Spočítejte si...

Zavřít

Chcete kupovat bydlení? Nemusíte pospíchat, ceny budou stagnovat

Analýza centrální banky předpokládá mírný pokles cen v roce 2011 a stagnaci a mírný růst v roce příštím.

Otázka, která nepřestane být nikdy aktuální – mám koupit/prodat nemovitost právě teď nebo mám čekat na růst/pokles cen, o kterém se vždy spekulovalo, spekuluje a spekulovat bude? Jistou odpověď vám nedá nikdo prostě proto, že nikdo nemá křišťálovou kouli. Jsou však instituce, jejichž prognózy mají váhu a dokáží budoucí vývoj predikovat na základě relevantních údajů. Takovou institucí je i centrální banka, z jejíž analýzy (najdete jí ve Zprávě o finanční stabilitě 2010/2011 – část 3.2; dále zpráva) vyplývá, že neprohloupí vlastně nikdo. Ceny by měly ještě nějaký čas spíše stagnovat.

Jinou otázkou, kterou budou řešit kupující jsou úrokové sazby. Tam je situace jiná, všeobecně se očekává, že na konci roku by měly začít růst. Hypotéku tak pravděpodobně nyní pořídíte výhodněji než v příštích měsících. Banky mohou úroky zvedat také kvůli rostoucímu zájmu o hypotéky (i když se to zatím neděje). To je ale kapitola na samostatný článek. Dnes se budeme věnovat pouze cenám nemovitostí.

Zatím stále padají

Ceny nemovitostí byly na svém vrcholu ve 3. čtvrtletí roku 2008, pak se i na nemovitostním trhu plně podepsala krize. Pro běžné spotřebitele se nejvíce projevila v cenách bytů. Ty se na počátku roku 2011 oproti svému vrcholu propadly podle centrální banky o pětinu (přesně o 20,7 %). Výrazně lépe si vedly rodinné domy, které ztratily jen 4,6 % ze svého vrcholu ve 3. čtvrtletí roku 2008.

Ve stejné analýze, kterou centrální banka vydala před rokem, hovořila předpověď cen nemovitostí pro rok 2010 o stagnaci. To se však úplně nepotvrdilo. Jak ukazuje aktuální analýza, i v roce 2010 ceny klesaly. I když mírně – u bytů ceny meziročně poklesly o 3,6 %, u rodinných domů o 2 %.

Naopak v roce 2010 rostly ceny pozemků (o 5,3 %). Zde ale centrální banka sama tento výsledek relativizuje. Z cen pozemků navíc velká část jejich indexu (54,4 %) odráží prodeje pozemku v rámci prodeje komplexní nemovitosti, kde je reprezentativnost této ceny diskutabilní, uvádí zpráva.

Zatím jsme se bavili o skutečně realizovaných cenách. Ty se v roce 2010 oproti předchozímu roku podle centrální banky více přiblížily nabídkovým. Ty tak postupně opět získávají vypovídající hodnotu. Vývoj ukazuje následující graf.


Zdroj: ČNB

Vývoj meziročních indexů realizačních a nabídkových cen

K pokračujícímu poklesu cen nemovitostí v roce 2010 přispěl i pokles zájmu o nákup nemovitostí. Ten centrální banka dokumentuje na počtu vkladů vlastnického práva k budovám a bytům. V roce 2010 došlo k poklesu o 3,8 % ve srovnání s rokem 2009 a o 12,5 % s rokem 2008. Tato statistika vychází z údajů Českého úřadu katastrálního a zeměměřického a kromě prodejů zahrnuje také bezúplatné převody (např. na základě darovací smlouvy). Vzhledem k tomu, že tyto bezúplatné převody jsou v čase relativně stabilní, tak pokles standardních tržních převodů mohl být ještě větší, uvádí zpráva.

Znovu zopakujme, že tato situace zatím v roce 2011 neplatí. Ukazuje to i aktuální Hypoindex. V květnu bylo sjednáno nejvíce nových hypoték za poslední tři roky.

Pohled z trhu

Realitní společnost České spořitelny očekává v roce 2011 stagnaci cen starších nemovitostí, pokles cen novostaveb a mírný pokles u nájmů. Development ovlivní pravděpodobné změny DPH u nového bydlení od roku 2012. Cena se bude velmi odvíjet od lokality, řekla nám Ivana Kočišová z tiskového centra České spořitelny.

Stabilizace a stagnace

Za dalším poklesem cen v roce 2010 byla podle centrální banky převážně nepříliš dobrá situace na trhu práce. Nezaměstnanost se pohybovala kolem 9% hranice a koupěschopnost domácností nepodpořil ani historicky nízký růst nominálních mezd (ve 4. čtvrtletí 2010 meziroční růst o 0,9 %) a tedy pokles mezd reálných (inflace za rok 2010 byla 1,5 %).

I v souvislosti s výhledem vývoje nezaměstnanosti (zpráva počítá s jejím lehkým nárůstem k 9 % v 1. čtvrtletí roku 2012 a následným poklesem k 8 % na konci roku 2012) centrální banka predikuje cenám nemovitostí v příštích měsících nejpravděpodobněji stagnaci. Přesněji: Vzhledem k výhledu trhu práce je v rámci Základního scénáře předpokládán pro zbytek roku 2011 mírný pokles cen nemovitostí, který v roce 2012 přejde do stagnace a do mírného nárůstu.

Centrální banka tak korigovala svůj výhled z minulého roku, podle kterého mělo od zhruba poloviny roku 2011 dojít k dynamickému růstu cen nemovitostí až na úroveň roku 2008.

Základní scénář (který odpovídá momentální makroekonomické prognóze ČNB – růst HDP v roce 2012 o 2,8 %) přitom již obsahuje možné vlivy působící na pokles cen (končící regulace nájemného a rizika související s nucenými prodeji bytů) i vlivy působící na nárůst cen (zvyšování spodní sazby DPH).

Změny DPH by podle centrální banky přitom neměly mít na cenu nemovitostí zásadní vliv. Se zvýšením DPH jsou však spojeny značné nejistoty, navíc zřejmě povede spíše k ovlivnění postupu prodejů nových bytů a dopady do cen starších bytů budou relativně omezené. Zároveň bude jeho dopad do oživení nemovitostního trhu pouze dočasný.

Celá zpráva modeluje pro vývoj ekonomiky a jeho dopad na finanční systém také dva krizové scénáře. Asymetrický vývoj předpokládá pouze dočasné obnovení recese, druhý scénář pod názvem Obnovená recese počítá s návratem úrovně propadu o dva roky zpět. Zpráva mimochodem ukazuje, že český finanční sektor tyto zátěžové testy přestál bez větších problémů a hlavně by v případě jejich uskutečnění nepotřeboval zásah státu.

Zátěžové systémy jsou nastaveny velmi přísně. Nejsou to však pravděpodobné dráhy vývoje, ale opravdu jen krizové, řekl na tiskové konferenci guvernér ČNB Miroslav Singer.

Jak by tyto krizové scénáře zapůsobily na ceny nemovitostí, ukazuje následující graf.

Anketa

Jak se podle vás budou vyvíjet ceny nemovitostí v příštích dvanácti měsících?

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 10. 2011 21:55