Hlavní navigace

Předčasné splacení hypotéky možná zdraží. Kolik zaplatíte navíc?

13. 9. 2021
Doba čtení: 10 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
V Poslanecké sněmovně leží dva návrhy, které mají sjednotit pravidla výpočtu poplatku za předčasnou splátku hypotéky a zastropovat jeho výši. Pro spotřebitele to většinou bude znamenat vyšší náklady.

Předčasné splacení hypotéky do budoucna možná zdraží. Ve Sněmovně totiž leží předloha, která má sjednotit pravidla pro výpočet poplatku za předčasné splacení úvěru na bydlení. Pokud projde, dostanou banky pro stanovení výše tohoto poplatku jasná pravidla a možnost ho zvýšit. Řada z nich toho asi využije.

Novela umožní navýšit poplatek za předčasné splacení

Chystanou novinku do Sněmovny dostal poslanec Jan Řehounek. Změnu zákona o spotřebitelském úvěru přidal až po prvním čtení k vládní novele zákona v souvislosti s rozvojem kapitálového trhu, která má zavádět účet dlouhodobých investic.

Svůj pozměňovací návrh reagující na plánované změny zákona o spotřebitelském úvěru následně vložil také poslanec Patrik Nacher (viz níže).

Řehounek chce rozšířit výčet situací, kdy věřitel nesmí chtít při předčasném splacení úvěru náhradu nákladů. Výčet chce rozšířit i o případ předčasné splátky úvěru na bydlení trvajícího min. 24 měsíců, došlo-li k:

  • převodu vlastnického práva k nemovitosti či její součásti,
  • převodu věcného práva k nemovité věci,
  • převodu družstevního podílu v bytovém družstvu nebo převodu účasti v jiné právnické osobě zakládající právo užívání bytu nebo rodinného domu, byl-li spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěn touto nemovitostí nebo týkal-li se účel úvěru podle § 2 odst. 2 písm. b) této nemovitosti, družstevního podílu v bytovém družstvu nebo účasti v jiné právnické osobě zakládající právo užívání bytu nebo rodinného domu.

Ustanovení se má podle něj vztahovat na případy, kdy je předčasné splacení spojeno se zcizením nemovitosti, která úvěr zajišťovala nebo která byla úvěrem financována. Vztahuje se i na případy, kdy je předčasně splácen úvěr, kterým byl původní úvěr se vztahem ke zcizované nemovitosti refinancován, vysvětlil Řehounek v důvodové zprávě.

Dále navrhuje, aby výše náhrady nákladů u úvěru na bydlení nesměla přesáhnout 3 % z předčasně splacené části úvěru.

Strop byl podle důvodové zprávy stanoven s cílem vyvážit ochranu spotřebitelů a ochranu práv věřitelů s tím, že při vyšší přiznané náhradě nákladů už by šlo spíše o náhradu ušlého zisku, což by bylo v rozporu s evropskou úpravou.

Do výpočtu náhrady účelně vynaložených nákladů by se podle Řehounka měl započítávat kladný součet nezbytných administrativních nákladů, jejichž výše nesmí přesáhnout 1000 Kč, a rozdílu mezi částkou úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od data předčasného splacení do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a částkou úroku, kterou by za stejnou dobu spotřebitel zaplatil, pokud by daný spotřebitelský úvěr na bydlení byl úročen průměrem zápůjčních úrokových sazeb uveřejněným centrální bankou v měsíci předcházejícímu datu předčasného splacení.

Vyhlašovaný průměr úrokových sazeb má být průměrem zápůjčních úrokových sazeb u srovnatelných úvěrů na bydlení sjednaných v období tří po sobě jdoucích měsíců, který bude centrální banka stanovovat za každé tři po sobě jdoucí měsíce pro úvěry na bydlení s fixovanou sazbou. Vyhlašované průměry by byly členěny podle doby fixace a typu úvěru (účelově určený, zajištěný nebo nezajištěný zástavním právem k nemovitosti, poskytnutý stavební spořitelnou).

Nová pravidla by měla platit i na úvěry sjednané před účinností zákona.

