům dostane jen málokdo. Nebo snad někdo má ve 30 letech našetřeno 1-1,5 milionu, aby mohl složit 30 % kupní ceny v hotovosti a ještě mu něco zbylo na rekonstrukci a vybavení bytu? A z čeho by to našetřil? Ze mzdy 25 tisíc?
Spíš bych šel cestou zpřísnění scoringu, kdo má mzdu 25 tisíc, asi by neměl dosáhnout na 3 milionovou hypotéku....
Z toho je nicméně vidět, že v Praze a Brně bude vládnout nájemní bydlení, protože na hypotéku byt už koupí málokdo za takto nastavených podmínek.
-
Proč by se změna měla dotknout hypoték na 70-79%?
DOPORUČENÍ ČNB limituje hypotéky od 80% nahoru.Pokud si někdo není schopen naspořit 20% ceny bytu ze svého stávajícího platu, z čeho by splácel tu 100% hypotéku? A netvrďte mi, že z peněz, které uspoří tím, že nebude platit nájem: sice nebude platit nájem, ale bude platit úroky a fond oprav. A ve skutečnosti jsou nemovitosti v Praze a Brně už teď tak drahé, že je bezprostředně levnější si je pronajmout (jediná výhoda vlastnického bydlení v těchto městech je, že, když si nemovitost pronajmete, nebudete ke stáru bydlet ve vlastním).
Pokud na to nemáte, tak holt nemůžete k novému bytu chtít i fungl nové vybavení.
-
kl (neregistrovaný)
V článku se píše, že hypotéky nad 80 % se přestanou poskytovat (resp. v portfoliu bank nesmí tvořit víc, než 15% podíl).
Čili maximální hypotékou bude hypo na 70-79 % a ta bude s vyšším úrokem (jako má nyní vyšší úrok 90-100% hypo). Za běžný úrok tedy bude hypo 60-69 %).
V Praze se fakticky 100% hypo už nedávají, protože jsou zase limitovány odhady. Jestli chce prodávající za byt cenu 3,5 mil. Kč, ale odhadce napíše do odhadu 2,8 mil. Kč, tak banka i při 100% hypo dá jen těch 2,8 mil. Kč (do výše odhadu) a zbytek si musí kupující sehnat jinak.
Nyní podle pravidel ČNB dá banka 70 % z odhadu 2,8 mil., čili banka půjčí pouze 1,96 mil. Kč a kupující si musí ještě sehnat 1,54 mil. Kč (protože tržní cena v Praze je prostě těch 3,5 mil. Kč), čehož bude schopen málokdo.
Druhou možností je bydlet celoživotně v nájmu, jak radíte, ale pak si nebude člověk schopen našetřit těch 1,5 mil. Kč na složení zálohy na kupní cenu.
Průměrné nájemné v Praze na byt 2+kk je aktuálně 13 tisíc Kč. Splátka hypotéky 3,5 mil. Kč je také 13 tisíc. Kč a fond oprav u takových bytů bývá asi 1500 Kč. Je to sice více, ale ve výsledku je prostě výhodnější, když po 30 letech máte svůj byt.
-
Ano: ve výsledku je to výhodnější.
Ale moje otázka zní, z čeho člověk, který vedle placení nájmu negeneruje relevantní úspory, bude splácet 100% hypotéku, vedle které bude platit fond opravTěch 13 000 má nějaký zdroj? Když zkusím zagooglit, tak nacházím výrazně odlišná čísla:
http://www.hypoindex.cz/platite-primerene-najemne/ uvádí v relevantních čtvrtích (Staré Město nepočítám) něco jako 8000 - 9000.
http://www.bydlet.cz/354383-srovnani-cen-najmu-bytu-vjednotlivych-castech-prahy/ uvádí na sídlištích 6000-8000, v o trochu lepších čtvrtích 9000 až 10 000.Takže i při nynějších extrémně nízkých úrokových sazbách je nájem o 4-5 tisíc levnější než splátka hypotéky, k tomu ten fond oprav a různé drobnosti jako daně a podobně. Takže člověk, který si chce brát hypotéku, by měl být schopen generovat úspory minimálně 6 000 měsíčně. Když započtu rezervu pro případ nárůstu sazeb (každé procento u této hypotéky cca 2 000), dostáváme se k tomu, že by tento člověk měl být schopen před vzetím hypotéky uspořit cca 10 000 Kč měsíčně. To je za 10 let 1,2 milionu.
