Úrokové sazby u hypoték se sice snižují, ale tempo je to šnečí. Podle poslední zprávy Swiss Life Hypoindexu činila průměrná nabídková sazba v červnu 4,94 %, což je o tři desetiny procentního bodu méně než na konci roku 2024. V květnu Hypoindex v podstatě stagnoval a průměrná sazba se snížila jen o 0,02 procentního bodu. Banky se tedy do výraznějšího snižování sazeb příliš nehrnou.
Přestože Česká národní banka opakovaně snižovala svou dvoutýdenní repo sazbu, banky zlevňují hypotéky jen velmi váhavě. Důvody jsou především dva: marže si po letech hubených let chrání jako oko v hlavě a konkurence mezi bankami je dnes slabší. Navíc se poptávka domácností po úvěrech zvedá jen pozvolna, takže banky necítí tlak na výraznější slevy. Výsledkem je, že se klienti musí spokojit se slevami v řádu desetin procenta,
okomentoval současný stav na trhu Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Z historického pohledu se jedná o velmi pozvolný pokles, který potvrzuje pokračující klesající trend, nicméně bez výraznější dynamiky. Rychlejší snižování sazeb brzdí konzervativní přístup bank k oceňování rizika a přetrvávající nejistota ohledně dalšího vývoje inflace. ,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select, podle kterého zůstává střízlivý i výhled na druhou polovinu roku. Sazby podle něj budou klesat maximálně tempem o 0,1 až 0,2 procentního bodu za čtvrtletí. Důvodů je víc: inflace je sice pod kontrolou, ale ČNB zůstává opatrná. A do hry vstupuje i zahraničí – geopolitická nejistota a postupné uvolňování měnové politiky v eurozóně. Očekávat prudký návrat sazeb pod čtyři procenta je proto momentálně spíš iluze
.
Chcete se přestěhovat, ale nemáte vybraný nový ani prodaný původní byt
Pokud už na další pokles sazeb čekat nechcete, je dnešní text právě pro vás. Zaměřujeme se v něm na možnosti těch, kteří musí nebo se chtějí přestěhovat do nové nemovitosti, zatím však nemají žádnou konkrétní vybranou. Navíc dosud stále bydlí v té původní, takže ještě nemají prostředky z prodané nemovitosti a musí proto řešit situaci úvěrem na bydlení. Pokud se však dnes chcete na nemovitostním trhu ucházet o atraktivní nabídku, měli byste mít ideálně financování předjednané, aby vás nepředstihl jiný zájemce.
Vzít si hypotéku na vaši budoucí vybranou nemovitost, i když zatím není jasné, která to bude, umožňuje jen pár bank. Ty ostatní vám většinou nabídnou, abyste si vzali hypotéku, zastavili jinou nemovitost a až si koupíte novou, prodáte tu původní a z těchto peněz splatíte část nebo celý úvěr. Případně je někdy možné zastavit původní nemovitosti a při nákupu té nové zástavy prohodit.
Připomeňme jen, že banky už zase mohou účtovat vyšší poplatky za předčasné splacení, takže abyste nezaplatili tisíce na poplatku, můžete si sjednat sazbu třeba jen na rok a při refixaci úvěr splatit nebo úvěr umořovat postupně po čtvrtinách při výročí smlouvy každý rok. Pokud ale budou sazby u úvěrů teď vytrvale klesat, nemusíte si aktuálně dělat starosti ani s poplatkem za předčasné splacení. Poplatek bude pravděpodobně nulový, když budou sazby podle předpokladů mírně klesat, protože se platí, jen když je sazba v k okamžiku splátky vyšší než sazba při sjednání/refixu,
vysvětlil pro server Měšec.cz Filip Hrubý, mluvčí České spořitelny. Dlouhodobě se ale na vývoj sazeb nedá 100% spoléhat.
