Vlákno názorů k článku Cesta k finanční nezávislosti: Vyhýbejte se špatným dluhům od Jan Slanina - Nemůžu si pomoci, ale pánové radí opravdu hodně...

Nemůžu si pomoci, ale pánové radí opravdu hodně hazardní cestu.
Investovat do rizikových investic půjčené peníze totiž přináší kumulaci několika rizik:

(1) úvěr musím splácet, ale co když dojde ke ztrátě příjmu?
(2) úroková sazba, za kterou si půjčuji se může měnit a může se mi i vymknout z rukou
(3) samotná aktivum, do kterého investuji, je také rizikové
(4) nemovitost, na kterou jsem si půjčil, může ztratit na hodnotě
(5) existuje riziko deflace, tj. dluh časem naopak vzroste na hodnotě.

Navíc rizika těchto událostí nejsou nezávislá, ale naopak korelují: pokud nastane krize s deflací, akcie a nemovitosti budou ztrácet na hodnotě a je velké riziko, že přijdu o práci.

Investovat do rizikových aktiv mohu s penězi, o které si mohu dovolit přijít.

Pokud budu dělat to, co pánové doporučují, mohu samozřejmě hodně vydělat, o tom není sporu. Mohu ale také prodělat. Pokud čtete životopisy lidí, kteří miliony a miliardy vydělali riskantními investicemi, doporučuji si také číst spisy v insolvenčním rejstříku. Na jednoho, který uspěl, totiž připadá mnoho těch, kteří neuspěli.

Konec konců, pan Kyiosaki skvěle vydělává na honorářích za své knihy a přednášky, ale jeho podnikatelské aktivity také čas od času zbankrotují. To není problém, pokud máte takových společností diverzifikované portfolio a vedle toho pasivní příjmy z autorských práv. Jinak ano.

Jo jo. Všechno je to o pokrytí rizik.

Jak dokážu pokrýt jednotlivá rizika? Investiční hypotéka přináší zejména následující rizika:

(a) nárůst úrokové sazby: dokážu z příjmové rezervy (ať generované nájmem nebo z jiného cash-flow) pokrýt úroky o několik procent vyšší než dnes?

(b) výpadek příjmů z investice: dokážu svoji hypotéku pokrýt z jiného cash-flow nebo rezerv do okamžiku, kdy dokáži prodat nemovitost (realizovat investici)?

(c) je nemovitost dostatečně atraktivní, abych ji vůbec dokázal v rozumném časovém horizontu za rozumnou cenu prodat tak, abych splatil hypotéku (riziko, které podstupuji ohledně dalších?

(d) je cena nemovitosti dostatečně stabilní, aby ta rozumná cena pokryla hypotéku?

(e) lze nemovitost dostatečně pojistit? pokryjí příjmy z ní cenu pojistky?

U nemovitostí v slušné lokalitě se to většinou nastavit dá, ale člověk musí dlouho hledat. U akcií mi to přijde skoro nemožné.