Hlavní navigace

Za neplacení nájmu a služeb za byt je po 3 měsících okamžitý konec

1. 4. 2014
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

Když dříve nájemce neplatil nájem, musel mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a zajistit přístřeší. Od 1. 1. 2014 je výpověď bez výpovědní doby a jakékoliv náhrady.

Starý občanský zákoník (do 31. 12. 2013) stanovil v ust. § 711 odst. 2 písm. b), že v případě, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, může mu být ukončen nájemní vztah výpovědí. Výpovědní lhůta činila podle ust. § 710 odst. 2 tři měsíce. Skončil-li nájemní poměr u uvedeného důvodu, zajišťoval pronajímatel nájemci přístřeší, tedy dočasné ubytování do doby,  než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců (viz ust. § 712 odst. 5 původního OZ). Nájemce navíc nebyl povinen byt vyklidit, pokud podal ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a nebylo pravomocně skončeno soudní řízení o něm (viz ust. § 711 odst. 4). Proto bylo vystěhování neplatičů velmi problematické.

Vyklizení bytu do měsíce po výpovědi

Nový občanský zákoník je přísnější, když stanoví v ust. § 2291 odst. 1, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal zpět, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, přičemž považuje za porušování povinnosti nájemce zvlášť hrubým způsobem to, když nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců. Bytové náhrady se neposkytují.

Nájemce sice má právo podat podle ust. § 2290 návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, námitky proti výpovědi však již nejsou hmotně právní překážkou vyklizení bytu (srovnej ust. § 711 odst. 4 starého občanského zákoníku a ust. § 2290 nového občanského zákoníku).

I přes absenci ustanovení o odkladu vykonatelnosti povinnosti se vystěhovat z bytu v nové právní úpravě, na rozdíl od té dosavadní, očekávám, že soudy budou, aspoň zpočátku, k nájemcům vesměs shovívavé a nebudou k případnému návrhu pronajímatele ukládat povinnost byt vyklidit, dokud nebude řízení o přezkoumání platnosti výpovědi pravomocně skončeno. Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je jedinou obranou nájemce před neplatnou nebo neodůvodněnou výpovědí z nájmu. V případě, že by soudy k návrhu pronajímatele bez dalšího ukládaly povinnost byt vyklidit, ztratilo by řízení o oprávněnosti výpovědi smysl. Nájemce by se musel vystěhovat, i když by výpověď nebyla oprávněná, zbývala by mu pouze složitá možnost domáhat se případné náhrady škody.

Dále vybíráme důležité závěry z dosavadní soudní praxe ohledně uplatnění výpovědního důvodu neplacení nájemného a plnění za služby spojené s užíváním bytu, které platí i za účinnosti nového občanského zákoníku a jsou návodem, jak správně postupovat při uplatnění výpovědi z nájmu a případné obraně proti ní.

Jak má vypadat výpověď

Ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele dané z důvodu spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby, je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z něj bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; nestačí tedy, aby např. pouze uvedl, že, nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby ve výši odpovídající trojnásobku těchto měsíčních plateb, nebo že dluží na uvedených platbách konkrétní částku, uvedenou ve výpovědi, ale je třeba, aby specifikoval, z čeho se tato částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).

Musí začít prodlení za čtvrtý měsíc

Výpovědní důvod neplacení nájemného je naplněn až tehdy, dosáhne-li neuhrazený dluh na nájemném a platbách za služby v určitém (konkrétním) okamžiku prodlení nájemce s plněním jeho peněžitých závazků částky odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Pro účely naplněnosti tohoto výpovědního důvodu je tedy rozhodující výše nesplaceného dluhu na nájemném a úhradách za služby. Nelze proto usoudit na naplněnost výpovědního důvodu pro neplacení nájemného v situaci, kdy nájemce sice opakovaně nezaplatil měsíční platby nájemného a úhrad za služby, avšak takto vzniklý dluh nedosáhl (v době před dáním výpovědi z nájmu bytu) částky odpovídající trojnásobku uvedených plateb.

Nájemce, který nezaplatil nájemné za tři měsíce, hrubě porušil své povinnosti až v okamžiku, kdy se ocitne v prodlení s placením, byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý.

Výpovědní důvod neplacení nájmu je zjevně sankční povahy a jeho cílem je postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu. Se zřetelem k povaze daného výpovědního důvodu nelze jeho uplatnění podmiňovat tím, že protiprávní jednání nájemce trvá i ke dni doručení výpovědi; rozhodné je, že k uvedenému dni nájemce hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájmu bytu.

Výpověď musí být v souladu s dobrými mravy

Nájemci se někdy mohou bránit poukazem na to, že výpověď není v souladu s dobrými mravy. Nezaplatil-li nájemce bytu nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce výlučně z důvodu objektivně existující tíživé sociální situace a byla mu proto dána výpověď z nájmu bytu, avšak v době soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu dlužné nájemné uhradí a nadále nájemné řádně platí, není vyloučeno posoudit jednání pronajímatele, který nadále na výpovědi trvá, jako výkon práva, který je v rozporu s dobrými mravy.

Objektivní existence tíživé sociální situace a příčinná souvislost této situace s neplacením nájemného však musí být postaveny najisto; musí tedy být např. postaveno najisto, zda „důvodem pro neplacení nájemného ze strany nájemce nebyla … pouze liknavost nájemce a jeho bezdůvodné spoléhání na to, že mu nehrozí žádné nebezpečí či následky“.
Nepříznivá sociální situace nájemce, jejímž důsledkem bylo neplacení nájemného, však nemůže sama o sobě vést k závěru, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu daná právě pro neplacení nájemného, je v rozporu s dobrými mravy, neboť nepříznivé důsledky této tíživé situace nelze přenášet na pronajímatele, od něhož nelze spravedlivě požadovat, aby poskytoval nájemci bydlení bezúplatně.

Pro posouzení, zda výpověď pronajímatele z nájmu bytu daná nájemci z důvodu neplacení nájemného je či není v rozporu s dobrými mravy, je právně významná i okolnost, že nájemce ke dni rozhodování soudu nezaplatil pronajímateli dluh na poplatku z prodlení.

Okolnost, že pronajímatel nesplnil svoji povinnost odstranit závadu v bytě, nemůže sama o sobě vést k závěru, že výkon práva pronajímatele dát nájemci výpověď z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného, je v rozporu s dobrými mravy.

skoleni_15_4

Ani závady v bytě neopravňují neplatit nájem

Neplacením nájemného je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši. Z žádného právního předpisu nevyplývá totiž možnost, aby si nájemce v případě nesouhlasu s výší nájemného sám nájemné snížil, případně jej dokonce neplatil vůbec. Placení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu náleží mezi základní povinnosti nájemce bytu. Splnění této povinnosti nelze přitom podmiňovat tím, zda pronajímatel plní svoji povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

Povinnosti platit nájemné není nájemce zbaven ani v případě, že pronajímatel nesplní svoji povinnost odstranit kvalifikované závady bránící řádnému užívání bytu. Ani v případě nesplnění povinnosti pronajímatele odstranit závady v bytě není nájemce oprávněn přestat platit nájemné (jinak řečeno ani tato okolnost jej nezbavuje povinnosti platit nájemné).

Byl pro vás článek přínosný?

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).