V současné době ČNB doporučuje max 10% hypoték 90-100% (a nedoporučuje poskytovat nic nad 100%). Proto jsou dražší.
V novém modelu budou obdobně dražší ty 80-90%, protože jich může být max. 15% a nedoporučuje poskytovat nic nad 90%. Ale pořád nechápu, proč by měly zdražit ty 70-79%. Naopak si umím představit, že do tohoto pásma se přesune nejtvrdší konkurenční boj.
-
* (neregistrovaný)
Tak nějak zcela obecně souhlasím. Ale ty výpočty jsou chybné. V případě malých bytů, u velkých to vychází jinak, je vlastní bydlení již i při 20% levnější. I s tím fondem oprav a úroky. A z čeho by splácel? Ze stejných peněz, z jakých by platil nájem.
Ano, nemovitosti jsou v Praze a Brně drahé. A ano, je bezprostředně levnější si pronajmout. Ale to pouze při 100% půjčce, a jen jako odchozí cifra na účtu za "byt". Aktuálně jsem to neporovnával, ale orientačně v Praze před několika lety byla stejná platba při 70% LTV za malý byt, 30% za velký.Ovšem má to háčky, většinou ve prospěch vlastního. Kromě zmíněného, že část plateb u hypo není platba za úrok, službu, ale koupě kousku bytu, jsou zde odpisy úroků z daňového přiznání, platby za energie, vodu atd. Problém nájemních bytů je v tom, že majitel (téměř vždy) neplatí za (podružné) měřáky, zateplení, okna, kotel, kuchyňská linka jsou s nejhoršími možnými parametry (to nejlevnější), což se nájemci prodraží na platbách i údržbě (tu "drobnou" si platí i u nájmu z velké části nájemník sám!). Ono se to může zdát maličkost, ale není. Příklad z praxe, u nájemní garsonky byly platby paušální za vodu přesně 3x (!) vyšší, nežli u RD s vlastním vodoměrem, a za plyn jen o 45% u RD vyšší, nežli u nájemní garsonky.
Oproti tomu u nájmu jsou zde sociální příspěvky na bydlení, ale to se asi netýká lidí uvažujících o vlastním bydlení.
Takže nákladově může být vlastní bydlení u malého bytu levnější, i nežli u 100% hypotéky. -
Ano, jakmile složíte 20% či více ceny z vlastních zdrojů, posouváme se jinam. Ale diskuse je o lidech, kteří těch 20% schopni složit nejsou, protože nejsou schopni je naspořit. A u těchto lidí trvám na tom, že nemají z čeho splácet 100% hypotéku.
A to ještě musím zdůraznit, že se dnes pohybujeme v době extrémně levných hypoték. Jedna věc, která na té prezentaci ČNB včera zazněla, je, že poprvé v historii má průměrná hypotéka nižší úrok než průměrný podnikový úvěr. To je zcela výjimečná situace, stejně jako je zcela výjimečná situace výše úrokových sazeb v absolutních číslech.
U hypotéky na 3,5 milionu a 30 let dělá každé procento úrokové sazby 2 tisíce měsíčně.
-
* (neregistrovaný)
S tím také nemohu souhlasit. Jak jsem napsal, ono to velmi často vychází i při 100% nastejno, pokud se skutečně započtou všechny náklady.
No a naspořit 20%... to lze vykládat dvěma způsoby.