Druhý návrh je mírnější

Patrik Nacher ve svém dokumentu navrhuje ještě další rozšíření případů, kdy věřitel nesmí požadovat za předčasné splacení úvěru na bydlení náhradu nákladů.

To v situaci, kdy by šlo o splacení u úvěru na bydlení kvůli vypořádání společného jmění manželů, jehož předmětem byla nemovitost, která byla úvěrem financována nebo sloužila k jeho zajištění. To ale jen za podmínky, že úvěr trval minimálně dva roky.

Nacher by dále upravil zastropování poplatku za předčasné splacení jen na 1,5 % z předčasné splátky, maximálně však 50 000 Kč.

Modelový příklad

Pro lepší představu si ukážeme navrhovaný výpočet nákladů na předčasné splacení i efekt zastropování na konkrétním příkladu vypočtený od společnosti Gepard Finance.

Půjde o úvěr na 2,5 mil. Kč, se splatností na 30 let a sazbou 2,49 % p.a., který splatíme při různé délce fixace vždy po dvou letech při zůstatku úvěru ve výši 2 385 000 Kč a v době, kdy je aktuální sazba na trhu dle centrální banky ve výši 2,09 % p.a.

Fixace 5 let, zbývá 36 splátek

Pokud byste úvěr neuhradili předčasně, během dalších tří let do konce fixace byste na splátkách zaplatili asi 172 000 Kč.

V případě, že by takový úvěr následující 3 roky nebyl úročen sazbou 2,49 % p. a., ale aktuální sazbou na trhu 2,09 % p. a., činily by úroky asi 144 000 Kč.

Rozdíl je 28 000 Kč, což jsou finanční náklady vypočtené podle navrhované novely.

Při zastropování poplatku na úrovni 3 % nebo 1,5 % z mimořádné splátky byste bance zaplatili celých 28 000 Kč (plus případné administrativní náklady max. do 1000 Kč).

Fixace 10 let, zbývá 96 splátek

Pokud byste úvěr neuhradili předčasně, během dalších osmi let do konce fixace byste na splátkách zaplatili asi 425 000 Kč.

Pokud by takový úvěr následujících 8 let nebyl úročen sazbou 2,49 % p. a., ale aktuální sazbou na trhu ve výši 2,09 % p. a., činily by úroky asi 354 000 Kč.

Rozdíl je 71 000 Kč, což jsou finanční náklady vypočtené podle navrhované novely.

Při zastropování poplatku na úrovni 3 % z mimořádné splátky byste bance zaplatili celých 71 000 Kč. Pokud by administrativní náklady činily další tisícovku, zaplatili byste maximálně jen 71 550 Kč místo 72 000 Kč, protože 71 500 Kč odpovídá 3 % z mimořádné splátky.

Při zastropování poplatku na úrovni 1,5 % z mimořádné splátky byste bance zaplatili maximálně 35 775 Kč.

Účelně vynaložené náklady

Banky po jasných pravidlech stanovení poplatku za předčasné splacení úvěru na bydlení volají už dlouho. Současné znění zákona lze totiž vykládat více způsoby a taky se tak v praxi děje. 

Tato pravidla platí u hypoték uzavřených od 1. 12. 2016 nebo u těch, kterým po tomto datu doběhlo fixační období.

Zákon o spotřebitelském úvěru předčasné splacení úvěru řeší v § 117. Podle něj můžete spotřebitelský úvěr kdykoliv předčasně splatit a věřitel vám za to může naúčtovat jen poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů, které s touto předčasnou splátkou vznikly.

Pružnost výkladu

Od začátku bylo jasné, že s takto vágně stanovenou definicí budou problémy. Česká národní banka (ČNB) proto přišla před dvěma lety s upřesňujícím výkladem, který jsme podrobněji rozebírali v článku Co přesně vám banka může naúčtovat za předčasnou splátku hypotéky?

