Hlavní navigace

Realitka našla kupce, prodejce se s ním domluvil sám. Pokutu platit nebude, rozhodl soud

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Realitní kancelář vám nesmí na věky věků zakázat, abyste se zájemcem o nemovitost, kterého vám vyhledala, uzavřeli smlouvu sami, bez její asistence, tedy bez nároku na provizi pro ni.

Doba čtení: 5 minut

Některé realitní kanceláře vnucují své služby i majitelům nemovitostí – prodejcům, kteří o ně nestojí, když je na základě jejich inzerce obvolávají, ačkoliv inzerát byl určen přímému zájemci. Namísto toho, aby poskytovaly kvalitní služby za přiměřenou cenu a klienti tak neměli žádný důvod je obejít, tedy uzavřít smlouvu s kupujícím sami, raději si své klienty smluvně zavazují a nutí je pod hrozbou vysokých smluvních pokut, aby svou nemovitost prodali výhradně jejich prostřednictvím.

Jiné realitní kanceláře zase vůbec neprověřují faktický – stavební a technický stav nemovitosti. Na prodej berou všechno, mnohdy neprověřují ani právní stav nemovitosti, což je tak jednoduché – stačí nahlédnout do katastru nemovitostí. Účtují si své provize za zcela nesmyslné a bizarní informace – pro kupujícího irelevantní, jak jsem sám z inzerátů seznal, a tomu říkají informování o nemovitosti.

Špatné realitky poznáte i podle toho, že neodhalí závady, a pokud odhalí, tak je zájemci zatají, jejich odstranění přijde na desetitisíce nebo statisíce, ale na druhou stranu informují doslova o hloupostech. Kupříkladu zdůrazní, že na zahradě patřící k prodávanému domku je dřevěný psí kotec. Najde se někdo, koho zaujme nemovitost díky deset let staré shnilé psí boudě?

Nebo další uvedou: doprava – vlak, aniž by se namáhaly nahlédnout do jízdního řádu, kde by zjistily, že ten jezdí jen o letních prázdninách a ještě jen o sobotách a nedělích, je to totiž vyhlídkový historický vláček, turistická atrakce, pravidelná vlaková doprava neexistuje, takže do práce se vlakem rozhodně budoucí majitel přes rok nedostane – jako nejmenovaná realitní kancelář prodávající dům v Zásmukách.

Negarantují v podstatě nic prodávajícímu ani kupujícímu, ve smlouvách ošetřují především svůj zájem na provizi nebo na smluvní pokutě ve výši provize.

Kdyby byly služby kvalitní, klienti by realitky nepodváděli

Tak tomu bylo i v Nejvyšším soudem (spis. zn. sp. zn. 33 Cdo 2317/2017) projednávaném případě. Provizi ve výši 99 000 Kč za pouhé zprostředkování prodeje nemovitosti v ceně 1 699 000 Kč shledávám jako přemrštěnou.

Uvážíme-li, že realitní kancelář v praxi obvykle ani jedné straně nic negarantuje (o problémech kolem rezervačních smluv, jejichž jediným účelem je, aby realitka získala provizi, jsme psali dříve) a není oprávněna poskytovat žádné právní služby, tedy ani právní služby spojené s prodejem a koupí nemovitosti – v zájmu jistoty si je musí klienti hradit nad rámec provize. Čtěte podrobnosti: Rezervační smlouva u realitky představuje riziko. Jak ho minimalizovat?

A tak se nelze divit, že prodávající a kupující realitní kancelář obešli, počkali, až vyprší závazek prodávajícího nabízet nemovitost výhradně přes realitní kancelář, a posléze se dohodli na detailech prodeje sami a převod vlastnictví uskutečnili, čímž kupující ušetřil na provizi pro realitní kancelář. To si ovšem realitka nedala líbit a prodávajícího zažalovala.

