Hlavní navigace

Propad cen bytů nečekám, trh je ale třeba zbrzdit, říká šéf Hypoteční banky

Autor: Hypoteční banka
Jiří Hovorka

Trh s nemovitostmi potřebuje zchladit a jednotlivé banky to samy nezvládnou. Na druhou stranu se ČNB při tvorbě nových doporučení mohla inspirovat třeba na Slovensku, kde mají výjimku mladé rodiny. V rozhovoru se serverem Měšec.cz to říká šéf Hypoteční banky Jiří Feix.

Doba čtení: 8 minut

Česká národní banka v minulém týdnu oznámila nová omezení pro hypoteční trh. Banky budou muset od října více zkoumat příjmy žadatelů o hypotéky a půjčovat jim jen v případě, když výše úvěru nepřesáhne devítinásobek čistých ročních příjmů a celkové splátky půjček nepřesáhnou 45 procent pravidelných čistých příjmů.

Na ČNB se po oznámení nových doporučení snesla z řad některých ekonomů i bank kritika. Podle nich centrální banka hasí požár, který vůbec nehoří. Hypotéky Češi nyní splácejí zcela bez problémů a ekonomika roste. Není tudíž třeba trh omezovat, zvláště když na to doplatí třeba mladí lidé, kteří hypotéku nově nedostanou a budou muset zůstat v předraženém nájmu.

Podle šéfa Hypoteční banky, která je dlouhodobým lídrem hypotečního trhu, to ale platí jen zčásti. Mladí lidé se k hypotékám skutečně dostat nemusí a ČNB na ně mohla myslet a dát jim výjimku. Na druhou stranu souhlasí s tím, že je na čase začít trh brzdit. Jednotlivé banky to samy nedokážou, říká Jiří Feix a v rozhovoru vysvětluje, proč si to myslí.


Autor: Hypoteční banka

Jiří Feix (46 let) zahájil bankovní kariéru v roce 1995 v ČSOB. Zde získal bohaté zkušenosti zejména v oblasti úvěrů pro firmy a podnikatele, od poskytování a schvalování úvěrů přes vymáhání až po vývoj nových produktů a procesů. V letech 2015 až 2016 v ČSOB vedl útvar Spotřebního financování, kterému se pod jeho vedením podařilo výrazně zvýšit prodeje spotřebitelských úvěrů a zviditelnit jméno ČSOB na trhu spotřebních půjček. V Hypoteční bance pracuje od roku 2017. Vystudoval České vysoké učení technické.

Potřebuje hypoteční trh podle vás takováto omezení?

To se ukáže za pět let podle toho, jak se bude vyvíjet ekonomika. Teď to jisté není. Je pravda, že ceny nemovitostí stoupají a roste i celý hypoteční trh, s čímž rizika narůstají. Každá banka k tomu přistupuje jinak a centrální banka má povinnost řešit rizika za celý obor a dospěla k tomu, že už je na omezení čas. Jde o preventivní opatření a z mého pohledu je už na čase, aby růst cen nemovitostí zpomalil, a tohle je jedna z věcí, která tomu může pomoci. Ve smyslu omezení růstu cen na trhu nemovitostí v budoucnu mohou tedy nová doporučení ČNB mít pozitivní vliv.

Banky samy možná rizika neohlídají?

Když se podívám v čase dopředu, tak si myslím, že je na čase začít trh zbržďovat, a myslím si, že jednotlivé banky to úplně samy nedokážou. Problém je ale v tom, že doporučení ČNB ovlivňují vývoj na nemovitostním trhu jen zčásti. Ten je na jedné straně tažen dostupností hypoték, což ČNB může ovlivnit. Nemůže ale řešit to, že stále dost lidí má spoustu peněz – ať už jde o movité Čechy, či zahraniční investory – a ti zvyšují poptávku po českých nemovitostech. Podle statistiky developerů tvoří v Praze prodej bytů na investici desítky procent. Další faktor na trhu, který doporučení ČNB nedokážou řešit, je nedostatečná nabídka nemovitostí, zejména ve velkých městech. Nová doporučení tak podle mě růst cen nemovitostí omezí, ale zastavit ho nemohou.

