Názory k článku Hypotéka versus stavební spoření

Řešit nějaké přeplatky úvěru, a tím fakticky to, jestli je zajímavější hypo nebo SS, to je pouhá hra s čísly, protože nikdo neví, jak se vyvinou úrokové míry u hypa. A vlastně i u překlenováku ze SS (většina lidí asi nesplatí požadovaných 40 % z milionu a více do šesti let), třebaže u toho existují i varianty s fixním úrokem. SS je spojeno s vyšším poplatkem za vyřízení, což může taky někomu vadit. Třeba proto, že chce tyto peníze použít na vybavení domácnosti.

Osobně se mi víc líbí hypo ze SS. Kvůli možnosti kdykoli úvěr umořovat a nemuset čekat na konec fixace.

Umořovat jo ale z celkovy častky co jim zaplatíš si nepomůžeš

Dobrý den,
mě osobně se článek líbil i když souhlasím s názorem že produkty seriozně porovnat nejde. Já osobně jsem řešil nemovitost pomocí 2 překlenovacích úvěrů ze SS na jednom mám fiksní úrok. Podle mě v konečných nákladech hraje významnou roli výše zmiňované hodnotící číslo kterým banka sama rozhodne kdy přejdete na výhodnější úvěr ze SS. Z tohoto pohledu vložení mimořádných částek nemusí být tak výhodné jak se zdá.

HČ se dá spočítat. A Vy ho ovlivníte svými vklady (mimořádné vklady, pravidelná splátka bude vyšší než je povinné minimum).

I u stavebka se nemusí vždy platit úroky zvlášť. Např. já mám 100% úvěr 2,3 mil na cca 28 let, kdy "spořím" 12tis a z této částky si stavební spořitelna "veme" úroky a teprve zbytek mi připisuje jako spoření. Pro mě je hlavní, že takový úvěr splácím 12cti tisíci. I v době pořizování mi splátky srovnatelné hypotéky vycházeli při 30ti letech (oproti 28 tohoto stavebka) přez 13tis - takže bez složitého počítání je stavební úvěr lacinější a ještě můžu bez sankcí kdykoliv dospořovat/splácet....

"Pro mě je hlavní, že takový úvěr splácím 12cti tisíci."

Přesně tak, úrok neúrok, nakonec jde o tu splátku.

Hypo + spořit si na stavebku. Takže to jsme nakonec u stejného měsíčního výdaje jako při hypoúvěru ze SS. Přesně takhle to z jistých důvodů dělám.

K té jistině. Už budu mít snad něco naspořeno na hypoúvěru ze SS. A stačí se domluvit se stavební spořitelnou.

V článku chybí několik věcí:
- důležitým kritériem je poplatek za zpracování úvěru. U SS bývá rozdělen do dvou částí, poplatku za uzavření spořící smlouvy a poplatku za uzavření úvěru.
- výše úroků je taky důležitá, ale neméně významné jsou "ostatní náklady", tedy náklady za vedení účtu. U SS podstatně nižší.
- výše úroků u překlenováků je někdy stejná jako u HÚ, někdy nižší. Je sice pravda, že se pohybovaly ve výši třeba 7% za celou částku a u řádného úvěru se překlopily na 5-6%, ale jsou i úvěry např. se 4,8% (mám třeba já), a to jak pro překlenovák, tak pro řádný úvěr. Tam už pak hypo těžko konkuruje.
- není zmíněn nárok na bonitu. U SS na stejnou částku je vyšší nárok na bonitu, takže nemůžu vysvětlit klientovi, že úvěr ze SS je pro něj výhodnější, protože on na něj bonitou nedosáhne. U SS musím uvažovat s tím, že v době spoření a meziúvěru (cca 9 let, protože doba splácení je cca 18-letá a existence tzv. hodnotícího čísla mi dobu spoření moc nezkrátí ani při mimořádných úložkách, to mají SS sakra dobře spočítané) je na něj kladen vyšší nárok na splátky. Pak se mu skokem sníží na polovinu při přechodu na řádný úvěr a zbylou dobu může zkrátit na polovinu, když tu sumu, kterou předtím spořil, dá do splácení úvěru. V tom případě by se dalo říci, že můžu porovnávat HÚ na 22,5 roku se SS na 18 let.

Doba splácení je různá. Ne cca 18 let.

Splátka řádného úvěru může být vyšší než splátka překlenováku.

S mimořádnými splátkami se hodnotící číslo vylepšuje. A i kdyby ne očekávaným tempem, tak ty mimořádně vložené peníze se nikam neztrácejí.

První bod naprostý souhlas.

