Majitelka bytu (bytové jednotky) v domě spravovaném společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) zažalovala SVJ, aby si soudní cestou vynutila povinnost zaplatit jí náhradu újmy ve výši 315 000 Kč a zároveň provedení oprav domu.
Majitelka bytu vymáhala ušlý nájem a domáhala se provedení oprav společných prostor
Důvodem podání žaloby bylo, že ve dvou místnostech bytové jednotky o velikosti 3+kk, která se nachází v přízemí domu nad garážemi, je vlhké zdivo a v důsledku toho se v nich i přes aplikaci speciálních nátěrů vyskytují plísně. Příčinou vlhkosti zdiva je vadná konstrukce domu, která má nedostatečné tepelně izolační vlastnosti a způsobuje vznik tepelných mostů.
Majitelka (před soudem žalobkyně) byt pronajímala. Měsíční nájemné bylo sjednáno částkou 15 000 Kč, ovšem s ohledem na výskyt plísní byla nucena poskytnout nájemcům (za určité období) slevu na nájemném ve výši 50 %, přičemž nájem tak klesl jen na 7500 Kč měsíčně.
Když je vedení SVJ liknavé, problémy neřeší nebo řešení zdržuje, vymlouvá se atp.
Na základě jednání s výborem SVJ byla provedena odborná kontrola domu, která potvrdila, že konstrukce obvodového pláště skutečně není řádně tepelně zaizolována, a to stejně jako betonový strop parkovacích stání. Předseda výboru následně žalobkyni přislíbil, že stavebně technická závada budovy se bude řešit. Bylo svoláno shromáždění (schůze) vlastníků bytových jednotek, které ovšem nebylo způsobilé se usnášet. Nicméně přítomní na něm byli aspoň seznámeni s výsledky studie zateplení.
Žalobkyně upozornila vedení SVJ, že řádně neplní své povinnosti. Vyzvala SVJ k náhradě škody v podobě ušlého nájmu (zatím, tehdy jen) ve výši 52 500 Kč. Byla pak sice svolána další schůze, na jejímž programu bylo zařazeno projednání předžalobní výzvy žalobkyně vůči SVJ jako žalovanému i řešení vlhkosti a zateplení přízemních bytů. Členům shromáždění byly předány i studie zateplení.
K hlasování o možném řešení ovšem zase nedošlo. Žalobkyně už pak proti závěrům shromáždění žádným způsobem nebrojila.
Málokdo si uvědomuje, jaká rizika skrývá SVJ pro každého jeho jednotlivého člena
Pak se více jak 2 roky žádné shromáždění nekonalo, protože jej vedení SVJ nesvolalo. A když už se konečně další shromáždění konalo, tak nebyl přijat k projednání návrh žalobkyně na provedení oprav podle znaleckého posudku.
To je v praxi také možné „řešení“, kdy se vedení SVJ zbaví obtěžujícího člena a jeho návrhů tak, že prostě přesvědčí účastníky shromáždění – schůze, aby jeho návrh nebyl přijat na pořad jednání, nebo činí jiné obstrukce, aby se o návrhu nehlasovalo. Důsledky si ovšem vedení SVJ neuvědomuje, ani členové SVJ.
SVJ pak může odpovídat za škodu, kterou poměrně vlastně uhradí každý člen SVJ. A jen dojde ke zhoršení mezilidských a sousedských vztahů v domě. Je třeba si uvědomit, že SVJ žádné vlastní peníze nemá, ale jen peníze, které vybere od svých členů – vlastníků jednotek.
Přichází samozřejmě v úvahu regres, totiž následné vymáhání škody po vedení SVJ. Ovšem výbor se tomu bude zuby nehty bránit, znemožní konání hlasování a shromáždění s takovým programem, pokud se vůbec nějaký člen SVJ, a nemusí to být zrovna ten, kdo se domáhal náhrady škody, pokusí něco takového prosadit.
Není tedy divu, že se vlastnice dotčené bytové jednotky domáhala svých nároků soudní cestou. Jde o vleklý soudní spor, který se dostal před Nejvyšší soud, který vše vyložil (spis. zn. 26 Cdo 3215/2025, ze dne 10. 6. 2026).
Když se SVJ podnětem ohledně vzniku škody na jednotce v podstatě nezabývá
Informuje-li vlastník jednotky SVJ o vadě společných částí domu, je jeho statutárním orgánu, aby v přiměřené lhůtě tuto informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim rozhodnout o případné opravě či dalším postupu, ať již hlasováním na svolaném shromáždění, nebo mimo něj (per rollam), tedy třeba korespondenčně, např. e-mailem.
To platí např. o již minulé době covidové, kdy se – pokud tehdy vznikly spory mezi členy SVJ a SVJ jako celkem – vedení SVJ nemůže vymlouvat, jak se v praxi mnohdy stalo, na různá hygienická omezení, která si vybralo jako důvod nemožnosti konání shromáždění.
K době covidové NS ČR výslovně říká:
Pro úplnost lze doplnit, že v době trvání mimořádného opatření při epidemii, v jehož důsledku bylo znemožněno nebo podstatně znesnadněno konání zasedání orgánu právnické osoby, mohl být využit způsob rozhodování mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to stanovy SVJ (ust. § 18, § 19 zákona č. 191/2020 Sb.).
Neučiní-li společenství, ačkoli ví o existenci vady společných částí domu a o tom, že v jejím důsledku vzniká nebo může vzniknout škoda, kroky potřebné k tomu, aby vlastníci mohli o opravě rozhodnout, zejména nesvolá-li shromáždění nebo nezařadí-li hlasování o vadě na jeho program, představuje to porušení povinnosti při správě domu bez dalšího (a to automaticky).
Když se SVJ stížností na vznikající škodu zabývá, ale nic se nestane…
Dodrží-li společenství uvedený postup a vlastníci navrženou opravu neschválí, neporuší tím společenství povinnost vztahující se k postupu potřebnému pro rozhodnutí o opravě (ust. § 1207 o. z.). To ovšem automaticky neznamená, že pokud shromáždění vlastníků navrženou opravu neschválí, nelze společenství vlastníků vytýkat, že porušilo povinnost obstarat opravy společných částí domu (ust. § 1189 o. z.).
Jestliže se společenství vlastníků dozví o existenci vady společných částí domu (např. střechy, stoupaček) a o tom, že v důsledku vady vzniká nebo může vzniknout škoda na jednotce nebo na společných částech domu, má doloženo, že jde o vadu, k jejíž opravě je povinno, a že oprava je nutná k tomu, aby se škodě zabránilo, a přes tyto informace ji odmítne provést nebo ji neprovede včas, zpravidla tím uvedenou povinnost poruší.
Jak často se mají konat shromáždění SVJ (schůze jeho členů)
Frekvence konání shromáždění jednou ročně (upravená v ust. § 1207 odst. 1 o. z.) je pouze minimální; potřeba častějšího svolání se odvíjí od závažnosti záležitostí, které mají být projednány.
To, že člen SVJ nenapadl výsledky hlasování schůze, neznamená, že nemá nárok na náhradu škody.
Pro posouzení, zda společenství porušilo zákonnou povinnost totiž není významné, zda dotčený vlastník brojil proti výsledkům shromáždění.
ČLÁNKY DO MAILU