1) Jako schopnost odkládat, hospodařit, spořit, a to musí mít i člověk, co chce do nájmu. 3 měsíční nájmy záloha, nedejbože provize realitce další měsíc, náklady na stěhování, zálohy na elektroměr (ano, i to po nájemnících chtějí, co kdyby neplatil a distribuce ho odmontovala), náklady na stěhování atd.
2) Problém je, jak už tu zaznělo od kolegy, že při stejné platbě u hypo jde i na začátku min. 20% z "splátky" jako splátka, tedy v podstatě spoření na ten byt. Těch 20% prostě u nájmu chybí. A jestli má člověk každý měsíc třeba 2000 Kč čistého k dispozici navíc, tak se cokoli lépe spoří.Ano, hypotéky velmi pravděpodobně půjdou do budoucna nahoru, ale to co uvádím jsem počítal ne s dnešním úrokovým dnem, ale s úrokem 4,5 - 5,0%, což předpokládat lze dlouhodobě (ano, jistota to také není, ale to je jen smrt a kulomet).
Ano, hypotéka je zoufalství. Ale i v té špatné variantě ne horší, nežli nájem.
Hypotéka na 3,5M - však píšu, že to u větších bytů vychází hůře. To je panelákový 3-4+1 v Praze, to je větší byt. Jenže to je jiný případ, tam se na 100% pohybovat nikdo nebude.
-
Pochopte, že já řeším cash-flow, ne výhodnost celé transakce. U hypotéky sice úmor (splátka jistiny) jsou peníze, které "dáváte do svého", takže je vlastně spoříte, ale z hlediska cash-flow to je čistý odtok.
Prostě když jste v nájmu, musíte (vedle všeho jiného: jídlo, doprava, energie...) platit nájem, u bytu 2kk v Praze na sídlišti cca 7 000 Kč. Když si ten samý byt koupíte za 2 miliony na hypotéku za 4% p.a. na 30 let, je to 9 500 Kč měsíčně. Plus k tomu fond oprav 1 500 Kč měsíčně. Rozdíl tedy 4 000 Kč měsíčně. Pokud tu rezervu 4 000 Kč měsíčně máte, všechno dobré.
Jenomže to taky znamená, že jste měl možnost za 5 let naspořit 240 000, tedy 12% ceny bytu, a 100% hypotéku byste neměl vůbec potřebovat. A pokud byste takto spořil něco přes 8 let, dostanete se na 20% ceny bytu a nepotřebujete ani tu limitovanou 80-90% LTV. -
* (neregistrovaný)
Ne, to nechápu. V předchozích příspěvcích čtu nejen o CF, ale i o schopnosti (ne)našetřit 20%, o celkové výhodnosti. CF je jen jedna z uvažovaných věcí, z ničeho nevyplývá že se jedná jediný řešený problém.
Ostatně dokonce i v případě, že by tomu tak bylo, ale není, tak by to nebylo v rozporu s ničím z toho, co jsem napsal.
Stejně tak, i když je pravda, že úmor je z hlediska CF čistý odtok, tak podstatné pro náš případ jsou dvě věci: 1) Jestli s tímto "odtokem" bude celková částka stejná, nebo nižší, nežli u nájmu. To v případě, hodnotíme-li CF. 2) Celková výhodnost v dlouhodobém hledisku, kde to může dobře vycházet i při vyšším CF, nežli za nájem.
Faktická poznámka: Byt za 2M za skutečný nájem 7000 opravdu neseženu. Leda za "nájem + poplatky", tedy skutečný nájem je vyšší. A to nejen o ten fond oprav 1500, obsažený v tom "+ poplatky". Další rozdíly už jsem zmiňoval, nemá smysl je opakovat.
-
Samozřejmě, že jsem počítal jen "čistý" nájem, bez poplatků. Když si přečtete můj příspěvek, píšu, že kromě toho musíte platit jídlo, dopravu, energie...
Porotože poplatky jako topení, voda, výtah, úklid společných prostor, platíte v souvislosti s užíváním bytu, ať jste ve vlastním nebo v nájmu.