Protože opakování je matka moudrosti, připomeňme, že zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje podle § 117 splatit spotřebitelský úvěr na bydlení bezplatně:
- během jednoho měsíce před dnem výročí smlouvy hypotéky, pokud je splátka do 25 % celkové výše úvěru na bydlení,
- během tříměsíční lhůty poté, co vám poskytovatel úvěru sdělil před refixací návrh nové výše úrokové sazby až do dne refixu,
- v období, pro které není stanovena pevná zápůjční sazba,
- v situaci, kdy získáte plnění z pojištění určeného k zajištění splácení úvěru,
- pokud dlužník nebo jeho manžel či partner zemře, je dlouhodobě nemocný nebo invalidní, což vede ke snížení jeho schopnosti úvěr splácet,
- pokud prodáváte danou nemovitost a zároveň platí, že od sjednání smlouvy o úvěru na bydlení uplynulo aspoň 24 měsíců,
- při vypořádání společného jmění manželů během rozvodu, pokud je předmětem vypořádání i nemovitost, která byla úvěrem financována nebo sloužila jako zástava (a zároveň platí, že od sjednání úvěru na bydlení uplynulo aspoň 24 měsíců).
V případě, že se chcete stěhovat do většího nebo lepšího (a tedy i dražšího), může vzniknout problém například s tím, že nedosáhnete na vyšší částku hypotéky kvůli své bonitě nebo budete limitováni výší LTV (loat to value, poměr výše úvěru vůči hodnotě zajišťované nemovitosti). Banky poskytují – až na výjimky – hypotéky do 80 % LTV, žadatelům do 36 let pak do 90 % LTV. Nedostatek vlastních zdrojů je pro banku problém, který vám dovolí vyřešit – až na výjimky -většinou jen dalším dozajištěním další nemovitostí.
Air Bank
Air Bank hypotéku bez nemovitosti nenabízí, ale podle vlastního vyjádření je schopna zajistit hypotéku na nemovitost v řádu dní (v případě bytové jednotky se neplatí poplatek za odhad nemovitosti).
Situaci, kdy klient potřebuje pořídit novou nemovitost a původní následně prodává lze řešit prakticky jen dvěma způsoby. Buď poskytnutím vyšší hypotéky a následným splacením její části (v případě, že by nakonec čerpal nižší částku, u nás není problém, protože nemáme žádné poplatky za nečerpání). Nebo dočasnou finanční podporou např. v rámci rodiny,
popsala nám Alžběta Honsová, mluvčí Air Bank.
Pokud by klient neměl dost prostředků na dofinancování LTV, lze je podle ní nahradit dozajištěním hypotéky jinou nemovitostí (i dočasně), obvykle ve vlastnictví rodičů nebo širší rodiny.
Česká spořitelna
Klienti, kteří mají vlastní zdroje na dofinancování LTV si u Spořky mohou vzít hypotéku na novou nemovitost a z té pak splatit k výročí smlouvy 25 % z výše úvěru, nebo zvolit jednoletý fix a splatit po roce celý úvěr. Případně v období klesajících sazeb splatit bez vyšších poplatků za předčasnou splátku.
Klienti, kteří by neměli vlastní prostředky mohou jít cestou Překlenovacího financování (překlenovací úvěr). Pokud nemovitost, ve které klient bydlí, není zatížena zástavou pro jinou banku, nemusí ji zatím prodávat a může po dobu až dvou let vlastnit obě nemovitosti. Do zástavy jdou obě nemovitosti. Na tu původní půjčíme část peněz, které nahradí „vlastní zdroje“ (1. úvěr) a část peněz si vezme klient z úvěru (2. úvěr),
vysvětlil Hrubý z České spořitelny.