Druhý: dejte příklad.

Třetí: netvrdím, že se peníze ztrácejí. Jen to hodnotící číslo se neposunuje dopředu dost rychle. V řadě případů máte naspořeno více než polovinu CČ, ale nárok na řádný úvěr získáte až za nějaký čas.

Další výhoda SS: můžete dostat zálohu a teprve poté prokázat účel vynaložených peněz. My takto kombinovali úvěr ze SFRB a SS. SFRB proplatilo 50% faktury, další část šla ze SS. Díky tomu jsme měli i hotovost, protože třeba nákup materiálu z Baumaxu SFRB na účtenky neuznávalo a Baumax se fakturám brání, resp. trvá to dost dlouho, protože faktury zpracovává centrála. U SS nebyl problém nákup za hotové na stvrzenky a následné prokázání účelu.

Další cenné příklady z praxe.

K těm splátkám. Týká se to Modré pyramidy, standardní varianty s úrokem 4 % z přiděleného úvěru. Úvěr byl 1 250 000 se splatností snad 15 let, splátka překlenováku byla cca 9 000 se vším všudy, ale řádného úvěru 11 250 (0,9 % z CČ).

myslím že je třeba ještě doplnit pár věcí, které v článku nebyly:
1. že stavební spořitelny umožňují na jeden úvěrový případ využít více smluv mezi rodinnými příslušníky a tím dosáhnout na více státních podpor.... tím se celkové náklady úvěru o hodně sníží....
2. rozdílný způsob čerpání úvěru může pro někoho hrát roli.... u SS klient (alespoň u menších částek) dostane peníze na svůj účet a může s nima nakládat sám... např. nakoupit materiál a pak stavět a ne jak u HÚ napřed postavit a pak proplatit...
co komu vyhovuje je ovšem hodně individuální a nelze vše napsat do jednoho článku... :-)

Jenže ony tyhle články se zpravidla zabývají porovnáváním toho, kolik klient přeplatí u hypa a kolik u SS. To je ale nepřípustné srovnání, jak už jsem napsal. Spíše jsou důležité poznatky z praxe jako je ten Váš.

ad 1: teoreticky vzato ano. Zkusil jste ale žádat o úvěr na nezletilé dítě? Ke spoření nepotřebujete souhlas soudu, pro úvěr ano. Může se stát, že to soud nepovolí, takže je lepší s tím nepočítat a takto naspořené peníze použít rovnou ke splacení jistiny. V tom případě je jedno, jestli půjde o SS nebo HÚ, u HÚ jen musíte peníze někde zaparkovat do doby konce fixace.

Srovnání SS a hypoték je velice problematické, protože variabilita nabídek je momentálně tak široká, že nelze udělat nějaké průměrné „srovnání“. Každý klient má rozdílné preference a požadavky a záleží na konkrétni situaci, jestli dá přednost stabilnějšímu a v mnoha směrech rigidnějšímu SS nebo dnes již podstatně flexibilnější hypotéce, kde teď lze nastavit takové parametry, že mnohdy vychází lépe než SS.

Jako příklad třeba i zde zmiňované garance sazeb – i u hypo lze fixovat až na 30 let. Kdo se nebojí rizika, nemusí naopak fixovat vůbec a jet na variabilní sazbu. Mimořádné splátky? Existují nabídky na trhu, kdy máte na hypo mimořádné splátky kdykoliv, za větší, menší nebo dokonce žádný poplatek, s možností úvěr zkrátit nebo nechat původní splatnost a snížit splátku. Poplatky – stále častěji jsou akce, ale i standardní nabídky, kdy je vyřízení úvěru zdarma, což u kalkulovaných 2M jsou už pěkné tisíce. Vedení účtu taktéž možno zdarma. A co třeba bilanční mechnismus? Vaše peníze jsou úročeny stejně jako úvěr a navíc je máte stále k dispozici. Na rozdíl od odděleného spořícího a úvěrového účtu u SS, kde si na úspory po dobu překlenováku nesáhnete a od pár set tisíc si půjčujete dráž než vám spořitelna vaše peníze zhodnocuje?

Prostě to chce každý konkrétní případ porovnat s tím, co je v dané chvíli u obou produktů na trhu to nejlepší. Někomu vyjde SS, někomu hypo …

Mám zkušenost jen s flexihypotékou od KB. A je to jen taková bublinka, nic moc.

