Vlákno názorů k článku Kde si vzít nejvýhodnější hypotéku? od Květoš - Vzal jsem si v srpnu plovoucí hypotéku od...
-
Květoš (neregistrovaný)
Vzal jsem si v srpnu plovoucí hypotéku od UnicreditBank a od té doby mi klesly úroky díky tomu, že ČNB snížila PRIBOR. Tento typ hypotéky se mi v dnešní době zdá nejlepší, protože jsme o 1 % pod standardníma úrokama u fixních hypo.
Navíc v případě, že úroky jdou nahoru máme možnost si ji kdykoli fixnout za aktuální sazbu.
V dnešní době, kdy si nikdo nepůjčuje je to nejlepší varianta. A troufám si trvdit, že úroby ještě rok zůstanou dole. -
Nabídka, kterou jsem od UCB dostal před pár týdny, měla rozdíl mezi fixovanou a nefixovanou sazbou jen cca 0,5% (0,49% oproti 3-letému fixu, 0,59% oproti 5-letému fixu).
Už jsem několikrát za jeho krátký život viděl PRIBOR vyskočit o 0,5 nebo 1,0% během několika dnů. A to potom může být pozdě bycha honit.
Pokud teď každý týden sledujete vývoj sazeb, abyste si zjistil, kolik je aktuální sazba a zda se nevyplatí přejít na fix, tak máte pravdu.
Pokud přejdete na fix až v okamžiku, kdy se začne variabilní sazba zvedat, tak můžete dost prodělat, protože pokud bude bude potenciál dalšího růstu sazeb, bude nabídka fixu výrazně výš, než dnes.Variabilní sazba je mnohem hodnotnější v okamžiku, kdy jsou sazby vysoko. Když jsou sazby nízko jako dnes (takže níž už v podstatě jít nemohou), tak je to podle mne zbytečný hazard.
-
Květoš (neregistrovaný)
Takový adrenalin to není. Banka může změnit % sazby až několik týdnů poté, co se změní PRIBOR. Navíc není navázaná na denní, ale až měsíční PRIBOR.
Podtrženo sečteno, raději kouknu každý měsíc na PRIBOR. Lidé často šetří za jídlo koruny, ale u tak velkých nákladů jako jsou hypotéky klidně vyhazují tisíce oknem. Mimochodem díky nedávnému několikému snížení PRIBOR jsem s hypo pod 2 %. Ale to bylo spíše štěstí :) -
logger (neregistrovaný)
Mám také "Převratnou" hypotéku. Nesjednal jsem si ale pojištění Cardiff, takže jsem dnes na 2.35% p.a. (jinak bych měl 1.85% p.a.)
Z Vašeho příspěvku cítím malé nepochopení:
1. PRIBOR sice vyhlašuje ČNB, ale jeho hodnotu tvoří cca 8-9 vybraných (nejvýznamnějších) bank. Tzn. je zde teoreticky možnost českého "LIBOR scandal", pokud si významní tvůrci trhu (ony banky) řeknou, že se jim vyplatí držet PRIBOR trochu výše než by nutně muselo být.
2. 1M PRIBOR je vyhlašovaná každý bankovní den cca kolem 13h. Změnit se tedy může i několikrát do měsíce. V zásadě se může stát, že i onen UCB ukazatel BMR se může změnit vícekrát do měsíce. Dopis o změně úroku se ale odesílá až po 25. v měsíci, takže skutečná změna sazby je vždy maximálně jednou za měsíc :-)
Pro Jan Slanina:
podle čeho byste se rozhodoval, že nastal správný okamžik pro přechod na fix?
Dokonce mezi "finančními poradci" se rozšířil mýtus o tom, že při nastolení růstového trendu úrokových sazeb je pravý čas na přechod na fix.
Chci jen podotknout, že ono započetí růstového trendu bude pravděpodobně stimulováno rozhodováním (dost možná i předběžnou rétorikou) bankovní rady ČNB o 2T repo sazbách. Jenže v tu dobu už bude pravděpodobně pozdě honit "včerejší" sazby :-) -
játyon (neregistrovaný)
A teď to hlavní... Srovnejme si teorii s praxí, že...
Čili lidi jako jsi ty nebo Slanina žádného poradce nepotřebují. Je tak v pořádku, automechanik si taky nepůjde auto opravovat ke konkurenci.