Ten je ve vztahu k bankám poměrně přísný. V podstatě umožňuje naúčtovat jen administrativní náklady, které přímo souvisejí s předčasným splacením (např. náklady na odměnu zaměstnance, který proces zpracovává, náklady na telefon a poštu, poplatky katastru apod.). Centrální banka výslovně uvedla, že za účelně vynaložené náklady naopak nepovažuje finanční náklady. Tedy například snížení úrokových výnosů, protože jde podle ní o ušlý zisk nebo úrokové náklady věřitele z jeho dluhů, protože jde o marně vynaložené náklady, které podle ČNB přímo nesouvisí s předčasným splacením.

Dlužno dodat, že bankám při refinancování náklady opravdu vznikají. Peníze na úvěry si pořizují na peněžním trhu. Tyto peníze je v daný okamžik něco stojí, což banky promítnou do úrokové sazby na sjednané fixační období. Cena peněz na trhu se ale mění. Pokud úvěr předčasně splatíte, musí banka řešit další umístění těchto peněz na trhu prostřednictvím dalšího úvěru. Pokud má tento další úvěr při stejných parametrech nižší sazbu než ten předčasně splacený, rozdíl je pro banku nákladem. Na druhou stranu některé banky před účinností novely zákona o spotřebitelském úvěru dlouhou dobu účtovaly za předčasnou splátku velice vysoké poplatky bez ohledu na to, že se jim někdy (v období vyšších sazeb) po znovuumístění peněz na trhu podařilo sjednat s novým klientem vyšší úrok než u původního, předčasně splaceného úvěru.

Ačkoli by banky byly jistě rády, kdyby se do výkladu ČNB vešlo víc, až na výjimky postupně své poplatky upravily.

Bez poplatku i za tisíce

V současnosti vůbec poplatek za předčasné splacení neúčtuje klientům Air Bank, Equa bank, skupina ČSOB (ČSOB, Hypoteční banka, Poštovní spořitelna), Expobank a Fio banka, ačkoli ta poslední jmenovaná jen v případě, že nejde o refinancování.

Kompletní srovnání současné výše poplatků za předčasné splacení úvěru na bydlení u bank shrnuje tabulka na konci článku.

Komerční banka a UniCredit Bank do poplatku naproti tomu promítají i tzv. finanční náklady a úroveň poplatku je podstatně vyšší než u ostatních bank, jak už před rokem upozornily Hospodářské noviny.

Komerční banka postupuje při výpočtu účelně vynaložených nákladů v souladu se zákonem o spotřebitelském úvěru a důvodovou zprávou k tomuto zákonu a vychází též z podrobně odůvodněných právních i ekonomických výkladů nezávislých expertů. Z nich vyplývá, že náklady účelně vynaložené bankou v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru nezahrnují pouze administrativní náklady, nýbrž i úrokové náklady s ohledem na ekonomickou podstatu fixace úrokové sazby, uvedl Michal Teubner s tím, že banka zase neúčtuje administrativní náklady spojené s předčasným splacením.

Banka při stanovení výše požadované náhrady účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky provádí standardní výpočet v souladu s podmínkami uzavřené smlouvy. Na základě podrobných analýz, včetně srovnání s jinými státy Evropské unie, jsme přesvědčeni, že náš přístup k výpočtu účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky je plně v souladu se zákonnou úpravou, která rovněž vychází z evropské právní úpravy. Každý případ řešíme dle jeho konkrétní situace. Každopádně připravovanou legislativní změnu vnímáme pozitivně, neboť upřesněním znění zákona budou odstraněny nejednoznačné výklady, řekl nám mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.

Současné nastavení náklady nepokryje

Banky se vesměs shodují v tom, že poplatek stanovený dle výkladu ČNB jim náklady na předčasné splacení hypotéky ani zdaleka nepokryje.