Naproti tomu fond oprav nesouvisí s užíváním bytu, ale s vlastnictvím, proto ho platí vždy vlastník. Proto právně je platba nájemníka na fond oprav součástí nájemného. -
Ach jo... (neregistrovaný)
To jsme všichni pochopili. Problém je jen v jedné maličkosti: je to nesmysl. Takový byt není na trhu k mání.
Úplně stejně se dá "argumentovat" bytem za nějakou nereálně nízkou kupní cenu, "aby to vycházelo"
Jde o to chápání "poplatků". Za 7000 je k mání jedině byt s "poplatky a energiemi", kde ty poplatky zahrnují typicky cosi jako nájem u družstva. Tedy včetně fondu oprav, někdy dokonce i splácení anuity (půjčky družstva na nový byt). Na druhou stranu jsou v těch "poplatcích" obsaženy i NĚKTERÉ skutečné poplatky. Jako popelnice, NĚKDY vytápění. Ono si stačí zadat třeba do sreality 2+kk, Praha 4, 8, 9, 10, a podívat se co je k mání.
No prostě "profíci" z realitek. Pro zajímavost jsem se podíval, a narazil na barák, kde náhodou majitele znám. To byl jeden nájem realitce, platit ne převodem na účet, ale v hotovosti z ručky do ručky, okna původní z roku 1941 (možná jsou o rok novější, 1941 jsou plány z archívu), netěsní, to ani dveře, na chodbě rozbytá okna - to jsou náklady, majitelé se nestarají, vedle baráku staveniště, mezibytové příčky 14 cm cihla + omítka. Tedy oboustranná, abych nepomlouval. (Ne, komunisti za to nemohou, to jsou původní plány a zároveň realita). Vytápění dle realitky elektrické, ve skutečnosti plynové wafky (realitka píše že si má plynoměr přehlásit nájemník na sebe, aniž by tam byl dle jejich popisu spotřebič, no profíci). Poplatky jsou dnes cca 750 Kč/osoba za studenou vodu, 700 Kč za svícení a úklid na chodbě (tam malovalo OPBH v roce 1976 naposledy - to bez nadsázky, 1x za 2 týdny vytřou).
Takže cca 3-násobek reálných nákladů, co by člověk platil v družstvu, vlastním baráku, nebo SVJ. I to je nutno započíst do nákladů na pronájem.
Oblíbeným trikem je také nechávat si, tedy ukrást, zálohu. Rozšířilo se v posledních letech. Pod záminkou špatné výmalby (ano, majitel požaduje při odstěhování novou výmalbu, i to je náklad na nájemní bydlení), ušmudlané kliky, škrábance na podlaze.... kdo má soupis všech flíčků a škrábanců při nastěhování? No, suďte se, zálohu drží majitel, takže soud. I to jsou náklady na nájemní bydlení.
-
mendrit (neregistrovaný)
Za 7000kč dnes nevyjde bydlení ani v okresním městě, když samotné náklady na bydlení ve vlastním pro dvě osoby, co v bytě tráví nějaký čas jsou 4000-6000kč/měs.(podle velikosti bytu) Takže to jsou víceméně fixní náklady a k tomu se připočte nájem. Běžně 3000kč u ošuntělého bytu v menším městě a podstatně více za lepší, větší, nebo ve větším městě.
-
Jarmila (neregistrovaný)
Nájem se běžně pohybuje 5000+ u bytu 2+1 (bývalé okresní město na jihu Čech). Za 3.000 bude na byt stát fronta.
Jo, obecní byty jsou levnější. Jenže ty nejsou. Teda jsou. Pokud ho seženete. Protože na uvolněný obecní byt se sejde taky 100 žádostí, takže to, že vyberou zrovna vás, je dost loterie. -
* (neregistrovaný)
1) Řeč byla o Praze.