Pro mnoho lidí by byl poradce skutečným pomocníkem. Nelezli by do Lišky, WSS, Komerčky, Spořky atd. atd.
-
Milan (neregistrovaný)
Sakrys, zrovna jsem vyuzil sluzeb poradce a vlezl jsem do hypo ke komercce s 2.79% (s pojistenim) s 5 letym fixem.
Hodne jsem uvazoval o variabilni, ale jistota, ze PRIBOR behem roku ci dvou pujde nahoru mne odradila, navic u variabilni sazby byva problem *krome mbank) s mimoradnymi splatkami hypo - a to jsem chtel.Takze rikate, ze jsem prodelal kalhoty a mel jsem jit k Wustenrotu? Pravda, o nem jsem vubec netusil, ze hypo dela ... mam jej furt zafixovaneho jako stavebni sporitelnu a banku se sporicimi ucty. Ani hypo poradce jej nezminil.
Zajimalo by me, kolik by mi nabidl Wustenrot, ale asi se to moc odkomercky neodkuli....
-
Stoupidlo (neregistrovaný)
Wurst funguje poměrně jedoduše. Ale výhodný je v rozmezí LTV 60-70%. To dává úrokové sazby z úrokového lístku. Do 85% je příplatek 0,25%, pod 60% je už lepší mBank.
Já si vzal kombi se stavebním spořením a se slevou poradce 0,1% jsem dostal fix na 6 let s 2,89% (Extra sazba). Jenže pak jsem se dozvěděl, že poradce může dát i 0,2% slevu. Vše samozřejmě na úrok svých provizí. Vše je bez povinného pojištění, vyjma pojištění nemovitosti, které chtějí všechny banky. -
Jestli se ptáte, podle jakých indikátorů bych to poznal, tak s čistým svědomím řeknu, že nevím. Proto jsem si vzal hypotéku s 5-letým fixem.
Problém, který jste přesně vystihl, je totiž ten, že na fix je třeba přejít předtím, než se ten růstový trend ukáže - tak, jak říkáte, když už se ukáže, budou fixy zvýšené, a bude pozdě honit "včerejší" sazby.Pokud máte takové rezervy, že dokážete dočasné zvýšení sazeb vykrýt, tak přecházet na fix nepotřebujete: za celou dobu splácení hypotéky na variabilní sazbě zaplatíte zpravidla méně, než na fixní sazbě, protože neplatíte náklady banky na hedging. Problém je, že skoro nikdo si nemůže dovolit absorbovat pohyb sazeb o několik procentních bodů nahoru.
-
logger (neregistrovaný)
ano, floatová sazba vyžaduje nějaké rezervy, nicméně pokud máte splatnost úvěru delší než dobu fixace (skoro vždy), tak jste vlastně opět na "floatu", jen s tím rozdílem, že víte dlouho dopředu, kdy se splátka bude měnit.
btw. skutečné náklady banky na Váš úvěr závisí zpravidla na velikosti banky, resp. ochotě jejích klientů půjčovat jí zdroje zdarma (běžné účty).
takže další fikcí je tvrzení, že náklady banky na floatovou hypo jsou PRIBOR sazby + náklady úvěrového a likviditního rizika. Toto platí možná pro malé banky, které si skutečně půjčují zdroje na mezibankovním trhu. Ale ani to není často pravda, protože malým bankám velké banky z principu nepůjčují, takže banka nakonec peníze získává z vkladových spořících účtů apod.
A velké banky mají naopak velké přebytky peněz pocházejících z běžných účtů, takže náklady banky jsou ony malé desetinky % p.a.Kdo tomu nevěří, ať se laskavě podívá na rozvahu ČNB. Zjistíte, že český bankovní sektor (a v tomto případě v drtivé většině největší banky) mají uloženo u ČNB permanentně cca 350 mld. Kč "nadbytečných" peněz. Tzn. že ČS si na tu jejich floatovou hypo rozhodně nepůjčuje za PRIBOR sazby, přestože účetně to tak vypadat může. Reálné náklady jsou pak opravdu jen úvěrové a likviditní riziko.
A poslední poznámka: pokud si někdo bere floatovou hypo, tak by měl už na začátku počítat s tím, že na žádný fix (dobrovolně) přecházet nebude. Toto není spor o načasování přechodu na fix, ale spor o platnosti čisté teorie očekávání (PET - pure expectation theory).
ČLÁNKY DO MAILU