Realitka uzavřela 2. 6. 2015 s majitelem nemovitosti smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, podle níž se zavázala vyvíjet pro vlastníka nemovitosti činnost tak, aby měl možnost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu vlastnictví své věci nemovité s třetí osobou (kupujícím), a to za kupní cenu ve výši 1 699 000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou (do 2. 9. 2015) s možností prodloužení vždy na další dva měsíce.

Vznik práva na provizi (99 000 Kč) vázaly strany na uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní s třetí osobou (kupujícím) „na základě činnosti“ realitky s tím, že vzniku nároku na provizi nebrání skutečnost, že zprostředkovaná smlouva bude uzavřena až po zániku smlouvy o zprostředkování, pokud kupujícího realitka vyhledala v době platnosti smlouvy o zprostředkování.

Prodávající se zavázal, že bude „jednat s třetími osobami, které vyhledá“ realitka, „výlučně přes“ realitku „a bez souhlasu“ realitky „neuzavře kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu nemovitosti s osobou, jež byla vyhledána“ realitkou, „a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy“. Sankcí za porušení uvedeného závazku prodávajícího byla smluvní pokuta ve výši 99 000 Kč.

Realitka přivedla na prohlídku nemovitosti 27. 8. 2015 potenciálního kupujícího, který také posléze projevil o nemovitost zájem a koupil ji. Stačilo počkat pár dnů a kupující a prodávající mohli jednat napřímo. Proto také majitel nemovitosti již druhý den po uskutečněné prohlídce 28. 8. 2015 oznámil realitce, že nemá zájem na dalším prodloužení smlouvy, a právní vztah byl tak mezi nimi ukončen 2. 9. 2015. V říjnu 2015 kontaktoval zájemce majitele, s nímž uzavřel 22. 10. 2015 kupní smlouvu, jejímž předmětem byla předmětná nemovitost.

Když si neumějí zajistit ani provizi, těžko obhájí zájmy klientů

Realitka proto požadovala zaplatit smluvní pokutu ve výši provize. Smlouva o zprostředkování však byla, jak shledaly soudy, formulována tak, že nezajišťovala povinnost majitele zaplatit provizi, ale povinnost bez souhlasu realitky neuzavřít po zániku právního vztahu s realitou smlouvu s osobou, kterou při plnění závazku ze smlouvy o zprostředkování realitka vyhledala. Tento závazek nebyl časově nijak omezen.

Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku z dubna 2018 (spis. zn. 33 Cdo 2317/2017) potvrdil názor nižších soudů, když konstatoval, že zajištění časově neomezené povinnosti smluvní pokutou vyvolává nejistotu v poměrech žalovaného spotřebitele, neboť kdykoliv po ukončení smlouvy o zprostředkování (2. 9. 2015) by byl ohrožen sankcí, pokud by – byť za jiných podmínek a v odlišných poměrech – uzavřel kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí smlouvě kupní s osobou, která v době trvání právního vztahu ze smlouvy o zprostředkování jednala se zprostředkovatelkou a projevila zájem o koupi předmětné věci nemovité.

Takové sjednání smluvní pokuty zakládá v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností smluvních stran v neprospěch klienta; jako ujednání nepřiměřené nemá žádnou právní relevanci (§ 1813 a § 1815 občanského zákoníku). Realitka tedy nemá nárok ani na provizi, ani na smluvní pokutu.

diners2018

Každý případ je jiný

Závěry z tohoto případu, který skončil dobře pro klienta a špatně pro realitku, nelze zobecnit pro všechny další případy. Každý spor mezi klientem a realitní kanceláří je třeba posoudit individuálně, někdy vyhraje klient, někdy realitka.

Své zájmy musíte hájit s maximální obezřetností, ideálně s pomocí právníka zběhlého v oboru právních vztahů k nemovitostem a také občanském právu vůbec. Pamatujte, že realitka vám nic negarantuje, jde jí většinou o její zisk v podobě provize, je pouhým zprostředkovatelem. Proto si nejprve pečlivě rozmyslete, zda o její služby stojíte, a pokud dospějete ke kladnému rozhodnutí, pečlivě prověřte smlouvu s ní.

Našli jste v článku chybu?