2) Naposledy, v době zrušení, byl regulovaná nájem 109 Kč/m2, pokud si vybavuji přesně. A toto lze považovat za údaj platný právě pro ty levné, obecní byty, jež nejsou k mání, starý několik let. Takže se dnes cena bude pohybovat mezi 109-200 Kč/m2. Tedy ta tabulková, sociální, na pořadník, jež prakticky nelze sehnat. Tedy těch 7000 Kč za 45 m2 2+kkNo, to by snad vysvětlovalo, kde na ty ceny pan Slanina chodí. BAVÍME SE O DNEŠNÍCH TRŽNÍCH, SKUTEČNĚ DOSTUPNÝCH CENÁCH A BYTECH. Protože pokud ne, tak potom musíme srovnávat s kupní "privatizační" cenou 1/3 ceny obvyklé.
-
* (neregistrovaný)
Ale to už jsme si vysvětlili. Potřetí to opakovat nebudu.
Ostatně i já jsem napsal, kam na to chodím. Takže znova: na sreality, Praha, okrajové levnější čtvrti 4, 8, 9, 10, 2+kk.
Tam jsou skutečné nabídky, a každý si tam může zavolat, a vyptat se na ty "poplatky", a jaká je tedy skutečná cena nájmu.Ono nejhorší je, když se nechce, že.
-
Znáte rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou? To, že se byty za tuto cenu nabízejí, neznamená, že se za ni skutečně pronajmou. Čím vyšší je cena, tím déle se byt nabízí a zkresluje představu, kterou z sreality.cz máte.
Skutečně dobré nabídky se na sreality.cz vůbec nedostanou, protože se pronajmou přes osobní kontakty či přes bezplatné servery (na bezrealitky.cz je třeba citelně levněji).
-
kl (neregistrovaný)
No, já se pronájmem bytů zabývám a přítelkyně pracuje u správcovské firmy, takže přehled realizovaných nájmů mám slušný. A najít v Praze nájemné u bytu 2+kk pod 10000 Kč je zázrak, reálné ceny jsou 12-13 tisíc.
Samozřejmě, že záleží na lokalitě, stavu domu a vybavenosti bytu, takže se pronajímají i 2+kk za 16000 Kč.
Takže nevím, kde jste přišel na 7000 Kč. Ta cena platila tak před 10-15 lety. -
* (neregistrovaný)
To stoprvé: odkazy na jakási články s číslíčky, o nichž nikdo neví z čeho byla vzata, jak byla zpracována, to nejsou odkazy, na základě nichž by se měl soudný a svéprávný člověk rozhodovat s důsledky na celý život.
Ostatně hned ten první, na bydlet.cz (zahrada a reality, život a sty, recepty... a financování bydlení) si, kromě toho že vstupní čísla hrubě neodpovídají dostupné* nabídce na trhu.
A co by mělo trknout do očí dokonce i člověka s humanitním měkkým vzděláním, že si ten článek protiřečí v zásadních věcech. Například nájmy jsou v něm velmi nízké, a zároveň výnos z nájmu je vysoký "až 5,4% (což je také už 10 let zcela zjevně nedosažitelné číslo).Prostě ty tvé odkazy jsou na nesmysly.
* To je právě ten problém, že nevíme co brali za čísla, a jak byla zpracována. Například mohu mít 4 byty. V jednom bydlí za 12.000 nájmu, v druhém bydlí případě jde o (další) pronájem družstevního bytu za 7000 + poplatky 5000, z čehož je 3000 nájem družstvu pokrývající splátky úvěru za novou fasádu a střechu, ve třetím bytě bydlí studentka která neplatí v penězích nic, ale je 5x do měsíci k "dispozici" majiteli bytu, a čtvrtý byt pronajímají rodiče vlastním dětem za nulu. No a my nevíme, jak a co počítají. Z tohoto může vyjít v tom tvém článku průměrný nájem 4750, 12000 (započte se "hodnota", ne pohyby na účtu), 6000 i klidně něco jiného.
Ty mi připomínáš jednu slečnu z mládí. Ta byla také hluchá k jakýmkoli argumentům a logice, ta také jen mlela "ale tohle tvrdí PROFESOR xxx, tak to musí být pravda.
