Další poplatek na mušce. Za předčasné splacení hypotéky zaplatíte (snad) méně

Poplatky za předčasné splacení hypotéky budou banky pravděpodobně muset v budoucnu snížit. Dostaly se totiž do hledáčku Evropské unie, která vydala směrnici s tím, že spotřebitel má právo na předčasné splacení hypotečního úvěru, a proto mu banka může naúčtovat poplatek nejvýše na úrovni reálných nákladů. 

Co říká směrnice?

Tzv. hypoteční směrnice (oficiálně Směrnice Evropského parlamentu a rady 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení) se snaží posílit postavení spotřebitele při čerpání hypotečních úvěrů. 

Jednou z významných novinek je právě pravidlo, které stanoví, že v úvěrových smlouvách zajištěných zástavním právem a uzavřených po 21. březnu 2016 musí být respektováno právo spotřebitele úvěr zcela či jen zčásti splatit předčasně. A to za současného snížení celkových nákladů úvěru, tedy úroku a nákladů za úvěr do konce splatnosti.

Za to spotřebitel podle směrnice bude platit pouze náklady, které s předčasným splacením bance vzniknou. V poplatku už by se tedy kromě toho neměla objevit žádná část navíc v podobě sankce.

Žádnou hranici pro výši poplatku za předčasné splacení evropský dokument nestanovuje. Konkrétní podoba implementace (tedy výše poplatku a případně další podmínky) do práva členských států je tedy ponechána na uvážení jejich zákonodárců.

Kromě problematiky předčasného splácení hypoték směrnice řeší například také regulaci činnosti zprostředkovatelů a nebankovních poskytovatelů úvěrů a zavádí povinnost poskytovat předsmluvní informace a výši RPSN před sjednáním hypoték.

Na tahu je ministerstvo

Nyní je na tahu Ministerstvo financí, které zatím nad konkrétní podobou implementace směrnice do české legislativy diskutuje, mapuje praxi v zahraničí (kde jsou poplatky za předčasné splacení hypotéky také účtovány, ale nižší) a zpracovává dopadovou studii. 

Pokud připustíme, že věřitelé budou moci požadovat odůvodněné náklady na spotřebiteli, je nutné ještě rozhodnout, zda mají existovat případy, kdy jim to umožněno nebude (např. v rámci určité lhůty před koncem fixace úrokové sazby nebo dle návrhů účastníků trhu z veřejné konzultace v případě dlouhodobé nemoci, invalidity či smrti dlužníka, jeho rozvodu apod.), nastínil serveru Měšec.cz možnosti náměstek ministra financí Martin Pros. 

Uvedl také, že konkrétní návrh zákona, kterým bude nový zákon o úvěrech pro spotřebitele, předloží vládě v polovině letošního roku. Uvidíme, jak půjde návrh bankám na ruku.

Poplatek ve výši reálných nákladů?

V současnosti se dá s úspěchem pochybovat, že banky klientům za předčasné splacení hypotéky účtují poplatek pouze ve výši reálných nákladů, ačkoli se právě tímto samozřejmě dušují. Důkazem je jeho příliš široké rozpětí, které potvrzují sazebníky. Skutečné náklady by přitom měly být pro banky obdobné. 

Faktem je, že bance v souvislosti s předčasným splacením úvěru náklady skutečně vznikají. 

Jak už z názvu poplatku vyplývá, hlavním výdajem spojeným s předčasným splacením hypotéky je rozdíl, který banka vykazuje tím, že zaplatila v konkrétním okamžiku cenu za zdroje na financování hypotéky s danou fixací úrokové sazby a cenou peněz splacených předčasně na hypotéku. Vše je samozřejmě vztaženo a propočítáno k celému portfoliu banky, protože banka spravuje svá aktiva a pasiva podle závazných pravidel pro banky v rámci EU a ČNB, které jí stanoví dodržení konkrétních vztahů mezi jednotlivými složkami bilance včetně řízení úrokových rizik, vysvětlil serveru Miroslav Horyna, senior specialista externí distribuce Expobank.