"A co třeba bilanční mechnismus? Vaše peníze jsou úročeny stejně jako úvěr"
Protože mi tohle připadalo dost zvláštní (úrok cca 5 % na bankovním účtu?), tak jsem pro jistotu zavolal na mLinku, kde mi bylo potvrzeno, že jde o blábol. Pokud nemluvíte o mBank, kde by Vám takhle úročili peníze? Bilanční mechanismus mBanky funguje tak, že se výše hypoúvěru snižuje o výši prostředků na bilančním kontě, tedy o peníze kromě splátky hypoúvěru, které jsou uložené na mKontě.

"na úspory po dobu překlenováku nesáhnete"
Ale já si na ně nechci sahat, ty peníze slouží k umořování dluhu.

Nevím co myslíte blábolem ... myslel jsem samozřejmě bilanční mechanismus mB, která s ním přišla první. Pakliže máte na bilančním účtu svoje volné prostředky, tak stejná suma na hypo se vám neúročí, tzn. šetříte úrok ve výši, jaký máte na hypo. Takže když přeženu, máte půjčeno 1M a vybilancované vkladem 1M, úrok je 0 a splácíte jen jistinu. A ten svůj 1M máte kdykoliv k dispozici.

Po dobu překlenováku Vám Vaše peníze na SS k žádnému umořování dluhu neslouží, ty si jen (u nových smluv) zhodnocujete 1-2% + 3000 Kč ročně. U starších smluv je to o něco lepší. Ale až na nějaké hodně staré smlouvy s dobrým úročením, pokud si někdo dal prozíravě vysokou CČ, si od určité výše půjčujete dráž, než se vaše vklady zhodnocují.

Když vezmu třeba v článku zmíněné 2M, tak při 40% naspoření, tzn. 800tKč vám banka půjčí tyto peníze za nějakých 4,5-4,8% (úrok 36-38tKč), ale Vaše zhodnotí obvykle 2% + 3000 Kč, tzn. 19tKč. Třeba pro mne je toto z hlediska cash flow nepřijatelné - splácím o 4 litry víc než na hypo, neumořuju dluh a ještě na svoje naspořené peníze nemám šanci v případě potřeby sáhnout.

A co si myslíš, že se stím stane po těch cca 5-6 ti letech toho tvýho neumořování???

Ale Vy jste napsal "Vaše peníze jsou úročeny stejně jako úvěr". To přece nemůže být pravda.

"Po dobu překlenováku Vám Vaše peníze na SS k žádnému umořování dluhu neslouží"
To je další nepravda. Co myslíte, že je dospořování? Dospořování je splácení jistiny úvěru.

"banka půjčí tyto peníze za nějakých 4,5-4,8%"
Která banka má takový úrok? Současné míry jsou někde kolem 6 %. Nebo ne?

"ještě na svoje naspořené peníze nemám šanci v případě potřeby sáhnout."
No, tohle je takový sporný bod. Já třeba na ty peníze sahat nechci.

"splácím o 4 litry víc než na hypo"
Jasně, že jde o tu finální splátku. Aby se vlezla do rozpočtu. Ale to jsem napsal už výše.

======================================================
A teď zlatý hřeb. A to je použití termínu cash flow:

Cash flow nebo peněžní toky je rozdíl mezi běžnými příjmy a běžnými výdaji podniku za určité časové období. Cash-flow si firma musí pozorně plánovat a sledovat, jinak se může dostat do vážných finančních problémů, přestože je celková bilance firmy dobrá.

Cash-flow představuje jinými slovy ukazatel charakterizující přísun prostředků z podnikových operací, který vypovídá o likviditě a finanční situaci podniku. Cash-flow je tokově orientovaná veličina.

V zásadě se cash-flow určuje

* nepřímo -> zisk + odpisy - výnosy, které nepředstavují peněžní výdaj
* přímo -> výnosy, které představují peněžní příjem - účetní náklady, které představují zároveň peněžní výdaj

Věcný nedostatek cash-flow - nepostihuje plně všechny podnikové operace, které souvisí s příjmy nebo výdaji. V jednom období lze pouze změnit majetkovou strukturu (nákup materiálu apod.), která se neprojeví ve spotřebě, čili nákladech.

Takže TVK, jak si Vy určujete CF? Přímo nebo nepřímo? Asi nejlepší by bylo nepoužívat neadekvátní termíny.

S čím máte pořád problém? Jestliže vkladem ušetřím na úroku z úvěru, a to při poměru výpůjčka - vklad 1:1, tak mám vklad prakticky zhodnocen o úrok hypotéky a tyto úroky se navzájem vynulují (a je jedno, že žádný úrok mi na vklad nepřipíší, protože o danou částku se mi úrok z půjčky sníží).