Říkáte, že banky na brzdu samy šlápnout neumí. Znamená to, že dnes půjčujete i rizikovým klientům?

Nikoli. Každá banka má svá riziková kritéria. V tuto chvíli máme v parametrech, které ČNB od října zavádí, nastavena mírnější pravidla. Na část klientů by se v budoucnu nedostalo. Kritéria tedy máme volnější, ale rozhodně to není tak, že hypotéku dostane každý. Stále častěji žádosti o hypotéky zamítáme. Díváme se na rizikovost klientů z dlouhodobého pohledu. Tím, že se dnes ekonomice daří, tak někteří klienti, kteří mohou být rizikoví do budoucna, „vypadají dobře“. My samozřejmě rizika hlídáme, ale každá banka to dělá sama za sebe a jednotlivé banky nedokážou zásadně ovlivnit celý trh. ČNB je jediná schopná ovlivnit celý trh. My, když řekneme, že už nepůjčujeme, tak ten člověk může jít jinam a půjčit si tam. Tomu teď zabrání doporučení od ČNB.

Takže s doporučeními ČNB souhlasíte?

Myslím si, že je třeba něco dělat proti rostoucím cenám bytů, ale osobně bych to nastavil trochu jinak. Myslím si, že je důležité zohledňovat situaci konkrétního žadatele. Třeba na Slovensku u ukazatele DSTI (debt-service-to-income, tj. podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku – poznámka redakce) existuje výjimka pro mladé rodiny. Protože je u nich větší pravděpodobnost rychlejšího růstu příjmů.

Jaký je u vás momentálně podíl zamítnutých žádostí?

Jde o jednotky procent. Je to do deseti procent žádostí.

Na kolik lidí se podle vás od října nedostane?

Odhaduji, že doporučení budou mít dopad na zhruba 20 procent lidí, kteří přijdou pro hypotéky. U poloviny z nich si ale myslím, že to nakonec dokáží vyřešit a hypotéku dostanou. Vezmou si například nějakého spoludlužníka – partnera, rodiče, sourozence – nebo zjistí, že mají ještě nějaký druh příjmů, který banka uzná. Takže reálný dopad bude podle mě tak na desetinu žadatelů o hypotéku. Podobně lidé zareagovali na předchozí doporučení od ČNB, která mířila na ukazatel LTV (poměr výše hypotéky a hodnoty nemovitosti – poznámka redakce) a běžně hypotéky zajišťují dalšími nemovitostmi z rodiny (je to nyní asi u desetiny poskytnutých hypoték).

Na jaké skupiny lidí nová doporučení dopadnou nejvíce?

Půjde o mladé lidi, zvláště pak singles. Určitě to dopadne na rodiny s dětmi, kde jeden z partnerů je na rodičovské a má tak výrazně nižší příjmy. Dopadá to na OSVČ, podnikatele, kteří často optimalizují daně a jejich oficiální příjem tak často není moc velký. U nich byl problém s hypotékami již dříve a nová doporučení pro ně dostupnost hypoték ještě dále zhorší. A problémy mohou mít také lidé v lokalitách, kde ceny nemovitostí nejvíce rostou – Praha, Brno, velká krajská města.

Nová doporučení začnou platit až od října. Očekáváte, že lidé nyní rychle budou žádat o hypotéky a dojde k zahlcení bank?

Zahlcením bych to nenazýval a nečekám nic dramatického. Myslím, že k oživení poptávky dojít může. Lidé, kteří řeší bydlení, si opravdu mohou říci, že to zkusí co nejdříve, protože od října už by hypotéku dostat nemuseli. Na druhou stranu je to kombinované s prázdninovým obdobím, které bývá o něco slabší. Omezená je i nabídka nemovitostí – nové projekty a stavby za tři měsíce developeři nepřipraví a dobrých nemovitostí je nyní na trhu málo.

Je podle vás na nemovitostním trhu cenová bublina?