Ale já dal ODKAZY -
mendrit (neregistrovaný)
A není teď ještě rozpol v tom, že dřív bylo nájemné bez FO a dnes se určuje cena za pronájem nájemné (FO+zisk pro majitele) + služby které se rozepíšou podle evidenčního listu. Taková forma pak komplikuje přímé srovnání s náklady ve vlastním bydlení, protože nikde není přesně uvedena částka za FO, takže nelze vidět, jestli majitel má nepřiměřeně vysokou provizi, nebo ne.
Ve svém příspěvku jsem to taky špatně uvedl, když jsem napsal nájem za ošuntělý byt od 3000 pro malý byt. Tam jsem nezahrnul FO, který je cca 1000kč.Průměrný zisk přes 5% p.a. je dnes těžké dosáhnout, ale pokud se započte i zhodnocení nemovitosti, tak se rozptyl může rozšířit na 3-10% p.a. kvůli propadu cen nemovitostí v 2009, kdy ceny někde teprve teď dosáhly zpět své úrovně.
-
kl (neregistrovaný)
Říká vám něco vývoj trhu? Vycházíte z 3 roky starých článků, které psal bůhví kdo? Víte, kdo zadává data do těchto "cenových map"? Spolupracující realitky.... A ty tam zadávají nikoli výší nájemného, ale tzv. hrubý zisk, tj. to, co pronajímateli zůstane na ruku (tj. bez příspěvku na správu domu).
Uvedu pro Vás příklad: příspěvek na správu domu činí 2500 Kč. Pronajímatel chce hrubý zisk 9000 Kč. Nájemné by tedy mělo činit 11500 Kč. Jenže amatérští pronajímatelé za "nájemné" považují právě jen ten hrubý zisk a příspěvek na správu 2500 Kč už považují za tzv. "poplatky", tedy to, co nájemník platí navíc. Do cenových map pak zadají údaj 9000 Kč, čímž významně zkreslují statistiky.
Vím to, protože s cenovými mapami pracuje i sociálka při přidělování doplatků na bydlení, i když ta si dělá vlastní průzkum "obvyklého nájemného" mezi realitkami. A realitky jí právě vracejí tu zkreslenou částku představující jen hrubý zisk.
-
* (neregistrovaný)
"No, já se pronájmem bytů zabývám a přítelkyně pracuje u správcovské firmy, takže přehled realizovaných nájmů mám slušný. A najít v Praze nájemné u bytu 2+kk pod 10000 Kč je zázrak, reálné ceny jsou 12-13 tisíc.
Samozřejmě, že záleží na lokalitě, stavu domu a vybavenosti bytu, takže se pronajímají i 2+kk za 16000 Kč.
Takže nevím, kde jste přišel na 7000 Kč. Ta cena platila tak před 10-15 lety."Ano, to jsou reálná čísla.
-
Jarmila (neregistrovaný)
Ano, nahoře je odkaz p. Slaniny.
Ja jsem si zajela se sreality.cz a vyhledala si momentálně pronajímané byty 2+1 v konkrétním jihočeském okresním městě. Pod 5.000,- Kč jsem se nedostala. A jako perličku uvádím, že cenu 5,000,- Kč chce i místní ubytovna za jednolůžkový pokoj. Ta ale neinzeruje na serverech, ale ve své vývěsce (mohu ofotit). -
Milan (neregistrovaný)
Vypocty jsou pekne, ale plati jen za predpokladu, ze celych 5 let jste mel STEJNY prijem a take stejne vydaje!
Vetsinou prijmy zamestnancu rostou, takze pred 5 lety jste mohl byt schopen usetrit treba jen 1000 mesicne. Ale postupne se svysovala mzda a ted po 5 letech uz muzete setrit treba ty 4000 mesicne.