Když vám banka půjčuje peníze na tři nebo pět let (délka fixace), musí si je za nějakou cenu sama nakoupit. Pětileté peníze jsou pro banku draží než ty tříleté a banka je pořizuje na celou dobu fixace. Pokud vložíte předčasnou splátku například uprostřed pětileté fixace, má banka peníze o 2,5 roku dříve, ačkoli je nakoupila na celých pět let. Opět je tedy musí umístit na trh, ale už jenom na zbývající dobu 2,5 roku a ne na pět let, za které původně zaplatila. Peníze na 2,5 roku budou levnější než ty pětileté a rozdíl je tedy jejím nákladem. 

Nyní je na trhu cena peněz nízko. Bylo by zajímavé sledovat, zda by banky – když tedy účtují jen reálné náklady – výši poplatku postupně skutečně přizpůsobily situaci na trhu i bez toho, aniž by je přinutila implementace evropské směrnice (současná nízká cena peněz se promítne až po čase). 

Další náklady, které předčasné splacení negativně ovlivňuje, jsou různé náklady spojené se vznikem úvěru, které se časově rozkládají do plánované splatnosti hypotéky (jsou tedy rozloženy např. na 5 let a při předčasném splacení musejí být doúčtovány), vysvětlil serveru mluvčí Raiffeisenbank Tomáš Kofroň. 

Možná by tedy ale bylo logičtější náklady spojené se vznikem úvěru naúčtovat klientům všechny už na počátku, když se později stejně případně doúčtovávají. Bylo by to transparentnější a jednodušší. A o to možná právě jde.

Možno předčasně splácet, ale…

Téměř všechny banky už nabízí možnost vložit i během fixace úrokové sazby mimořádnou splátku. Většinou za to ale nějakým způsobem zaplatíte. Buď banky chtějí měsíční poplatek, nebo navýšení úrokové sazby a vždy platí omezující podmínky. Nejčastěji v tom smyslu, že mimořádnou splátku lze vkládat po 12 uhrazených řádných splátkách. Kromě toho banky umožňují takto vložit maximálně 20 % úvěru. 

Pokud je to bez sankce, může se stát, že zaplatíte „alespoň“ za změnu smluvních podmínek ze strany klienta, nebo budete mít oproti hypotéce s klasickým poplatkem za mimořádnou splátku alespoň vyšší měsíční poplatek za vedení úvěru. 

Bez poplatku vložíte mimořádnou splátku u Equa bank, Fio banky a mBank. Až začne nabízet hypotéky všem, pak i u Air Bank. 

Ta zatím nabízí hypotéky jen ve formě refinancování (proto není ve srovnání v tabulce), ale do roka už by měly být přístupné pro všechny. Jejich kouzlo spočívá v tom, že můžete mimořádné splácet takřka bez omezení. Mimořádnou splátku můžete totiž vkládat každý měsíc i během fixace úrokové sazby, a to bez poplatku. (Výjimkou je případ, kdy byste vložili mimořádnou splátku, protože refinancujete úvěr u konkurence, pak byste zaplatili poplatek ve výši reálných nákladů banky na zajištění úroku, který budete mít sjednaný ve smlouvě. Ty se nyní se pohybují kolem 0,1 %.) Podrobnosti najdete v článku Hypotéka od Air Bank: Jde to snadno a bez poplatků

Abychom byli spravedliví, musíme zmínit, že možnost libovolně předčasně splácet sama o sobě nijak revoluční není. Najdete ji například u Hypotéky FLEXI od UniCredit Bank, Flexibilní hypotéky od Komerční banky nebo Variabilní hypotéky od Raiffeisenbank. Rozdíl je ale v nabízených parametrech, tedy ve výši a rozsahu účtovaných poplatků a úrokové sazbě. Air Bank účtuje jen jediný, výše zmíněný, poplatek při refinancování u konkurence během fixace. Na rozdíl od ostatních ale Air Bank nárokuje k pokrytí nákladů na zajištění úroku poplatek ve výši 0,1 %. Je s podivem, že někde to jde za 0,1 % a jinde musí klient zaplatit 10 %. 

Samozřejmě musíme uvážit, že Air Bank nabízí jen tříletý fix a nenakupuje pětileté – dražší – peníze. Ačkoli v současnosti podle bankéřů zas tak výrazný rozdíl mezi cenou tří a pětiletých peněz není. Uvidíme, kam se tento poplatek Air Bank vydá, až začne cena peněz růst. 

Zdroj: weby bank

*) do 28. 2. 2015 je služba bez poplatku

**) v případě předčasné splátky z důvodu mimořádné, negativní životní události řeší banka situaci individuálně