Hlavní navigace

Předkupní právo: Za jakou cenu má být prodán nájemní byt dosavadnímu uživateli?

9. 5. 2023
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Nekoupíte-li si privatizovaný byt, který vám je jako nájemci přednostně nabídnut, můžete od nového majitele dostat později i výpověď z nájmu. Do kdy musíte nabídku koupě přijmout? Přinášíme odstrašující příběh, jak rozhodně nepostupovat.

Nájemkyně užívala byt od r. 1991. Dne 1. srpna 2016 bylo učiněno prohlášení vlastníka nemovitosti, jímž byly dům a pozemky rozděleny na jednotky.

Prohlášení vlastníka bylo vloženo do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 2. srpna 2016 a byl v něm vymezen i předmětný byt jako bytová jednotka.

Dopisem z 12. října 2017 byl byt nabídnut nájemkyni ke koupi za kupní cenu 3 350 000 Kč. Na tuto nabídku reagovala až dopisem ze 4. dubna 2018, v němž nájemkyně uvedla, že sice má o koupi bytu zájem, avšak nikoli za navrženou kupní cenu. Následovala další korespondence mezi ní a vlastníkem, ale ani ta jejich neshody ohledně ceny bytu neodstranila.

Poté byl byt prodán někomu jinému, tzv. třetím osobám, a to za kupní cenu 3 350 000 Kč. Kupní smlouva byla uzavřena 1. června 2018. Na jejím základě bylo s právními účinky ke dni 15. června 2018 vloženo do katastru nemovitostí (spolu)vlastnické právo k bytu ve prospěch jeho nových majitelů-spoluvlastníků.

Výpověď z nájmu prodaného bytu nebyla neoprávněná

Noví spoluvlastníci posléze dopisem z 8. března 2019, doručeným uživatelce bytu dne 13. března 2019, dali nájemkyni výpověď z nájmu předmětného bytu s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemkyně se pokusila u soudu dosáhnout její neoprávněnosti, ale její žalobě soudy nevyhověly, byla zamítnuta.

Nájemkyně zkusila dodatečně přece jen získat byt z titulu někdejšího předkupního práva

Nájemkyně tedy zkusila něco jiného. Sdělila spoluvlastníkům bytu, že k němu uplatňuje své předkupní právo podle § 1187 občanského zákoníku (o. z.). Současně je vyzvala, aby s ní uzavřeli kupní smlouvu na byt, tedy jí byt prodali. Tomu spoluvlastníci – noví majitelé bytu nevyhověli, a tak je nájemkyně zažalovala.

Soudy dospěly k tomu, že předkupní právo žalobkyně, které jí vzniklo jako nájemkyni bytu v souvislosti s rozdělením domu a pozemků na jednotky a které jí svědčilo ve vztahu k prvnímu převodu bytu (§ 1187 o. z.), nebylo porušeno, jestliže jí původní vlastník (opětovně) nenabídl byt ke koupi při uzavření kupní smlouvy se žalovanými novými majiteli bytu.

Pozdě uplatněné předkupní právo

Soudy zhodnotily, že se nájemkyně výkonu svého předkupního práva již dříve vzdala tím, že v předchozí korespondenci dala původnímu vlastníkovi bytu jednoznačně najevo, že nemá zájem o koupi bytu za nabízenou kupní cenu, za níž byl byt následně prodán žalovaným novým vlastníkům.

Dále také soudy shledaly, že i kdyby se žalobkyně výkonu svého předkupního práva předem nevzdala, nemohla by se ani tak úspěšně domáhat nároků plynoucích z jeho porušení, jelikož v době, kdy ho uplatnila, jí již nesvědčilo nájemní právo k předmětnému bytu. Nájem totiž zanikl na základě oprávněné výpovědi uplynutím výpovědní doby k 30. červnu 2019.

Pozdní výkon práva může být i jeho zneužitím v rozporu s dobrými mravy

Soud prvního stupně nebyl shovívavý k počínání žalující nájemkyně, dodal totiž při hodnocení jejího počínání navíc, že výkon předkupního práva, realizovaný podanou žalobou, je v rozporu s dobrými mravy, resp. nese rysy zjevného zneužití práva, a tudíž i z tohoto důvodu nemůže požívat právní ochrany. Proto žalobu zamítl. A odvolací soud potvrdil jeho rozhodnutí.

Soudům je třeba dát za pravdu. Nájemkyně se rozhodla pro odkoupení bytu pozdě, až poté, co jej měla opustit, na základě výpovědi z nájmu. Vlastně už jen ztěžovala život novým spoluvlastníkům bytu.

Předkupní právo nájemce platí pro první převod bytu a zanikne 6 měsíců od nabídky odkupu

Vznikla-li bytová jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (§ 1187 odst. 1 o. z.).

Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka (tj. toho, kdo má předkupní právo) domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (§ 2144 odst. 1 o. z.).

Podle tohoto ustanovení o. z. právě nájemkyně zažalovala nové spoluvlastníky bytu.

Případ se dostal až k Nejvyššímu soudu ČR, který dovolání nájemkyně zamítl svým rozsudkem ze dne 13. 12. 2022 (spis. zn. 26 Cdo 2923/2022).