ČSOB
ČSOB nedávno představila nový produkt Hypotéka bez nemovitosti, který řeší právě situace, kdy zájemce nejprve získá hypotéku v konkrétní výši a až pak hledá nemovitost. Na začátku procesu klient specifikuje svůj záměr výší vlastních prostředků a uvažovanou kupní cenou nemovitosti, kterou bude hledat. Z těchto hodnot si banka dopočítává předpokládanou výši úvěru a pásmo LTV pro stanovení sazby,
popsala pro Měšec.cz mluvčí Monika Hořínková.
Při podpisu zájemce získá garantovanou sazbu, pokud ale tržní úroky u ČSOB klesnou, než najde nemovitost, kterou bude chtít hypotékou financovat, banka mu sazbu automaticky sníží (max. ale o 0,3 procentního bodu). Banka dává k dispozici také (o 30 % zlevněnou) odbornou technickou inspekci nemovitosti od partnerské společnosti Nemoinspekt pro ověření reálného technického stavu (čímž vlastně chrání i sama sebe, protože půjde o zástavu k poskytnutému úvěru). Nezlevněné služby stojí v případě bytu dle rozsahu úkonů od 5 do 12,5 tis. Kč.
Na čerpání ČSOB Hypotéky bez nemovitosti má klient nejvýše dvanáct měsíců od schválení úvěru. Pro nalezení vhodné nemovitosti a předání podkladů do banky o nalezené nemovitosti, kterou bude financovat hypotékou, je limit devět měsíců. Další nejvýše tři měsíce jsou určené na vypracování odhadu, podpis dodatku smlouvy s klientem a na vyčerpání hypotečního úvěru,
popsala Hořínková s tím, že produkt je možné sjednat na pobočkách skupiny ČSOB nebo online v Hypoteční zóně s využitím digitálního podpisu.
Za žádost o tuto hypotéku zaplatíte poplatek ve výši 9900 Kč. V případě, že vyčerpáte úvěr do půl roka od jeho schválení, banka vám polovinu vrátí. Pokud byste si nestihli nemovitost naopak vybrat do stanovené doby, úvěr nenačerpali a smlouva by zanikla, zaplatíte sankci 19 900 Kč.
ČSOB nabízí pro podobné situace i další službu, které vyplývá ze spolupráce se startupem Ownest. Zde se jedná o případ tzv. rent to own a právě stěhování ze starého do nového (nebo i z menšího do většího) je jedním z typických use-casů, který tato služba řeší,
vysvětlila Hořínková. Startup umí za klienta koupit vybranou nemovitost s tím, že ten se může nastěhovat hned, bydlet zde dočasně (max. po dobu dvou let) za nájemné a do té doby prodat starou nemovitost a odkoupit tu novou za předem dohodnutou cenu.
Výhodou je, že klient musí mít v tomto případě naspořena jen 3 % z ceny nemovitosti, přičemž 2 % tvoří vstupní poplatek (cena za službu) a 1 % z ceny je vratná záloha, která se odečte z ceny nemovitosti při pozdějším odkupu. Financování pro zbytek hodnoty nemovitosti je nutné dozajistit do dvou let. Může pocházet právě z prodeje původní nemovitosti nebo z hypotéky od ČSOB.
Klient se službou získá i servis pokrývající související administrativu spojenou s koupí nemovitosti, prověření technického stavu nemovitosti a odborné vyjednávání o ceně. Služba tedy může být řešením pro ty, kteří nemají v daném okamžiku dost vlastních zdrojů nebo pro ty, kteří nechtějí absolvovat procesy spojené s nákupem nemovitosti a jsou ochotni si za to zaplatit.
Ownest se zaměřuje na kvalitní nemovitosti ve vynikajícím stavu, které jsou ihned k dispozici k nastěhování. Klienti mají jistotu, že jejich nové bydlení se nachází v lokalitách s výbornou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Službu je momentálně možné využít v Praze a v Brně a ve Středočeském kraji,
dodala Hořínková.
