Kupující uzavřeli s realitním zprostředkovatelem rezervační smlouvu, podle níž se zprostředkovatel zavázal rezervovat jim po určitou dobu vyhlédnutý byt s příslušenstvím, jako je podíl na společných částech domu, a dále ho nenabízet jiným osobám k prodeji.
Prodej bytové jednotky realitní zprostředkovatel zajišťoval na základě smlouvy o zprostředkování uzavřené s jejími vlastníky. Zájemci, resp. posléze kupující v rezervační smlouvě prohlásili, že si byt prohlédli a ve zjištěném stavu jej hodlají koupit, přičemž na účet zprostředkovatele složili blokační zálohu ve výši 100 000 Kč. Ta byla následně v souladu se smlouvou započtena na jeho provizi, na niž mu podle rezervační smlouvy vznikl nárok v tom okamžiku, kdy kupující s vlastníky bytu uzavřeli kupní smlouvu. Šlo tedy o typický postup, když prodej nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář nebo zprostředkovatel.
Podle rezervační smlouvy byl zprostředkovatel povinen vrátit zájemcům blokační zálohu v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů spočívajících na straně prodávajících nebo zprostředkovatele. Pro případ, že by k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně zájemců, měli zájemci zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč.
Jak je byt doopravdy velký?
Kupující tedy uzavřeli s prodávajícími, dosavadními vlastníky, kupní smlouvu. Kupující však následně od kupní smlouvy odstoupili s odůvodněním, že bytová jednotka má menší podlahovou plochu, než zprostředkovatel deklaroval v inzerci a než je uvedeno v kupní smlouvě. Byt měl totiž namísto 72 m2 pouze 64,3 m2.
Dosavadní vlastník bytu proto vzal návrh na vklad vlastnického práva kupujících zpět, ti se zpětvzetím vyslovili souhlas a katastrální úřad vkladové řízení zastavil. Kupujícím byla vrácena kupní cena bytu, ale zprostředkovatel jim odmítl vrátit blokační zálohu. Proto ji kupující vymáhali soudní cestou.
Soudy: Pro vrácení provize není důvod
Soud prvního stupně posoudil smlouvu (podle § 2445 a násl. občanského zákoníku) jako smlouvu o zprostředkování a dospěl k závěru, že žalovaný zprostředkovatel svůj závazek z této smlouvy splnil, neboť jeho přičiněním došlo k uzavření kupní smlouvy k bytu, a vznikl mu tedy nárok na zaplacení provize. Od rezervační smlouvy kupující (zájemci) neodstoupili a odstoupení od kupní smlouvy ani jiné skutečnosti, které nastaly po uzavření kupní smlouvy, nemají na nárok zprostředkovatele na provizi vliv.
Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně posoudil rezervační smlouvu jako smlouvu nepojmenovanou (podle § 1746 odst. 2 o.z.) s tím, že se obsahově nejvíce blíží smlouvě o zprostředkování, a za použití § 1810 a násl. a § 556 odst. 1 o. z. dospěl ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že žalovanému zprostředkovateli podle této smlouvy vznikl nárok na zaplacení provize 100 000 Kč. Nepřisvědčil žalujícím kupujícím, že je žalovaný zprostředkovatel a prodávající uvedli v omyl, pokud v inzerci a v kupní smlouvě uváděli výměru bytu 72 m².
V rezervační smlouvě byla bytová jednotka označena pouze údaji z katastru nemovitostí. Podle prohlášení vlastníka bytů z doby před rekonstrukcí byla sice podlahová plocha bytu 64,3 m², ovšem bez lodžie, jejíž výměra činí 4,08 m² a jež je podle prohlášení vlastníka jednotek součástí bytu.
U staršího bytu však lze akceptovat mírné chyby ohledně velikosti bytu, klidně 5 % v neprospěch kupujícího.
Metr sem, metr tam, 5% odchylku akceptujeme
V plánku, který byl součástí prohlášení vlastníka jednotek po rekonstrukci, při níž došlo ke změně dispozice bytu vybouráním příčky mezi kuchyní a jednou z místností, byla podlahová plocha bytu 71,38 m² a podle znaleckého posudku, který si vyžádal odvolací soud, podlahová plocha bytu činí 71,35 m².