Účel předkupního práva nájemce při privatizaci bytového fondu

V § 1187 odst. 1 o. z. je obsažena speciální úprava zákonného předkupního práva nájemce (včetně jeho zániku) pro oblast bytového spoluvlastnictví, zhodnotil Nejvyšší soud.

Jejím cílem není primárně zájem na co největším zisku z prodeje jednotek, nýbrž zájem na privatizaci bytového fondu a v rámci toho na tom, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména jejich nájemci, zde fyzické osoby, které dřívější nájemní byty jako jejich nájemci s ohledem na tehdejší poměry dlouhodobě užívali a uspokojovali v nich svou bytovou potřebu a na něž se ochrana upravená v § 1187 odst. 1 o. z. právě vztahovala. (Je-li nájemcem právnická osoba, pak předkupní právo podle § 1187 o. z. neplatí.)

Nejde o zisk vlastníka bytu, ale ochranu dosavadního uživatele bytu

Při takto nastaveném přístupu jde především o ochranu nájemce dřívějšího nájemního bytu. Ta ovšem, a to i z důvodů právní jistoty v těchto vztazích, nemůže být bezbřehá. A proto občanský zákoník v ustanovení § 1187 odst. 1 větě třetí o. z. upravil předpoklady, za jejichž naplnění toto zákonné předkupní právo zaniká. Přitom ke konzumaci předkupního práva se nájemci zachovává lhůta šesti měsíců.

Byt nesmí být někomu jinému prodán za nižší cenu, než za kterou byl nabídnut nájemci

Nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (tou bude den, kdy mu byla nabídka učiněna, a tudíž doručena), jeho předkupní právo zaniká. K tomu musí soud v případném sporu přihlédnout (§ 654 odst. 1 o. z.). V důsledku toho se jednotka pro účely jejího prodeje stává „právně volnou“ a lze ji prodat třetím osobám, avšak účinně pouze za tutéž či vyšší kupní cenu.

Jen stěží si lze v praxi, a to při tak citlivé záležitosti, jakou je obecně privatizace bytového fondu především pro většinu nájemců bytů, představit opačný postup (který by byl navíc v rozporu s ochranou nájemců), kdy by vlastník v zájmu dosažení co možná nejvyššího zisku z prodeje jednotek nejprve oslovil (nějakým způsobem vyhledal) jiné koupěchtivé zájemce, s nimi uzavíral kupní smlouvy s nejvyšší možnou nabídkou kupní ceny a pak teprve, a to za stejnou cenu, učinil nabídku nájemcům. Ostatně bylo by to i právně, věcně i formálně komplikované.

Přitom v takto popsané situaci by byla za určitých okolností ve hře rovněž otázka zániku předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty třetí o. z.

Z tohoto úhlu pohledu (jinak řečeno z pohledu ochrany, kterou zákon při privatizaci bytového fondu poskytuje dosavadním nájemcům bytů) jsou podle názoru NS ČR – dodejme ještě pro právníky a další znalce problematiky – pro předkupní právo upravené pro účely bytového spoluvlastnictví v § 1187 odst. 1 o. z. neaplikovatelná § 2143, § 2145, § 2146 a zejména § 2147 o. z.

Řešení případu

Připomínáme, že dopisem z 12. října 2017 tehdejší vlastník nabídl jednotku ke koupi nájemkyni za kupní cenu 3 350 000 Kč. Na tuto nabídku reagovala až dopisem ze 4. dubna 2018, v němž uvedla, že sice má o koupi bytu zájem, avšak nikoli za navrženou kupní cenu. Následovala další korespondence mezi ní a vlastníkem, ale ani ta jejich neshody ohledně ceny bytu neodstranila. Poté vlastník prodal jednotku jiným osobám, a to za stejnou kupní cenu 3 350 000 Kč (a to kupní smlouvou z 1. června 2018, na jejímž základě bylo s právními účinky ke dni 15. června 2018 vloženo do katastru nemovitostí (spolu)vlastnické právo k bytu ve prospěch nových majitelů).

skoleni_15_4

Nájemkyni tedy jednoznačně svědčilo při prvním prodeji jednotky zákonné předkupní právo podle § 1187 odst. 1 o. z. Jelikož však určitou a srozumitelnou nabídku na odkup jednotky ze dne 12. října 2017 doručenou téhož dne nepřijala v předepsané šestiměsíční lhůtě, její předkupní právo zaniklo k 12. dubnu 2018 a k takovému zániku práva musel soud přihlédnout ve smyslu § 654 odst. 1 o. z.

Ke dni 15. června 2018, kdy bylo vloženo do katastru nemovitostí (spolu)vlastnické právo k jednotce ve prospěch žalovaných nových vlastníků, již žalobkyni předkupní právo nesvědčilo, a proto je vyloučen postup podle § 2144 odst. 1 o. z. Původní nájemkyně se tak nemůže domáhat prodeje bytu na jeho nových majitelích. U soudů neuspěla.

Byl pro vás článek přínosný?

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).