Při koupi na pronájem a od třetí nemovitosti jde o investiční hypotéku. Od dubna ji banky posuzují přísněji

Ode dneška by se měly tuzemské banky při poskytování takzvaných investičních hypoték začít řídit doporučením České národní banky a více hlídat poměr půjčky k hodnotě nemovitosti i příjmům žadatele.

Jaké konkrétní hranice ČNB nastavila, kdy se hypotéka posuzuje jako investiční a jak tato změna dopadne na hypoteční trh či dostupnost bydlení?

Třicet procent z vlastních zdrojů a jen 7násobek příjmů

O úpravě doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení rozhodla bankovní rada ČNB již loni v listopadu. Podle centrální banky totiž aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry – ceny bytů a domů rostly dvouciferným tempem a podíl hypoték na pořízení nemovitostí určených jako investice se zvyšoval.

Regulátorovi se ale nelíbil ani vyšší rizikový profil, který tento typ úvěrů vykazuje ve srovnání s úvěry pořízenými na financování vlastního bydlení. Od zavedení přísnějších podmínek si tedy ČNB slibuje ochlazení této části hypotečního trhu.

Banky konkrétně mají doporučeno více sledovat úvěrové ukazatele LTV a DTI. Ukazatel LTV neboli loan to value ratio určuje poměr půjčky k hodnotě nemovitosti. U investičních hypoték stanovila ČNB jako horní hranici LTV 70: banky by tedy měly financovat maximálně 70 % odhadní ceny nemovitosti, zbývajících 30 % musí dát investoři z vlastní kapsy.

DTI neboli debt to income určuje poměr výše dluhu vůči ročnímu čistému příjmu žadatele. Od 1. dubna by měl tento poměr činit maximálně 7násobek. Tedy například při měsíčním čistém příjmu 60 000 Kč by měla maximální výše úvěru činit 5,04 mil. Kč (60 000 × 12 × 7).

Při koupi na pronájem a od třetí nemovitosti výš

V souvislosti se zavedením těchto horních hranic ČNB také jasněji definovala, v jakých situacích lze hypoteční úvěr chápat jako investiční. Má jít o:

• hypotéku na koupi třetí a každé další nemovitosti určené k bydlení,
• hypotéku, u které žadatel do posouzení úvěruschopnosti zahrnuje příjem z budoucího pronájmu dané nemovitosti.

V případě úvěrů na třetí a každou další nemovitost se podle manuálu, který ČNB pro banky připravila, mají do limitu započítat nejen všechny obytné nemovitosti v ČR, ale i nemovitosti v zahraničí a družstevní podíly v bytových družstvech. 

Zároveň není rozhodující způsob, jakým dané nemovitosti využíváte – zda jsou určené k vlastnímu bydlení, na pronájem či k rekreaci. Přihlížet se nebude ani k tomu, jakým způsobem jste k nim přišli – zda jste si je pořídili na hypotéku, koupili kdysi dávno za hotové nebo získali dědictvím.

Důležité je také to, že za vlastnictví nemovitosti se má podle ČNB považovat každý podíl na celoročně obytné nemovitosti od 50 % výše. Podíly se přitom nesčítají – každá obytná nemovitost s podílem alespoň 50 % se počítá samostatně. To platí i pro společné jmění.

Banky tak budou muset nový přístup uplatnit například i v situaci, kdy o hypotéku budou žádat manželé, z nichž každý může historicky vlastnit například zděděnou nemovitost, ve společném jmění mají byt a společně chtějí s pomocí hypotéky pořídit další, vysvětluje Roman Bečička, úvěrový analytik společnosti Broker Trust.

Naopak v situaci, kdy budou manželé z výše uvedeného příkladu pořizovat nemovitosti pro svého potomka a dítě uvedou jako vlastníka, nebude podle Bečičky nutné přísnější postup uplatnit.

Nemovitost do výčtu vlastněných obytných nemovitostí naopak nebude nutné zahrnovat, pokud doložíte její chystaný prodej, například pomocí rezervační smlouvy.

V jakých situacích se mají limity uplatňovat?

ČNB koncem března také přesněji vymezila konkrétní situace, včetně refinancování a refixace, ve kterých je nutné horní hranice LTV a DTI dodržovat.