Nemyslím si, že by tam byla významná bublina. Ceny jsou sice nejvýš v historii a jsou i poměrně vysoko ve vztahu k příjmům, ale ne tak vysoko, jak byly v letech 2007 a 2008. Poměrně svižně se ale k těmto hodnotám blížíme. Tomu se ČNB snaží vyvarovat. Stává se nám už dnes zejména v Praze, že na základě odhadu nepotvrdíme kupní cenu, i když je klient ochoten ji zaplatit. 

Je podle vás rozumné si v této situaci brát hypotéku?

Záleží to na konkrétní situaci každého žadatele. Jde o to, jestli má kde bydlet, jestli má vybranou správnou nemovitost, jaké má příjmy, jak se budou příjmy vyvíjet atd. Propad cen ale v tuto chvíli neočekávám. Mohlo by k němu dojít, kdyby ekonomiku postihla recese, ale to nyní nikdo neočekává.

Kritici doporučení ČNB často říkají, že centrální banka dosáhne jen toho, že lidé odmítnutí v bankách si vezmou dražší úvěr u méně kvalitních poskytovatelů, čímž si ještě více pohorší. Vidíte to také jako hrozbu?

Ta doporučení se vztahují na všechny licencované poskytovatele spotřebních úvěrů, což je na nich chytré. U doporučení přes ukazatele LTV může dojít k tomu, že zájemce o úvěr kombinuje různé půjčky. Hypotéku si tak doplní třeba spotřebitelskou půjčkou. Zavedením doporučení u ukazatele DSTI si ČNB hlídá, že pokud na to nemá dostatečné příjmy, hypotéku ani jinou půjčku na regulovaném trhu nedostane. Nově se totiž budou hlídat celkové splátky dluhů.

Doporučení od ČNB k LTV zde již několik měsíců jsou. ČNB říká, že v druhé půlce roku 2017 je banky víceméně dodržovaly, ale i tak banky poskytly celkem čtyři procenta z celkového objemu hypoték na úvěry s LTV nad 90 procent. Vy doporučení dodržujete stoprocentně?

Stanovený podíl hypoték s LTV mezi 80 a 90 procenty letos dodržujeme, u hypoték s LTV nad 90 procent občas uděláme výjimku. Jsme ale pod tím číslem, které uvádíte v otázce. Máme v těchto případech výrazně přísnější požadavky na rizikovost a příjem žadatele, ten musí být opravdu vysoký. To je něco, co si před ČNB následně musíme obhájit. Jsme ale přesvědčeni, že to je v pořádku.

ČNB také varuje banky před tím, aby odhady cen nemovitostí nebyly nadhodnocené.

Myslím si, že jde o to, že ČNB nechce, aby odhady za každou cenu potvrzovaly kupní cenu. Což je něco, k čemuž stále častěji v praxi docházíme. Naše odhady jsou například v Praze častěji než dříve pod kupní cenou.

Do kdy tu podle vás doporučení ČNB budou?

Jednak je možné, že ČNB uspěje se svou snahou, aby mohla z doporučení udělat nařízení. Zákon k tomu už je ve sněmovně připravený. Pak by centrální banka mohla přísněji vyžadovat plnění svých podmínek od bank i úvěrových firem. To by se ale doporučení jen změnila na nařízení a omezení by tu dál byla. Počítám, že hypoteční trh bude ČNB nějakým způsobem omezovat do té doby, než přijde další krize. Nemyslím si, že by jinak důvody, které má ČNB pro omezení, nějak samovolně pominuly. 

Ty důvody by mohly pominout také třeba v případě, že by výrazně ochladl zájem lidí o hypotéky. To se může stát v případě výrazného růstu úrokových sazeb. Jaký je váš výhled?

Nemyslím si, že by v dohledné době stouply na takovou úroveň, aby výrazně omezily zájem lidí o hypotéky. Očekávám, že úrokové sazby v příštích letech budou pokračovat v mírném růstu. Myslím, že hypoteční trh z pohledu nově poskytnutých hypoték bude v příštím roce klesat o nějakých pět až deset procent.

Našli jste v článku chybu?