Nebo pred 5 lety mohla byt manzelka na materske a po 2 letech se narodilo dalsi dite => prijmy byly celekem male. Ale ted uz manzlka nastoupila zpet do prace a rosinne prijmy pekne stouply => je mozne splacet hypoteku s fondem oprav apod. Navic vetsi rodina potrebuje vwetsi byt. Ale uspory v rozumne vysi proste nemaji a 100% hypo potrebuji. To opravdu maji cekat a sporit dalich 5 let, aby mohli konecne jit do vetsiho bytu a 80% hypo?
-
Tak v prvé řadě spoustě lidí při koupi bydlení vypomáhají rodiče či jiní příbuzní. Ti zpravidla Vámi zmiňovaný nedostatek úspor vykompenzují a lze předpokládat, že budou omezeně pomáhat i nadále.
Jiným lidem zase rodiče či jiní příbuzní spoří na stavební spoření když jsou ještě děti, takže mají pár set tisíc do začátku, aniž by si je sami naspořili.Bavíme se tedy o lidech, kterým rodiče nic nenaspořili ani jim nemohou pomoci. To také nejspíš znamená, že jim nikdo nepomůže v jakékoli obtížnější situaci.
Člověk má zpravidla možnost své výdaje přizpůsobovat svému příjmu. Například si nemusí pronajímat vlastní byt, ale může využívat spolubydlení. Pokud to doteďka nedělal, jakou má banka záruku, že to nyní dělat bude? Zkrátka ať to obracíte jakkoli, člověk požadující 100% hypotéku je hodně rizikový dlužník.
Samozřejmě, lze si představit výjimečnou situaci, kdy jiné vlastnosti žadatele budou natolik pozitivní, že riziko bude přijatelné i přesto, že nemá žádné úspory. Konec konců, snad v každé bance marketing risk managementu tvrdil, že 100% hypotéka je určena třeba pro nově jmenované soudce, jejichž příjem se jmenováním cca zdvojnásobil, a, pokud se nedopustí kárného deliktu, v podstatě nemůže klesnout. Jenomže to je situace naprosto výjimečná. Pokud je někdo nově povýšen na manažerskou pozici v soukromém sektoru, jeho pozice zpravidla bude pár let velmi vratká.
ČNB taky 100% hypotéky nezakázala, jen je nedoporučuje na bázi "comply-or-explain". Pokud banka doporučení nedodrží, ale prokáže, že všechny 100% hypotéky, které poskytla, poskytla nově jmenovaným soudcům, je to zjevně dostatečné vysvětlení a nelze čekat, že ji ČNB bude jakkoli perzekvovat.
V praxi se ovšem ukazuje, že tohle nejsou typičtí klienti 100% hypoték. A ti typičtí jsou podstatně rizikovější, a proto ČNB vydala doporučení, které vydala.
-
kl (neregistrovaný)
Už podruhé prokazujete, že jste absolutně mimo realitu, stejně jako konšelové z ČNB. Poprvé, když jste tu básnil o nájmech v Praze za 7000 Kč, podruhé nyní, kdy básníte o tom, že rodiče svým dvěma dětem darují 3 miliony Kč. Chtěl bych vidět průměrné rodiče, kteří jsou při dnešních mzdách a důchodech skopni našetřit takovou sumu.
Tržní kupní cena za byt 2+kk je dnes v Praze 3,5 mil. Kč, odhadce ale napíše, že odhadní hodnota je 2,8 mil. Kč. Při 80% hypotéce dá banka jen 80 % z odhadu, tedy 2,24 mil. Kč, zbývajících 1,26 mil. Kč musí kupující sehnat někde jinde. Rodiče tedy svým dětem musí darovat 2,5 mil. Kč a další 0,5 mil. Kč na vybavení bytu.
-
* (neregistrovaný)
Já sice nejsem striktně ideologicky vždy proti regulacím, ale tohle je zrovna případ, kam by ČNB neměla strkat nos, a nechat to na soukromých firmách.
Není to nic, co by ohrožovalo stabilitu bank. Ani velmi vzdáleně se tomu neblíží. Regulovat by měla jen to, co ohrožuje stabilitu bank, a tudíž předpokládá sanace z peněz daňového poplatníka, a (nebo) monopolní a kartelové jednání. Což není tento případ.