Fio banka
Fio banka u hypotéky na koupi chce od začátku procesu vědět, jakou nemovitost kupuje a jakou dává do zástavy. Hypotéku bez nemovitosti neposkytuje a zájemci o hypotéku musí mít vždy část prostředků naspořeno na dofinancování LTV. Částečně by bylo možné řešení prostřednictvím americké hypotéky, kdy nepotřebujeme vědět, co klient s penězi bude dělat, ale i tak potřebujeme vědět informace o zástavě. Jedině tedy využít americkou hypotéku a do zástavy dát jinou než kupovanou nemovitost. Zájemce podepíše úvěrovou smlouvu a ve chvíli, kdy požádá o čerpání hypotéky, mu banka pošle peníze na účet, začne teprve hledat nemovitost ke koupi,
popsal Jakub Heřmánek, tehdejší mluvčí Fio banky. Nevýhodou této varianty je, že americké hypotéky mají vyšší sazby než ty klasické.
Ve smlouvě může být ukotveno, že zástava na jinou nemovitost je jen dočasná a v budoucnu můře být vyměněna za jinou, například tu kupovanou.
Komerční banka
I Komerční banka nabízí Hypotéku bez nemovitosti. V tomto případě má klient na nalezení nemovitosti maximálně 3 roky. Už při uzavírání smlouvy ale banka nastavuje úrokovou sazbu s danou fixací. Klient deklaruje maximální výši hypotéky, kterou bude pro nákup nemovitosti potřebovat. V případě nalezení vhodné nemovitosti může pak hypotéku vyčerpat celou, anebo v případě nižší ceny nemovitosti může vyčerpat pouze část hypotéky. Ručit je možné kupovanou nemovitostí, případně i nemovitostí jinou,
řekl nám Ondřej Šuchman,manažer hypoték skupiny Komerční banky.
Při nalezení vhodné nemovitosti ji banka ocení. Pokud cena nemovitosti není výrazně vyšší než kupní cena (což se v praxi moc nestává), klient zbytek kupní ceny dofinancuje z vlastních zdrojů. Pokud jich nemá dost, může hypotéku dozajistit i jinou nemovitostí.
Za poskytnutí hypotečního úvěru včetně vyhodnocení rizik spojených se zajištěním zaplatí klient v režimu KB+ (tzv. nová éra) jen poplatek 4900 Kč. V klasickém sazebníku pro původní produkty banky (pro klienty před migrací) je však kromě tohoto poplatku uvedena ještě podstatná sankce. Za nenačerpání nebo nedočerpání úvěru klienti zaplatí 5 % z nevyčerpané částky úvěru (pokud nezahájí čerpání úvěru v dohodnuté době čerpání a při nedočerpání více než 20 % ze sjednané výše úvěru v dohodnuté době čerpání).
mBank
I mBank umí předschválit úvěr. Klient se předem dozví výši úvěru, výši splátky a minimální hodnotu nemovitosti, která musí být v zástavě. Čerpání úvěru je ale podmíněno zajištěním jiné nemovitostí s dostatečnou hodnotou, tedy LTV maximálně do 90 % u mladších žadatelů. V případě, že bude úvěr dočasně zajištěn další nemovitostí, je možné tuto nemovitost uvolnit ze zástavního práva po prodeji původní nemovitosti a následném částečném splacení úvěru,
uvedla pro server Měšec.cz mluvčí Kristýna Dolejšová.
Moneta Money Bank
Moneta Money Bank klientovi umí předschválit hypotéku a vystavit garanci sazby na 60 dní. Během této doby musí klient nemovitost najít a pokračovat v žádosti o hypotéku, aby měl jistou původně garantovanou sazbu. Pokud byste neměli dost vlastních zdrojů na dofinancování LTV, je možné vložit dodatečnou zástavu v podobě další nemovitosti a tím získat prostor, aby nová hypotéka pokryla celou kupní cenu.
