Realitní kancelář zažalovala svého klienta o 90 000 Kč. Zájemce o koupi nemovitosti měl složit v dohodnuté lhůtě tzv. blokační úhradu ve výši 300 000 Kč. Pro případ, že svou povinnost nesplní a částku nesloží, byla sjednána smluvní pokuta právě ve výši 90 000 Kč. (Pozn. red.: v rozsudku Nejvyššího soudu je uvedena společnost M & M reality holding a. s.)
Jenže zájemce částku nesložil a od smlouvy odstoupil, a tak se peněz domáhala realitka soudní cestou. Žalobě však nevyhověl ani soud prvního stupně, ani odvolací soud. Realitní kancelář neuspěla ani u Nejvyššího soudu.
Závažné ujednání smlouvy o tom, že klient nemůže od smlouvy odstoupit (ve smyslu § 1837 písm. a) občanského zákoníku) totiž bylo vloženo až za naprosto nesouvisející část. Konkrétně za prohlášení dle zákona o opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. A to bylo vůči klientovi nepoctivé a matoucí.
Právo spotřebitele na odstoupení od smlouvy a výjimky z něj
Smlouva mezi realitní kanceláří a klientem (fyzickou osobou čili spotřebitelem jako slabší stranou) je smlouvou spotřebitelskou. Realitní kancelář je podnikatelem a je ve fakticky výhodnějším postavení, neboť má odbornou převahu nad spotřebiteli.
Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů. Lhůta k odstoupení od smlouvy přitom běží ode dne uzavření smlouvy (§ 1829 odst. 1 o. z.).
Může dokonce odstoupit od smlouvy bez uvedení důvodů a bez sankce. Nesmí ale (právě dle již zmíněného § 1837 písm. a) o. z.) odstoupit od smlouvy o poskytování služeb, jestliže ty byly splněny s jeho předchozím výslovným souhlasem před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a podnikatel před uzavřením smlouvy sdělil spotřebiteli, že v takovém případě nemá právo na odstoupení.
Vyloučení možnosti od smlouvy odstoupit podle § 1837 písm. a) o. z. je výjimkou, k níž lze přistoupit jen za splnění stanovených podmínek. Konkrétně spotřebitel musí předem výslovně souhlasit, aby služba byla splněna před uplynutím čtrnáctidenní lhůty pro odstoupení a podnikatel ho musí před sjednáním smlouvy poučit v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f) a § 1837 písm. a) o. z., že v takovém případě nemá právo na odstoupení.
Zásada poctivosti znamená i přehlednou a srozumitelnou smlouvu bez skrytých ujednání
Občanský zákoník si vymiňuje, aby každý jednal v právním styku poctivě (§ 6 odst. 1 o. z.). V praxi se tato zásada projevuje mimo jiné tím, že text spotřebitelské smlouvy, obzvláště jedná-li se o smlouvu formulářovou (jejíž obsah tedy druhá strana neovlivňuje), má být pro průměrného spotřebitele dostatečně čitelný, přehledný a logicky uspořádaný.
Například smluvní ujednání musí mít dostatečnou velikost písma, nesmějí být ve výrazně menší velikosti, než okolní text a nesmějí být umístěna v oddílech, které vzbuzují dojem nepodstatného charakteru.
Za „skryté ujednání” ve smlouvě označil Ústavní soud např. ujednání uvedené výrazně menším písmem, skryté pod zavádějícím nadpisem apod. Nejvyšší soud k tomu pak dodal, že je nutno považovat za skryté ujednání i ujednání, které snadno unikne pozornosti spotřebitele a je pro něho proto překvapivé.
Skrývání významného ujednání na místě, kde jej má klient přehlédnout, je nepoctivé
Má-li být obsahem smlouvy uzavírané distančním způsobem (každá strana podepisuje smlouvu jindy a jinde a nikoliv na společném jednání) předchozí výslovný souhlas spotřebitele se splněním smlouvy před uplynutím lhůty pro odstoupení a sdělení podnikatele, že v takovém případě nemá právo na odstoupení, musí se tak stát ve smlouvě způsobem, který neunikne pozornosti spotřebitele.
Souhlas spotřebitele a sdělení podnikatele tak nemohou být umístěny v oddílech, které vzbuzují dojem nepodstatného charakteru, nebo být skryté pod zavádějícím nadpisem. V opačném případě porušuje podnikatel svou povinnost jednat v právním styku poctivě (§ 6 o. z.) a jeho jednání nelze poskytnout právní ochranu.
Část smlouvy obsahující poučení a zákonné povinnosti signalizuje stranám, že jde o informace o okolnostech smlouvy, které nelze ujednáním stran ovlivnit a mají pro ně jen informativní charakter. Nejde tedy o individuálně sjednané podmínky smlouvy a z hlediska konkrétních podmínek smlouvy tak vzbuzují dojem, že mají nepodstatný charakter.
Řešení sporu o smluvní pokutu
Pokud proto realitní kancelář (která smlouvu sestavila) zahrnula souhlas „smluvních stran“, tedy i zájemce (jako účastníka smlouvy) se splněním smlouvy před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy („ihned po uzavření dohody“) do části smlouvy nazvané Poučení, jde o nepřípustné skryté ujednání, zhodnotil Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení ze dne 29. 1. 2025 (spis. zn. 33 Cdo 79/2024).
A to tím spíše, že toto ujednání bylo umístěno jako plynulé pokračování za předepsanou větu obsahující prohlášení zájemce, že není osobou politicky exponovanou ani jí osobou blízkou a je vlastníkem finančních prostředků, které nepochází z trestné činnosti.
Jde tedy o ukázkový případ skrytého ujednání. Takové počínání podnikatele je nutno považovat za nepoctivé, a podle § 6 o. z. nepožívající právní ochrany. Skutečnost, že se takové ujednání nachází v textu samotné smlouvy na téže straně, kterou klient (elektronicky) podepsal, není podstatná.
Shrnutí v kostce
- Realitní kancelář požadovala po klientovi smluvní pokutu 90 000 Kč, protože nesložil blokační úhradu 300 000 Kč a od smlouvy odstoupil.
- Klient uspěl u soudu prvního stupně, odvolacího soudu i u Nejvyššího soudu; realitka tedy pokutu nevymohla.
- Klíčový problém byl v tom, že ujednání o nemožnosti odstoupit od smlouvy bylo ve smlouvě schované v části, která působila jako formální poučení, nikoli jako zásadní smluvní podmínka.
- Nejvyšší soud označil takové umístění za nepřípustné skryté ujednání, protože mohlo snadno uniknout pozornosti spotřebitele.
- Článek zdůrazňuje, že spotřebitelské smlouvy musí být přehledné, srozumitelné a poctivě uspořádané; podnikatel nemůže spoléhat na to, že důležitou podmínku klient přehlédne.
Shrnutí v kostce je vytvářeno s pomocí AI.
