Obliba družstevního bydlení se vrací. Zatím to lze ale tvrdit spíše v tom smyslu, že se k myšlence družstev vrací samotní developeři, kteří rozjíždějí výstavbu nových bytových domů a kromě forem osobního vlastnictví nabízejí i bydlení družstevní.
Družstevní přežitek?
Samotní Češi mají družstevní bydlení spojeno s přežitkem privatizace stávajícího bytového fondu z minulého režimu. O tom, že i dnes vznikají domy, kde je možné pořídit družstevní bydlení, často ani nevědí. Poukázal na to průzkum, který si nechala zpracovat společnost FINEP. Podle výsledků více než 57 % dotázaných nevědělo, že se i dnes staví byty v družstevním vlastnictví. O koupi družstevního bytu by podle průzkumu neuvažovala ani třetina respondentů (23,6 %).
Podoba družstevního bydlení, které se zakládá dnes, ale bývá odlišná. Častěji se setkáte s tím, že družstvo je od začátku založeno právě za účelem správy konkrétního domu. Dalším rozdílem je fakt, že od samého počátku má družstvo zajištěno bankovní financování v podobě projektového úvěru a současně tedy není nutné, aby již při zahájení výstavby byli v družstvu všichni budoucí družstevníci, ale do družstva přistupují postupně,
uvedl pro server Měšec.cz Štěpán Havlas, finanční ředitel FINEP HOLDING.
Umíte si představit bydlení v paneláku nebo přes vaši zahrádku „nejede vlak“ ?
Splácíte také, ale na začátku potřebujete méně
Developeři se pravděpodobně snaží reagovat na zhoršenou finanční situaci zájemců o vlastní bydlení, kteří (a zejména to platí v naší metropoli) nedosáhnou na potřebnou výši hypotéky, aby mohli zaplatit celou pořizovací cenu bytu. Nebo na úvěr nedosáhnou proto, že oficiálně příjmy nemají a banka se neumí podívat jinam, než na příslušný řádek daňového přiznání.
Developer proto umožní složit např. jen 25 – 30 % pořizovací ceny bytu s tím, že zbytek se rozdělí do anuitních splátek. Sice jste opět v situaci, kdy měsíčně platíte nemalou částku v anuitní splátce, kterou postupně umořujete zbytek ceny bytu (resp. členského podílu), ale na počátku nepotřebujete nutně hypotéku. Oproti klasickému nájmu pak splácíte vlastní byt, který si po doplacení převedete (v drtivé většině) do osobního vlastnictví. Družstevní bydlení umí financovat hlavně stavební spořitelny, které vám sice nepůjčí tolik, jako banka v rámci hypotéky, ale vy tolik na počátku ani nepotřebujete právě kvůli tomu, že skládáte jen třetinu ceny. Čtěte více: Jak financovat družstevní byt pomocí stavebního spoření?
Banka v otázce družstevního bydlení figuruje také, financuje ale zpravidla celý projekt, a proto s ní o úvěru jedná developer a ne jednotliví obyvatelé domu.
Problém s financováním družstevního bydlení nastává spíše u jeho starších forem, kdy platíte za členský podíl celou pořizovací cenu najednou, protože už kupujete od původního družstevníka, který vám platby dělit nebude. Bank, které vám takový byt zafinancují, je málo a stavební spořitelny vám možná nebudou chtít půjčit tolik na celý členský podíl. Více čtěte v článku Kupujete družstevní byt? Obrňte se trpělivostí, nejde to tak snadno
Není všechno zlato…
Ani dnešní forma družstevního bydlení vám ale nezaručí, že si s ním nezaděláte na vrásky na čele. Pokud narazíte na dobře řízené družstvo, můžete si gratulovat. Ne každý ale má to štěstí. U nových družstev založených developery hrozí, že se jim podaří do orgánů prosadit spřízněné lidi, které je obtížné odstranit. Noví obyvatelé se totiž na počátku navzájem neznají a nemají dostatek informací, aby byli schopni se spojit a nahradit je někým lepším. Toho může developer zneužívat např. při řešení reklamací, protože odběratelem prací není jednotlivý obyvatel bytu, nýbrž družstvo, které tedy musí chyby reklamovat a orgány družstva mohou značně jít tzv. „na ruku“,
myslí si Patrik Chrz, neúnavný diskutér a externí redaktor serveru Měšec.cz, který zmínil i extrémní případy z minulosti, kdy neodborné vedení vedlo až k bankrotu družstva a k nucené dražbě.
