Hlavní navigace

Na hypotéky dosáhne více lidí. Centrální banka zmírnila některá pravidla

2. 6. 2023
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Centrální banka vypne jeden z ukazatelů, který omezuje dostupnost hypoték. Na úvěr na bydlení tak dosáhne více lidí. Co se změní a od kdy?

Bankovní rada České národní banky (ČNB) se rozhodla upravit jeden z ukazatelů, který banky musí respektovat při posuzování žádosti o hypotéku. Změna není všespásná, některým uchazečům o úvěr na bydlení ale pomůže.

Úvěrové ukazatele

Banky mohou u limitů využít v odůvodněných případech výjimku. U 5 % z celkového objemu hypoték poskytnutých v předchozím kvartálu nemusí limity respektovat, pokud jsou přesvědčené, že žadatel své závazky bez problémů splatí.

Od 1. července 2023 dojde ke změně u jednoho z úvěrových ukazatelů, které musí banky zohledňovat při posuzování příjmů žadatele o úvěr na bydlení. V současnosti musí při poskytování hypoték dodržovat limity příjmového ukazatele DTI, ukazatele dluhové služby DSTI a ukazatele LTV, který poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavené nemovitosti.

Limity pro úvěrové ukazatele nejsou žádnou novotou, centrální banka je v rámci makroobezřetnostní politiky používala už v minulosti. Naposledy je znovuzavedla od dubna 2022.

Limit DTI (debt-to-income ratio) vyjadřuje celkový dluh žadatele o hypotéku vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu. DTI je nastaven na hodnotu 8,5 s tím, že u žadatelů mladších 36 let je vlídnější a činí 9,5. Žadatel o hypotéku by tak neměl dlužit víc než 8,5násobek, resp. 9,5násobek svého čistého ročního příjmu.

Co se týče ukazatele LTV (loan-to-value), který poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavené nemovitosti, banky mohou poskytovat hypotéky maximálně na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Žadatelům mladším 36 let mohou povolit 90% LTV.

Nastavení LTV znamená, že když si budete chtít půjčit na nemovitost oceněnou na 3 mil. Kč, musíte mít ze svého našetřeno 600 tis. Kč, resp. 300 tis. Kč, pokud jste mladší 36 let.

Ukazatel DSTI (debt-service-to-income ratio) zase vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhů žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. Jinak řečeno, jak velkou část čistého měsíčního příjmu vynakládáte na splátky celkového dluhu.V současnosti je nastaven na 45 %. Pro žadatele mladší 36 let je limit opět o něco měkčí, je nastaven na 50 %. Znamená to, že např. při příjmu 35 tisíc Kč měsíčně je možné splácet maximálně 15 750 Kč, resp. 17 500 Kč, pokud vám ještě nebylo 36 let.

Právě u tohoto ukazatele centrální banka deaktivovala s účinností od července 2023 nastavení horní hranice, takže banky ho nově nebudou muset sledovat.

Horní hranice pro ukazatel LTV a limit DTI naopak centrální banka s odkazem na přetrvávající nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí ponechala v platnosti beze změny.

Šance na hypotéku pro více lidí

Rozhodnutí podle zprávy ČNB vychází z posouzení vývoje současných a očekávaných systémových rizik v oblasti úvěrů na bydlení a trhu nemovitostí, zranitelnosti bankovního sektoru, sektoru domácností a ostatních faktorů, které ovlivňují odolnost obou těchto sektorů. V době, kdy bojujeme se zvýšenou inflací, je nutné dodržovat přísné podmínky pro poskytování hypoték. Při vyšších úrokových sazbách však ukazatel DSTI není zapotřebí, myslí si guvernér ČNB Aleš Michl, který poukazuje na to, že samotné vysoké úrokové sazby omezují poptávku rizikovějších spotřebitelů i dostupnost úvěrů na bydlení.

Podle lidí z oboru červencová změna pomůže dalším uchazečům o hypotéku na úvěr dosáhnout.

Dlouhodobě si stojím za tím, že je pro klienty při žádosti o hypotéku nejdůležitější parametr DSTI. Je to kritérium, kvůli kterému velká část klientů bonitně neprochází. Vliv hrají také vysoké ceny nemovitostí a vyšší úrokové sazby, nicméně vnímáme, že pro ně aktuální výše sazeb není stěžejní. Zrušení DSTI tak bude mít rozhodně pozitivní dopad a výrazněji rozhýbe hypoteční trh, odhaduje Lucie Drásalová, hypoteční analytička ze společnosti Sirius Finance.

Banky ukazatele musí respektovat

Limity zmíněných ukazatelů jsou nyní nastaveny v souladu s novelou zákona o ČNB. Ta od srpna 2021 dává centrální bance pravomoc nařizovat je závazně. Do té doby byly limity stanovovány formou doporučení, avšak ve formě „comply or explain“.

To znamená, že nebude-li se doporučením banka řídit, musí centrální bance vysvětlit proč a obhájit se, že těmito kroky nejde proti cílům doporučení.

Další změna se dotkne proticyklické rezervy

Povinnost tvořit proticyklickou kapitálovou rezervu mají všechny banky, spořitelní a úvěrní družstva a obchodníci s cennými papíry.

Kromě deaktivace ukazatele DSTI centrální banka také snížila sazbu proticyklické kapitálové rezervy (CCyB) o 0,5 p.b. na 2,25 %, opět s účinností od letošního července.

Cílem proticyklické kapitálové rezervy je zvýšení odolnosti bank vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě tak, aby se případné problémy finančních institucí nepřenášely do ekonomiky. Banky by díky rezervě měly být schopné poskytovat úvěry domácnostem a podnikům i v době recese nebo finanční nestability. Rezervu by měly finanční instituce tvořit v době expanze, kdy si lidé i firmy hodně půjčují. Naopak v době ekonomického útlumu, kdy rostou úvěrové ztráty, ji mohou využít pro krytí ztrát.

Bankovní sektor je odolný, nemovitosti drahé

Z jednání bankovní rady dále vyplynulo, že finanční sektor v ČR zůstává vysoce odolný i vůči zhoršenému ekonomickému vývoji. Bankovní sektor je dostatečně kapitálově i likviditně vybaven, aby odolal šokům i v případě déletrvajících ekonomických potíží, ubezpečuje ČNB s tím, že to potvrzují také výsledky zátěžového testu všech segmentů finančního sektoru.

Bankovní sektor je dlouhodobě ve velmi dobré kondici. Ačkoliv přetrvávajícím rizikem zůstává další vývoj kvality úvěrového portfolia, jeho postupné zhoršování, pozorované v minulém roce, se na počátku tohoto roku zastavilo. To je pozitivní signál. Úvěrové ztráty jsou i nadále utlumené, a ČNB proto věnuje velkou pozornost problematice jejich včasného a konzervativního zachycení v hospodaření bank, uvedl ředitel sekce finanční stability ČNB Libor Holub.

Co se týče trhu s nemovitostmi, centrální banka potvrdila, že ceny prodaných bytů v ČR se v průměru snižovaly, přesto ale byly ke konci prvního letošního kvartálu o 57 % vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti pořizující si vlastní bydlení. U bytů kupovaných za účelem pronájmu dosahovalo odhadované nadhodnocení zhruba 23 %.

Byl pro vás článek přínosný?

Autor článku

Autorka je zástupkyní šéfredaktora serveru Měšec.cz.