Spočítejte si...

Zavřít

Jak vybrat dobrého právníka při prodeji nemovitosti?

Pokud chcete prodat či koupit nemovitost na vlastní pěst bez realitní kanceláře, pak s velkou pravděpodobností budete potřebovat dobrého právníka. Jak ho vybrat?

Vytisknout si kupní smlouvu z internetu nestačí, a pokud nebudete mít dobrého právníka, či sám právník nejste, nebudete na kupujícího pravděpodobně působit dostatečně důvěryhodným dojmem.

Dávno totiž uplynula doba, kdy si zájemci kupovali nemovitosti hromadně a bezhlavě. Před krizí byla koneckonců jiná doba a ceny nemovitostí rostly i o desítky procent za rok. V současné době mají v ruce trumfy především kupující, kteří jsou mnohem obezřetnější a každý nákup nemovitosti důkladně rozmýšlejí. Podle zdrojů z realitních kanceláři také zájemci o nemovitost údajně záměrně prodlužují nákup nemovitosti, protože očekávají, že ceny bytů dále poklesnou. Pokud jste tedy ještě neuzavřeli alespoň rezervační smlouvu, můžou tak z koupě neočekávaně vycouvat. 

V případě vážného zájmu mají také kupující vlastního právníka, kterému důvěřují. Tento právník může být až příliš pečlivý a někdy se dokonce může zdát, že záměrně prodlužuje celý proces prodeje. Koneckonců opatrnost kupujících je ale na místě. Nedávný případ kauzy Reality 21, spadající pod síť Century 21, kdy právník v úschově zpronevěřil peníze, ukazuje, že ani „zastřešení“ jednou z největších realitních kanceláří na našem trhu nemusí dávat klientům dostatečnou jistotu. Je tak důležité, aby každý kupující nemovitosti byl poučen o termínech jako je jistotní účet či notářská úschova. Čtěte více: Jak bezpečně koupit nemovitost?

Čekejte, že se smlouvy budou několikrát upravovat

Nejspíše se proto nevyhnete tomu, že se smlouvy budou upravovat. Nedojde však k tomu jen ze strany kupujícího, ale i banka bude chtít do smluv přidávat nejrůznější smluvní ujednání, která však můžou být pro vás jako prodávajícího značně nebezpečná v případě, že nesplníte dané termíny – pak budete muset zaplatit tučné pokuty. Váš právník by vás tak měl o těchto změnách důrazně informovat a vhodně je zakomponovat do smluv, aby vám nevznikla žádná škoda v případě nějakého nedorozumění.  Pokud víte, že dané termíny nestihnete, pak by se váš právník měl s právníkem kupujícího či bankou dohodnout na změnách.

Smlouvy by měly také řešit nejrůznější eventuality: Co když zájemci o nemovitost nebude schválena hypotéka? Propadne mu rezervace nebo mu bude vrácena jen část? Co když nastanou problémy na katastru nemovitosti?

Jak právníka zaplatit?

Autor článku doporučuje, vzhledem k náročnosti celého procesu prodeje nemovitosti, aby právníkovi byla za služby placena fixní částka, nikoliv částka za hodinu práce. Samozřejmě, že někteří právníci nebudou chtít na tuto formu spolupráce za fixní částku přistoupit. Nenechte se ale odradit.

Zatímco právnické školy chrlí na český trh tisíce nových magistrů, práce pro právníky vlivem hospodářské krize ubývá, jejich mzdy jsou také výrazně nižší. Nenechte se tedy zmást, pokud první dva oslovení právníci odmítnou za těchto podmínek pracovat, u třetího se to nejspíše podaří. A není to koneckonců ani nic tak neobvyklého – tímto způsobem také pracují advokáti u realitních kanceláří, kteří také dostanou peníze až po uzavření kupní smlouvy, nejedná se tedy v žádném případě o nestandardní postup.

Čerstvý majitel nemovitosti Patrik Marek svou zkušenost popisuje následovně: Známá nám doporučila právničku, která dříve pracovala jako právnička v realitní kanceláři a v současnosti je advokátní koncipientkou v právní kanceláři. Za překontrolování veškerých smluv a jejich úpravu si řekla o fixní částku 10 000 Kč. Vzhledem k tomu, že provedla revizi u nejméně 10 smluv, tak bych odhadem řekl, že jí práce zabrala tak 10–15 hodin čistého času. Musela s námi být v neustálém kontaktu. S její prací jsme byli maximálně spokojeni, dodal Marek.

Je nutné vzít na vědomí, že tvorba a úprava veškerých smluv je právně a odborně velice náročná a je nutné, aby váš právník měl v dané problematice zkušenosti a dobré reference. V případě, že nemovitost nakupujete, pak se zajímejte o výši profesní odpovědnosti vašeho právníka a zdali toto pojištění skutečně pokryje i zpronevěru peněz. 

Advokátní úschova či jistotní účet?

Pokud chcete eliminovat neseriozní zájemce o nemovitost, pak se doporučuje složení rezervačního poplatku. Tento rezervační poplatek poté může být zájemcům odečten od kupní ceny. (V případě realitních kanceláří je tento rezervační poplatek často ve výši provize samotné RK.).

Jakou zvolit formu úschovy v případě rezervačního poplatku? V tom lepším případě zájemce o nemovitost uhradí rezervační poplatek na váš účet s tím, že podepíše rezervační smlouvu, kterou mu přiložíte. V tom komplikovanějším případě bude chtít, aby mu rezervační poplatek byl navrácen, a to při neúspěšném prodeji bytu. A mezitím tento rezervační poplatek bude uložen v advokátní úschově, formou jistotního účtu či u notáře.

Vzhledem k tomu, že advokátní úschova je nejlevnější, pak je vhodné ji zvolit pro uložení rezervačního poplatku. Peněžní prostředky kupní ceny nemovitosti by však měly být uloženy u notáře nebo nejlépe u banky formou jistotního účtu, advokátní úschova se zde nedoporučuje. 

widgety

Dalším důvodem, proč volit advokátní úschovu u rezervačního poplatku, je větší flexibilita advokátů než je tomu u velkých bankovních ústavů. Znamená to, že pokud nedojde k uhrazení kupní ceny a rezervační poplatek se bude vracet, pak nebude kupující muset dlouho na peníze čekat.

Ale jakého advokáta zvolit pro úschovu peněz z rezervačního poplatku? Zájemci o nemovitost Petrovi se stalo, že každá ze stran nabízela svého advokáta k úschově peněz z rezervační smlouvy a on jako kupující se tak nemohl s prodávajícím dohodnout. Nakonec jsme vybrali „neutrálního“ advokáta z právní kanceláře, která byla pojištěná. Úschova vyšla celkem na 2000 Kč, tedy výrazně levněji než v případě jistotního účtu, dodává.

Anketa

Využil/a jste již služeb právníka?

16 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 21. 3. 2016 9:29