Koupil si nemovitost od Brita a ušetřil

V tomto článku vám přinášíme příběh čtenáře Patrika Marka, který si kupoval nemovitost – zjistil přitom některé zajímavé věci, o kterých se rozhodl podělit. Marek si také souběžně sjednal hypoteční úvěr a úspěšně si snížil úroky, jeho zkušenosti si můžete přečíst v článku: Jak vyjednat snížení úrokové sazby u hypotéky?

Autor: Dalibor Z. Chvatal

Ilustrační obrázek

Bez realitky nebo s ní?

První, co musel Marek rozhodnout, bylo, zdali chce koupit nemovitost pomocí realitní kanceláře či bez ní Nejdříve jsem si řekl, že chci nemovitost koupit přes servery, kde budou inzerovat jen přímí majitelé. Nabídka na těchto serverech byla ale bídná, ceny neměly nic společného s realitou. Po týdnu jsem ale narazil na jednu nemovitost, zjistil jsem ale, že je rezervovaná. Řekl jsem si, že budu sledovat i nabídku realitních kanceláří a docela mě překvapilo, že bylo možné najít nemovitosti, kde cena i se započítanou provizí byla výrazně nižší než nabídka na serverech bez realitek, uvedl Marek.

Zahraniční vlastníci se zbavují nemovitostí

Na internetových stránkách, kde realitní kanceláře prezentovaly nabídku nemovitostí, narazil na poměrně zajímavé nabídky s dobrou cenou. Zjistil také, že řadu těchto „lepších“ nemovitostí jsou ve vlastnictví cizinců, kteří se jich potřebují rychle zbavit.

Podle něj totiž existoval před současnou hospodářskou krizí velký „nákupní apetit“ ze strany zahraničních zájemců, kteří si koupili nemovitost v domnění, že svou investici vysoce zhodnotí. Například studie České národní banky začaly ceny výrazně růst už v roce 2006. V roce 2007 nastala akcelerace a meziroční růst dosáhl pro některá čtvrtletí i více než 30 %. Podle Marka tedy existovala mylná představa, že růst cen nemovitostí bude pokračovat a investoři do nemovitosti zhodnotí své investice o desítky procent. Místo toho však přišla hospodářská krize, ze které se ceny nemovitostí už nevzpamatovaly, dodal Marek. Čtěte více: 4 důvody, proč ceny nemovitostí porostou

ČNB

Vývoj meziročních indexů realizačních a nabídkových cen

Řada z nich proto podle Marka také svojí investici odepsala, nejsou příliš úspěšní v pronajímaní bytů. Jednání s nájemníky, pokud pobýváte v zahraničí, je také velmi obtížné či nemožné a výsledkem jsou jen minimální výnosy či ztráty. Vzhledem k tomu, že nemají na splácení hypotečních úvěrů, musí své nemovitosti prodávat za cenu nižší, než je tržní, dodal Marek.

U první nemovitosti, kde majitelé byli Britové, krachlo jednání. Brit se údajně zadlužil, nesplácel dluhy a tyto dluhy potom koupila od banky firma: Zdálo se mi to ale značně nečisté. Zaprvé smlouva o odkupu úvěru společně s plnou moci Angličana neměla všechny náležitosti, které mít měla.  Zadruhé v katastru byl jako vlastník nemovitosti psán stále Angličan s tím, že zástavní právo bylo ze strany banky, nikoliv společnosti, která dluh odkoupila. Právník mi proto doporučil, abych se dané nemovitosti vyhnul, uvedl.

U druhé nemovitosti však už měl úspěch: Znovu tam byli vlastníci z Anglie, tentokrát manželský pár. Plná moc měla veškeré náležitosti, majitelé skutečně chtěli danou nemovitost prodat, tvrdí Marek. Když mi řekl o záměru danou nemovitost nakoupit, doporučil jsem mu, aby s realitní kanceláři vyjednával ohledně snížení cen nemovitosti, ale i ohledně výše provize realitní kanceláře. Řekl jsem mu, že by bylo dobré, kdyby v rezervační smlouvě, kterou uzavře s realitní kanceláři, také bylo, že výplata této provize je vázaná na zápis jeho jména v katastru nemovitostí. A aby peníze určené pro výplatu provize byly prozatím uložené na jistotním účtu nebo v advokátní úschově.

Jednáme s realitní kanceláří

Po týdenním jednání realitní kancelář nechtěla snižovat cenu nemovitosti, přistoupila ale na snížení provize na polovinu. Horší to ale bylo ohledně výplaty dané provize: Lidé z realitní kanceláře nejdříve vymlouvali, že to nejde, aby se provize vyplatila až poté, co bude moje jméno zapsáno v katastru, je to prý značně nestandardní postup. Nakonec však k tomu přistoupili. Marek zvolil, aby provize byla uložena u advokáta, dokud nedojde k uzavření kupní smlouvy: Advokátní úschova sice vyjde na přibližně 2000 Kč, bylo to však bezpečnější, než přijít o téměř 50 000 Kč za provizi, pokud nedojde k uzavření smlouvy,  uvedl Marek.

Nákup nemovitosti byl však velmi komplikovaný a vše se řešilo celkem 4 měsíce. Nemovitost však bohužel Marek nenakupoval prostřednictvím jistotního účtu. Jednání se podle něj už natolik prodloužilo, že existovala údajně možnost, že realitka, ale i majitelé, z toho vycouvají. Zvolil tedy smluvního advokáta, kterého mu doporučila realitní kancelář : Realitní kancelář spolupracovala s advokátem, který pracoval ve velké právní kanceláři. To mě samozřejmě uklidňovala, na druhé straně jsem měl strach poté, co se stalo v Century 21, uvedl Marek. Vše naštěstí dobře dopadlo, i tak však musíme nadále doporučovat jistotní účet nebo notáře, kde je riziko nejmenší. K tématu také čtěte: Jak bezpečně koupit nemovitost.