Konkrétně se má regulace týkat:

• hypotečních úvěrů ke koupi obytné nemovitosti ve výstavbě, 
• hypotečních úvěrů ke koupi obytné nemovitosti s následnou rekonstrukcí,
• hypotečních úvěrů k pořízení družstevního podílu v bytovém družstvu,
• hypotečních úvěrů k budoucí koupi obytné nemovitosti v rámci developerského projektu,
• refinancování či refixace úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí s navýšením celkové výše úvěru,
• převzetí dluhu zajištěného obytnou nemovitostí.

Naopak na refinancování či refixace hypotečních úvěrů, kde nedochází k navýšení úvěru, zpřísnění pravidel nedopadá. Stejně tak nemusí banky doporučení ČNB aplikovat na úvěry ke koupi pozemku bez následné výstavby, ani na úvěry určené výhradně na výstavbu či rekonstrukci.

Přečtěte si také:

Napětí na Blízkém východě hýbe trhy. Dopad to může mít i na hypoteční sazby v Česku

Doporučení ČNB banky dodrží

I když jde pouze o doporučení, podle hypotečního analytika společnosti Gepard Finance Davida Eima proti němu žádná z bank nepůjde. To doporučení není žádný akademický výmysl odtržený od praxe. Naopak bych řekl, že na současném trhu má celkem logický základ. A není to žádný tvrdý regulatorní zásah, spíše jemné doladění poměrně specifické části trhu, hodnotí.

Některé banky navíc nečekaly na duben a doporučení regulátora aplikovaly s předstihem. Řídíme se doporučením ČNB a již nyní máme pro segment investičních úvěrů nastavena interní pravidla, uvedl koncem března na dotaz redakce tiskový mluvčí ČSOB Jan Urban. Investiční úvěry podle něj tvoří menší část celkové produkce banky a v souvislosti se zavedením přísnějších pravidel tak neočekává žádný zásadní dopad.

Také Česká spořitelna zpřísnění pro poskytování investičních hypoték zavedla už letos v únoru. Identifikujeme zhruba 9 % z nových hypoték, u nichž klienti deklarují, že účelem hypotéky je nákup investiční nemovitosti určené k dalšímu pronájmu. V delším časovém horizontu je však definice investiční hypotéky komplikovaná, protože původně investiční nemovitost je v mnoha případech posléze užívána například pro bydlení vlastních děti nebo prarodičů a de facto tak již přestává být investiční nemovitosti v pravém slova smyslu, vysvětluje mluvčí banky Filip Hrubý.

Poptávka po nemovitostech nejspíš výrazně neklesne

Hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel již dříve uvedl, že investiční hypotéky přesahující doporučené LTV a DTI představují přibližně 9% podíl na nových hypotékách. Potenciální dopad na trh pak podle mechanického propočtu může činit 2,1 až 2,5 mld. Kč měsíčně, respektive 26 až 31 mld. Kč ročně.

Opatření může reálně omezit aktuální vysoký apetit investorů do nemovitostí, případně je přiměje orientovat se na regiony, kde jsou ceny nemovitostí nižší a pro nákup jim bude stačit nominálně méně vlastního kapitálu. Část profesionálních investorů do nemovitostí může místo hypoték přistoupit například k podnikatelským půjčkám, kde ale musí počítat s vyšší úrokovou sazbou, hodnotí Bečička.

Lepší dostupnost nemovitostí pro vlastní bydlení ale tento regulatorní krok podle odborníků nejspíš nepřinese. Část zájemců o tento typ investic pravděpodobně dospěje k závěru, že za nových podmínek už jim investice do rezidenční nemovitosti přestává dávat smysl. Ale že by omezení mělo tak významný dopad na poptávku, že by snad došlo k nějaké redukci cen nemovitostí, a tedy zvýšení dostupnosti vlastnického bydlení, to si nemyslím. Navzdory tomuto dílčímu opatření bude stále na našem trhu poptávka výrazně převyšovat nabídku, uzavírá Eim.

Přečtěte si také:

Ceny bytů stouply za posledních deset let o 235 %. Nejvýrazněji na severu Čech