Několik let jsem bydlel v družstevním bydlení. Družstvo bylo dobře řízené a všechno fungovalo bez problémů. Kverulanti (převážně z řad důchodců) byli přehlasováni v otázkách zateplení paneláku a rekonstrukce. Takže kvalitní bydlení s malými náklady,
sdělil v diskusi na serveru Měšec.cz opačnou zkušenost čtenář Petr s tím, že jeho známý, který má byt naopak v osobním vlastnictví, řeší problémy se staršími obyvateli domu ve sdružení vlastníků jednotek, kteří nechtějí přispět nic na opravy domu a tak k nim nedochází a budova chátrá.
Sousedy si nevyberete…nebo ano?
Na neplatiče doplatíte
Rizikem družstevního bydlení jsou také neplatiči. Protože na projekt družstvo v úvodu pořídilo úvěr, ten je splácen z měsíčních plateb družstevníků. Ty bývají z těchto důvodů preventivně nastaveny výše, pokud by ale neplatič vynechával pravidelně nebo se v domě našlo více takových, hrozí, že budou ostatní muset platit povinné splátky za ně. A to do doby, kdy neplatič odprodá svůj podíl novému družstevníkovi, nebo ho družstvo bytu zbaví.
V takových případech může být výhodou, že družstevní vlastnictví umožňuje tyto lidi přehlasovat a případně je z družstva až vyloučit. K zabavení bytu je ale potřeba soudního souhlasu, jehož získání může opět trvat dlouhou dobu.
V extrémním případě by opět mohlo hrozit, že dům s více neplatiči propadne bance, protože družstevníci za ně úvěr splácet nezvládnout. Pak je situace v rukou developera, který by musel obětovat své prostředky, pokud ovšem nějaké volné má.
Družstevník je nájemník
Charakteristikou družstevního bydlení je to, že před doplacením celé částky a převodem do osobního vlastnictví jste vlastně nájemníky. Z toho vyplývá již zmíněná neochota bank pořizovat na družstevní byty hypotéky (družstevní podíl totiž zastavit nemohou).
Z nájemního vztahu také vyplývá, že v případě, že prodáváte svůj byt, nepřevádíte vlastnické právo, ale jen podíl v družstvu (pokud jste si jej už nepřevedli do osobního vlastnictví). Při převodu bytu tak neplatíte daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí) ani daň z příjmů (pokud byt nepřevádíte dříve než pět let od nabytí a peníze použijete opět na bytové potřeby).
Stěžujete si na své sousedy nebo na svůj vchod? Podívejte se do naší galerie, kde všude se ve světě bydlí. Pořád si myslíte, že je to s vámi tak špatné?
Vlastník vs. družstevník
Chce-li svůj byt pronajmout jeho vlastník, nemusí se nikoho na nic ptát. Pokud tak chce učinit družstevník, musí mu to odsouhlasit družstvo, které s tím nemusí být zrovna svolné. Pokud je, uzavíráte podnájemní smlouvu, ne nájemní. Protože nájemníkem jste vy. Dříve platilo, že podnájemní smlouva měla výrazně volnější pravidla pro nastavení podmínek. S novým občanským zákoníkem ale dostali více pravomocí i majitelé bytů, kteří sjednávají smlouvy nájemní. Čtěte více: Pronajímatelé nemovitostí dostanou více práv (nejen) na zlobivé nájemce
Jeden hlas, jeden družstevník
Rozhodování v rámci družstva probíhá na členské schůzi. Každý člen družstva má jeden hlas. A v tom může být problém, pokud například platíte za byt společně se svou družkou/druhem. Družstevník může být, právě stejně jako hlas, pouze jeden. Takže ačkoli platíte za byt dva rovným dílem, formálně patří členský podíl jen jednomu z vás, družstevníkovi.
Podle zákona o obchodních korporacích, který fungování družstev upravuje, je možné společné členství manželů v družstvu. To ale vznikne jen, pokud je družstevní podíl součástí společného jmění manželů (pokud ho tedy jeden z vás nabude po uzavření sňatku). Před tímto datem náleží jednomu z vás a vypořádat se musíte např. darovací smlouvou.
ČLÁNKY DO MAILU