Poznámka: toto opatření výrazně zhorší postavení chudších, ve prospěch bohatších. Zejména ekonomicky aktivních a produktivních rodin s (uvažujících o) malými dětmi. Což je špatné pro všechny obyvatele ČR. Aniž by, mimo úzkou skupinu majitelů nájemních bytů, měl z toho nařízení kdokoli prospěch.
-
* (neregistrovaný)
Ano 100% hypotéky, a tím ta podobnost také končí.
Ono to v USA nekrachlo kvůli tomu, že tam prodávali v nějaké malé části případů 100% hypotéky. Jak říkával soudruh Lenin: se učit, se učit, se učit. Těch příčin tam bylo více, a tohle je jen jedna z mnoha, a zrovna ne z těch nejdůležitějších.
-
Jiní diskutující už zmínili, že příliš volné poskytování hypoték stabilitu bank zjevně ohrozit umí, jak nám ukázala například hypoteční krize v USA 2007-2008 nebo hypoteční krize ve Švédsku 1991-1992.
Co se týče dopadu na chudé: právě pro chudé je 100% hypotéka extrémně nebezpečný nástroj. Bohatý si obvykle bere 100% hypotéku proto, že nechce prodávat své akciové či jiné investice. Chudý proto, že jede "na doraz". Tudíž ta 100% hypotéka při jakémkoli výpadku příjmu chudého existenčně ohrožuje, zatímco bohatý holt přece jen prodá ty investice.
Zároveň ale příliš volné poskytování hypoték škodí právě těm chudým, protože žene nahoru ceny nemovitostí, které se stávají obtížně dostupnými.
A jestli tvrdíte, že restrikce hypoték pomáhá majitelům nájemních bytů, volné poskytování hypoték pro změnu pomáhá developperům. Prašť jako uhoď.
-
bob (neregistrovaný)
Nejen články na toto téma ale i celá diskuse ukazuje, že pro všechny znamená 100% hypo = žadatel nemá v kapse ani korunu. Ale opravdu to tak je? Já jsem si bral cca 105% hypo 2.8M a přitom jsem svých cca 650 tisíc nacpal do rekonstrukce. No proč asi? Protože jsem si peníze půjčil za 3% a nemusel jsem si na rekonstrukci brát nějaký spotřebák nebo překlenovák.
Takže 100% hypo = socka nemusí platit úplně vždy že. Já bych např. bez 100% hypo měl celkem problém a kdybych čekal ty 3 roky do dneška a šetřil tak dám za stejný byt o mega víc.
-
kl (neregistrovaný)
Přesně tak. Dneska jsou úvěry tak levné, že právě bonitní klienti mají zájem o 100% hypotéky, protože proč by do koupě bytu strkali svoje vlastní peníze, když si je umí zhodnotit lépe? Při současných sazbách koupíte byt prakticky zadarmo. Pokud po fixaci úroky stoupnou, tak holt část hypotéky splatím jednorázovou splátkou.
Možná se najde banka, která se k socialistické regulaci postaví rozumně: půjčí 100%, ale zaváže klienta 20% investovat do svých fondů, nebo vložit na termínovaný vklad. Tím by se dalo obejít to nesmyslné nařízení socialistů z ČNB.
-
Jo jo, dostat provizi zároveň za hypotéku a zároveň za fondy je vlhký sen všech zprostředkovatelů na finančním trhu.
Pokud je klient schopen vložit 20% hodnoty hypotéky na termínovaný vklad a ten zastavit ve prospěch banky, o 100% hypotéku se nejedná. Ovšem v praxi se to moc nepoužívá.
Pokud jde o zvlášť bonitní klienty, nechť si banka jejich bonitu prokazatelným způsobem vyhodnotí. Doporučení ČNB je "comply-or-explain", takže není problém to takto dělat. Pokud ovšem je ta bonita těch klientů skutečně přesvědčivá.
ČLÁNKY DO MAILU