Dospořování - vzhledem k odděleným vkladovým a úvěrovým účtům NIC neumořujete, jen spoříte. Do přiděleného řádného úvěru pořád splácíte úrok z celé půjčené částky a Vaše vklady se Vám na druhou stranu nezávisle zhodnocují. Jak, to už jsem komentoval. A než dosáhnete řádného úvěru, Váš dluh je pořád celá půjčená suma a nemáte žádnou šanci ji snížit (zvýšením dospořování pouze přiblížíte překlopení překlenováku na řádný).

4,5-4,8 je běžná sazba z překlenováků. Alespoń mě takové nedávno nabízeli. Jinak hypo nad 80% LTV mám momentálně asi za 5,3.

"ještě na svoje naspořené peníze nemám šanci v případě potřeby sáhnout." Toto není sporný bod, to je prostý fakt a se skutečností, že tento parametr pro Vás nehraje roli, nemá absolutně nic společného.

A zlatý hřeb - a co tak nahradit slovo podnik domácností? Ono ale nejde ani tak o termíny jako o to vědět jak se svými penězi (a jejich toky) zacházet co nejlépe vzhledem k sobním záměrům. Pro mne osobně jsou za jinak stejných ostatních podmínek zajímavější dostupné peníze než blokované ...

Problém u SS vidím v tom, že na 2 Mio si musím vzít překlenovací úvěr. To se v článku také píše, překlenovací úvěr trvá obvykle 12 let. Co když budu chtít byt prodat? Např. v Modré pyramidě mi vloni říkali, že předčasné splacení překlenovacího úvěru podléhá schválení spořitelny. Tehdy bylo výhodnější kvůli úrokům přejít na hypo, tak se tomu SS bránila.

Jinými slovy jste v rukou spořitelny, která vám takové splacení nemusí povolit.
Dalším problémem je, že fixace úroků u překlenováku je jen na 6 let.

U hypotéky jsou jasná pravidla.

V čem jsou u hypotéky jasnější pravidla?

Fixaci překlenováku SS lze zvolit na celou dobu splácení překlenováku. Existují takové možnosti.

Chybí závěr Vašeho jednání s MP ohledně předčasného splacení, resp. prodeje nemovitosti.

Závěr od Modré Pyramidy žádný nebyl. Makléř nebyl schopen odpovědět. Tak jsem šel do hypo.

Je možné, že u jiných SS mají úroky stejné po celou dobu překlenováku, nicméně doporučuji se na to zeptat. Dále má klient zaručeno, že překlenovák může splatit?

Hypo má jasná pravidla:
Když si vezmu 5 let fix, a po 3 letech chci byt prodat, tak
buď doplatím úroky do 5 ti let fixu nebo seženu někoho, kdo mojí hypo převezme.
Třeba v budoucnu se dočkáme i toho že hypo půjde se mnou, když si budu chtít koupit větší byt zase na hypo.

U SS jasná pravidla nejsou. Nebo znáte nějakou, kde je taková možnost v podmínkách?

Neznám, nepátral jsem. A je mi to jedno, abych se přiznal.

Předpokládám, že si člověk kupuje byt s jistým výhledem do budoucnosti, že si prostě nepořídí 1+1 v době, kdy ví, že si bude do 2 let zakládat rodinu. Nebo si nastaví patřičnou fixaci.

Podle mě stačí "na rozjezd" 2+1. V 2+1 vydržíte celkem dlouho i s malým dítětem (nebo dvěmi).

Fix je u překlenovánku jen tam, kde je úvěr brán jako konkurence hypo. Má ho MP a Liška, a to jen u některých variant. Řada překlenováků má fix na celou dobu splácení.

V dnešní nestabilní době mít zafixovanej úrok 4,5% na meziúvěr a 4,8% na řádný úvěr pro celých 17,5 roku splácení, navíc s variabilou a bezsankčností umořování dle potřeb a možností v průběhu, je myslím jasná výhoda.
SS vám tak umožní zafixovat maximální náklady, které pak už jen snižujete. U hypa se takový fix extrémně prodraží a navíc ho nemáte moc šancí snížit.

On vám úrok u překlenováku, který platíte cca půlku z těch 17 let, efektivně povyroste o cca 1 až 2 procenta, protože neumořujete ale platíte úroky a spoříte.

Ale pokud víte, že 17 let budete na jednom místě, tak je to jistější volba než hypo.

Čím a jak to povyroste? Dospořování je umořování hypoúvěru ze SS.

Povyroste tím, že od určité výše úspor si půjčujete dráž než své vklady zhodnocujete a nejste schopen to změnit (logicky by přece člověk při jiné možnosti raději snížil jistinu a tím vyšší úrok z úvěru než by spořil s menším úrokem).