Rozdíl podlahové plochy v inzerci žalovaného zprostředkovatele tedy nečinil 10 %, jak uváděli žalující kupující, ale asi 1 %. I kdyby odvolací soud přistoupil na argumentaci žalobců, že rozhodná je skutečná výměra bytu včetně lodžie před rekonstrukcí, tedy 68,38 m², jde oproti údaji v inzerci zprostředkovatele a kupní smlouvě o rozdíl asi 5 %, což je podle odvolacího soudu u staršího bytu akceptovatelné.
Nárok na provizi vznikl již podpisem kupní smlouvy a není žádný důvod k jejímu vracení
Nejvyšší soud ve svém rozsudku (spis. zn. 33 Cdo 4288/2019 ze dne 27. 10. 2021) zhodnotil, že činnost žalovaného realitního zprostředkovatele vedla k tomu, že žalobci jako kupující uzavřeli s prodávajícími kupní smlouvu. Tímto okamžikem došlo k naplnění smyslu a účelu rezervační smlouvy a vyčerpala se vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Závazek zanikl splněním (dle ust. § 1908 odst. 1 o. z.), neboť stranami smlouvy bylo vykonáno vše, k čemu se zavázaly, a rezervační smlouva tak pozbyla právních účinků (práva a povinnosti z ní zanikly).
Nebylo-li v rezervační smlouvě dohodnuto nic ohledně vrácení blokační zálohy pro případ odstoupení kupujících od zprostředkovávané kupní smlouvy, pak se žalobci nemohou úspěšně domáhat vrácení složené zálohy po zprostředkovateli (žalovaném), neboť ten splnil vše, k čemu se v rezervační smlouvě zavázal.
Skutečnost, že došlo v důsledku odstoupení ke zrušení kupní smlouvy, nemůže nic změnit na tom, že žalovaný dostál svým smluvním závazkům podle smlouvy a vzniklo mu právo na zaplacení provize. Nejvyšší soud ČR svým rozsudkem dovolání zamítl a uzavřel, že odstoupením od kupní smlouvy, zprostředkované na základě rezervační smlouvy, nedochází k zániku rezervační smlouvy, jež zanikla již dříve v důsledku splnění smluvními stranami.
Zájemců je dost, tak jaképak podmínky
Patrně by se tedy vyplatilo v praxi zájemcům, aby součástí rezervační smlouvy bylo kupř. ujednání o povinnosti zprostředkovatele vrátit blokační zálohu (provizi) v případě, že zájemci (kupující) odstoupí od kupní smlouvy pro vady kupované nemovitosti. Otázkou ovšem zůstává, zda v době, kdy je velký převis poptávky nad nabídkou nemovitostí, a to i přes dramatický růst jejich cen, je vůbec možné dosáhnout včlenění takového ujednání do rezervační smlouvy. Realitní kanceláře si nyní mohou tvrdě diktovat podmínky, protože zájemců mají víc než dost.
Tím spíše by asi realitní kanceláře a zprostředkovatelé nepřistoupili na ujednání o dalších důvodech, kdy je zprostředkovatel povinen vrátit zálohu (provizi). Navíc v daném případě by to zřejmě problém kupujících neřešilo, protože odvolací soud se distancoval od prohlášení žalobců (kupujících), že je žalovaný zprostředkovatel a prodávající uvedli v omyl, což je výslovně uvedeno a hodnoceno v uvedeném rozsudku Nejvyššího soudu. Nadto nelze zapomenout názor soudů, že nárok na provizi vznikl zprostředkovateli uzavřením kupní smlouvy.
Lze zajisté vymyslet i jiná další ujednání specifikující mechanismy chránící zájmy zájemců (kupujících), ale je otázkou, zda je lze v praxi do rezervačních smluv prosadit. Nemusí na ně přistoupit ani zprostředkovatel, ani prodávající.