Pro účely předčasného splacení banka kromě zákonných možností nabízí také službu mimořádné splátky. Klient může každý rok zdarma předčasně splatit dalších 25 % hypotéky,
informovala mluvčí banky Lucie Leixnerová. Spolu se zákonnou možností splatit při výročí smlouvy čtvrtinu úvěru je zde tedy možné splatit hypotéku tímto způsobem rychleji.
Oberbank
Oberbank sice hypotéku bez nemovitosti obecně neposkytuje, připouští však, že u ověřeného klienta by ve výjimečných případech mohla takovému požadavku vyjít vstříc.
Klient může získat peníze z hypotečního úvěru i na stávající nemovitost a mít je připravené na novou, kdy pak banka jen vymění zástavy, nebo má klient k dispozici další nemovitost jako zajištění, aniž by musel být jejím vlastníkem, i tak lze situaci u nás řešit,
popsala mluvčí banky Monika Heiserová s tím, že obecně poskytují hypotéku pouze se zajištěním zástavou konkrétní nemovitosti (přechodně i za zástavu peněžních prostředků).
Banka může přechodně zafinancovat 100 % ceny nové nemovitosti s tím, že klient sníží částku financování o výnos (resp. část výnosu) z prodeje původní nemovitosti. Tato možnost předjímá, že má banka v zástavě obě nemovitosti. Nebo má klient další nemovitost, kterou může poskytnout jako zástavu, zajištění nového financování. Oberbank financuje standardně do max. 80 % zajištění celkem,
řekla nám Heiserová a dodala, že v případě dopředu domluvené mimořádné splátky, kterou klient pokryje z prodeje původní nemovitosti, za ni banka neúčtuje poplatky.
Partners banka
U Partners banky si klient může vzít hypotéku jen na již vybranou nemovitost a po prodeji té původní úvěr splatit. Musí však mít svoje prostředky na dofinancování LTV.
Raiffeisenbank
Raiffeisenbank pro tyto účely poskytuje hypotéku Naruby, kdy nejdříve schválí klientovi úvěrový rámec podle jeho příjmů a výdajů a ten má následně dva roky na to, aby si koupil nemovitost. Jakmile si žadatel najde vhodnou nemovitost ke koupi, může tato sloužit jako zástava, případně je samozřejmě možné dát do zástavy jinou nemovitost,
vysvětlila Tereza Kaiseršotová, mluvčí banky.
Pokud by klient neměl dost vlastních prostředků na dofinancování LTV, je možné přidat další nemovitost jako dozajištění, zvýšit tím hodnotu zástavy a dosáhnout tak na vyšší hypotéku.
Poplatek za sjednání je ve výši 4900 Kč, pokud byste nevyčerpali aspoň 50 % úvěru, zaplatíte dalších 29 900 Kč.
Unicredit Bank
Unicredit Bank nabízí pro tyto účely Hypotéku Předem, kdy klientovi posoudí jeho bonitu a následně smluvně sjedná maximální výši hypotéky. Klient má pak 12 měsíců na to, aby našel svou nemovitost.
Jakmile si klient vybere svoji nemovitost, vrátí se k nám do banky, a po posouzení vhodnosti nemovitosti jako zajištění hypotečního úvěru standardně načerpá finanční prostředky jako u běžné koupě,
popisuje mluvčí Petr Plocek s tím, že klient musí mít našetřené vlastní prostředky na dofinancování LTV. Jinak je možné kombinovat hypotéku např. s neúčelovým (spotřebitelským) úvěrem.
Za poskytnutí úvěru banka účtuje 2900 Kč. Za nedodržení smluvního plánu čerpání banka účtuje kompenzační poplatek ve výši 0,3 % z částky, u níž se prodlužuje čerpání (za každý započatý měsíc, o který se čerpání prodlužuje).
Kompenzační poplatek z nečerpané částky úvěru je pak min. 1 % z nedočerpané částky úvěru za každý započatý rok od data ukončení čerpání do data refixu sazby.
ČLÁNKY DO MAILU