Výsledek je ale vždycky stejnej a to, že SS je vždycky výhodnější co se týká výše absolutní zaplacené částky na konci + jistoty maxima....

Půlku pouze v případě, že na začátku nic nemáte nebo si berete ránu.... Jinak je standard u překlenováku tak 5-7 let....
Jinak právě že SS je mnohem flexibilnější, zvlášt pokud vím, že na jednom místě nebudu.... Ukažte mi hypo, kde víte kolik za 17-25 let maximálně zaplatíte????

Co třeba Hypoteční banka? Fix až na 30 let ...

No, to asi nemáte moc šancí snížit, co??? A co úrok???

U překlenováku se dá říct, že se na řádný úvěr překlopí cca v polovině celkové doby smlouvy, tedy u 18-leté cca v 9 roce. Tím neberu v úvahu situace, kdy kvůli bonitě nebo jiným potřebujete co nejmenší počáteční splátku. Ale pokud je např. žena na mateřské a po nástupu se rodině zvedne příjem, je i toto možné (jinak do toho nejít, je to riziko a finanční sebevražda).
Bohužel jedna strana věci jsou matematické výpočty, druhá hodnotící číslo. To nemáte v žádné kalkulačce. Pokud budete posuzovat výhodnost, musíte sedět na pracovišti SS a nechat si modelovat situace, jak to bude vypadat, když zaplatíte XX mimořádnou splátku. Můžu říct, že dospořování ve dvojnásobné výši zkrátí dobu na řádný úvěr asi o 1,5-2 roky, takže nic moc proti celkovým 9 letům překlenováku. Jo, jiná situace je, když máte dostatek "volných" rodných čísel, to můžete přispořovat vedle a po naspoření postupně splácet (což např. u nás v rodině nehrozí).

Vzorec na výpočet hodnotícího čísla je součástí obchodních podmínek smlouvy o SS. Rozhodně u Modré pyramidy.

Moc pěkný nástroj na analýzu hypotéky nabízí služba www.eUcty.cz. Narozdíl od běžných webových kalkulaček zahrnuje do výpočtů i poplatky, více fixačních obodbí atd. Takže uvídíte kolik celkem bance zaplatíte. Také je k dispozici podrobný rozpis splátek.

Obojí je spodní prádlo, obojí má svoje klady a zápory a opravdu málokdo si vezme obojí najednou. V tom dilema, co si natáhnout přes zadek a přes pinďoura, většinou rozhodne nátura nositele. Nemalý vliv mívá i názor partnerky. Existují dokonce zapřisáhlí trenkaři a vždy věrní slipaři. A tak je to i s hypotékou a stavebkem :-)

V diskusi se parkrat objevil nazor, ze preklenovaci uver nelze snizit, ze mimoradne splatky nejsou mozne na snizeni velikosti uveru, a ze je treba cekat az na normalni uver. Ja ale mam preklenovaci uver u SSCS, ze zacatku tohoto roku, a primo ve smlouve mam i tuto moznost. Jen je treba dle smlouvy pred mimoradnou splatkou explicitne oznamit, zda platba nad smluvenou splatku ma byt pouzita na snizeni uveru nebo na sporeni. Bez oznameni jde na automaticky na sporeni. Zuctovani (tj. vyse uroku, aby bylo jasne, co jde na sporeni - co zbyde po odectu uroku) se provadi na konci roku. Jo a za vyrizeni smlouvy jsem neplatil nic, je tedy fakt, ze jsem je asi pres tyden napinal, kde si to nakonec vezmu.

Prave mi konci me stavebko a premyslim, co s penezi dale. Penize hodlam vybrat a pak zrejme ulozit na nejaky sporici ucet. Jediny problem je, ze se v nich moc nevyznam...

Pošlete je s. Topolánkovi, ten je teď bude potřebovat, jestli mu socdemáci utáhnou zdroj příjmů, které inkasoval od běžných lidí ve formě výpalného za cokoliv.

Ja mam ING konto a jsem spokojeny. Penize se mi hezky mnozi (3,25%) a jsou garantovany do vyse 100 tis EUR.

Já bych si vzal hypotéku na co nejdelší dobu,tím splácíte menší částku a mezitím bych šetřil zbytek pěněz, které bych jinak splácel při kratší době HÚ.
Příklad:
18 let HÚ- 13500 / měsíc
30 let HÚ- 10000 / měsíc
3500 bych šetřil na "výhodném" úroku a po 18 letech splatil celý HÚ,ušetří to dost peněz!