Banky na toto reagují a tyto náklady zahrnují do úrokové sazby všem klientům. Čili důsledek je takový, že všichni klienti platí za předčasné splacení, i když ho nevyužijí, upozornila mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká. Pokud by se situace nevyjasnila, mohly by se důsledky odrazit i jinde, jak naznačil Filip Hrubý z České spořitelny: Několik let trvající nejasnosti ohledně podmínek předčasného splacení hypotéky ve finále ohrožovaly především samotné klienty, protože hrozila ztráta motivace bank poskytovat hypotéky s dlouhodobými fixacemi úrokových sazeb, které chrání klienty před neočekávaným růstem jejich hypotečních splátek.

skoleni_13_10

Z reakcí bank se dá usuzovat, že pokud by případná novelizace dala kromě jasných pravidel výpočtu prostor i pro to, aby do poplatku promítly část finančních nákladů, většina by ho ve větší či menší míře využila, ač se zatím mohou zdráhat to přiznat napřímo. V případě Komerční banky a UniCredit Bank by zase jednoznačné znění zákona mohlo výši poplatku jasně zastropovat.

V současnosti banky účtují poplatek za předčasné splacení u hypotéky následovně:

Náklady na předčasné splacení úvěru na bydlení
Banka Poplatek za předčasnou splátku (účelně vynaložené náklady) Postoj banky v případě schválení přílepku
Air Bank 0 Kč
 (ani při refinancování)
zatím čeká na vyjasnění
Banka Creditas 0 Kč změnu banka nevylučuje
Česká spořitelna 700 Kč,
u hypoték uzavřených před 1. 12. 2016: 10 % z výše mimořádné splátky
banka by zahrnula finanční náklady do poplatku
ČSOB individuálně – v řádu stokorun,
smlouvy do 30. 11. 2016: 5 % z výše mimoř. spl. za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby, max. 25 % z výše mimoř. spl.
banka by nové úpravy využila a poplatek začala účtovat
Equa bank 0 Kč pravděpodobně by banka začala poplatek účtovat
Fio banka 0 Kč s výjimkou refinancování
(u refinancování max. 2000 Kč)
banka zatím neplánuje nic měnit
Hypoteční banka individuálně – v řádu stokorun,
smlouvy do 30. 11. 2016: 5 % z výše mimoř. spl. za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby, max. 25 % z výše mimoř. spl.
banka by nové úpravy využila a poplatek začala účtovat
Komerční banka individuálně (neřídí se doporučením ČNB, zahrnuje finanční náklady) banka do poplatku promítá finanční náklady už nyní
mBank 700 Kč,
pro hypotéky uzavřené před 1. 12. 2016: 5 % z mimořádné splátky
odpověď by byla předčasná
MONETA Money Bank individuálně – v řádu stokorun banka by novelu uvítala
Oberbank max. 3000 Kč zváží další postup
Poštovní spořitelna individuálně – v řádu stokorun,
smlouvy do 30. 11. 2016: 5 % z výše mimoř. spl. za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby, max. 25 % z výše mimoř. spl.
banka by nové úpravy využila a poplatek začala účtovat
Raiffeisenbank individuálně – jednotky tisíc,
pro hypotéky uzavřené před 1. 12. 2016: 10 % z mimořádné splátky
banka zvažuje oba modely
Sberbank individuálně – kolem 1000 Kč banka by zvažovala změnu
UniCredit Bank individuálně (neřídí se doporučením ČNB, zahrnuje finanční náklady) banka do poplatku promítá finanční náklady už nyní

Zcela bez poplatku můžete v současnosti podle § 117 předčasně splatit úvěr na bydlení v případě:

  • splacení v období, ve kterém není stanovena pevná zápůjční úroková míra,
  • těžké životní situace, jakou je například úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita vaše nebo vašeho manžela či partnera, která povede k výraznému snížení schopnosti splácet,
  • splacení do tří měsíců od oznámení nové úrokové sazby věřitele,
  • splacení během měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy ve výši do 25 % celkové výše spotřebitelského úvěru. Čtěte více: Banky chápou předčasnou splátku hypotéky každá po svém

V případě předčasné splátky v souvislosti s prodejem nemovitosti, jejíž nabytí, výstavba nebo zachování práv k ní bylo financováno tímto úvěrem nebo kterou byl tento úvěr zastaven, může poplatek za předčasné splacení činit nejvýše 1 % z předčasné splátky, max. však 50 000 Kč.

Autor článku

Autorka je zástupkyní šéfredaktora serveru Měšec.cz. Příležitostně píše pro magazín Reportér.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).