Platby do fondu oprav: Soudy řešily, zda je majitel bytu může chtít po nájemníkovi

Družstevník, tedy člen bytového družstva s právem na nájem a užívání bytu, pronajal svůj byt dalším osobám. Správně s nimi také uzavřel podnájemní smlouvu – jelikož jako družstevník byl sám v postavení nájemníka bytu vlastněného družstvem.

Podnájemním smlouvám jsme se více věnovali v článku: Podnájemník má více práv, než by se mohlo zdát. Kdy se může úspěšně bránit proti výpovědi u soudu?

Vlastník bytu uzavírá nájemní smlouvu, družstevník podnájemní

Nájemce družstevního bytu může dát třetí osobě byt do podnájmu (ust. § 2274 a násl. o. z., ust. § 741 zákona o obchodních korporacích). Nicméně právní závěry, kterým se budeme na následujících řádcích věnovat, platí podle názoru autora článku (tedy nejde o autoritativní soudní výklad) i pro situaci, když byt pronajme jeho vlastník. Ten pak uzavírá smlouvu nájemní.

Podnájemníci chtěli vrátit zaplacené příspěvky do fondu oprav

Podnájemci zažalovali po skončení užívání bytu nájemce – člena družstva, který jim za úplatu přenechal byt k užívání. Víceméně můžeme zjednodušit, že chtěli vrátit platby do fondu oprav, které podle smlouvy uhradili. Soud prvního stupně i soud odvolací jim vyhověly, když uložily družstevníkovi zaplatit jim určité žalobci vypočítané částky.

Podle smlouvy měli podnájemci platit samotné podnájemné 12 000 Kč měsíčně + 5000 Kč, posléze valorizovaných na 5200 Kč měsíčně, a to jako zálohu na služby spojené s užíváním bytu, která měla být každoročně vyúčtována.

• Jak je to se zvyšováním záloh za služby placené družstvu, SVJ nebo pronajímateli? 

Žalovaný družstevník však individuální vyúčtování neprováděl, jen přeposílal vyúčtování, které mu zasílalo družstvo. A byť žalobci vždy vyčíslený nedoplatek uhradili, žádali marně o vysvětlení jednotlivých vyúčtování.

Problém byl v tom, že částky placené na služby započítával žalovaný družstevník i na položky „fond oprav a základní nájemné na provoz domu a družstva“. 

Soudy nepovažovaly vyúčtování služeb, která žalovaný družstevník zaslal žalobcům, za řádné. V rozporu s podnájemní smlouvou totiž byla požadována úhrada za položky (jako především onen fond oprav), na které žalovaný družstevník neměl nárok. Tyto položky nesplňovaly náležitosti ust. § 7 zákona o placení služeb za užívání bytu.

Fond oprav jako součást nájemného či podnájemného. Ne služeb

Soudy vyšly z toho, co se dosud můžete převážně dočíst v různých informačních zdrojích: že povinnost platit fond oprav a příspěvky na správu domu a pozemku má člen družstva (resp. člen SVJ). 

Účastníci podnájemní smlouvy se sice mohli dohodnout, že i tyto platby budou hradit podnájemci (namísto nájemce), musely by však být zařazeny do části platby za podnájemné a nemohly se stát součástí zúčtovatelných záloh za služby spojené s užíváním bytu, neboť takový charakter nemají.

Pokud podnájemci platili fond oprav, tak na straně družstevníka došlo k bezdůvodnému obohacení, které je povinen vydat. 

Přečtěte si také:

Komu budete platit nájem, když se změní pronajímatel?

Platby do fondu oprav a na správu družstva či SVJ musí být hlavně řádně ujednány

Pro praxi je však skvělé, že žalovaný družstevník spor nevzdal a obrátil se ještě s dovoláním na Nejvyšší soud ČR, který zaujal opačný názor, než nižší soudy, a který dlouhodobě zastává i autor tohoto článku. A tak je problém s „fondem oprav a  jakýmsi základním nájemným“ u družstevních bytů a „fondem oprav a úhradou za vedení SVJ“ u pronajímaných bytů v osobním vlastnictví zřejmě autoritativně vyřešen.

Obecná úprava smluvní volnosti vyjádřená v ust. § 1 odst. 2 o. z. se uplatní i v podnájemním vztahu. Stranám (nájemci a podnájemci, popř. pronajímateli a nájemci) tedy nic nebrání dohodnout si práva a povinnosti podle svého uvážení, říká Nejvyšší soud v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 331/2025, ze dne 6. 11. 2025. 

Strany podnájemní smlouvy tak mají při úpravě svých práv a povinností smluvní volnost.

Platby, které nejsou za služby

Z ust. § 744 z. o. k. je zřejmé, že povinnost hradit družstvu platby do fondu oprav a nájemné na provoz domu a družstva má žalovaný jako člen (bytového) družstva a nájemce bytu. Ačkoliv vůči družstvu bude osobou povinnou hradit družstvem stanovené platby vždy jeho člen, žádné zákonné ustanovení mu nebrání, aby se s podnájemcem dohodl, že i tyto platby budou součástí úhrad podnájemného, a proto je bude platit podnájemce (ať již nájemci nebo přímo družstvu).

Tyto platby – jsou-li stranami podnájemního vztahu sjednány – budou součástí plateb podnájemného, nikoliv úhrady za služby. Neboť jakkoliv je výčet služeb uvedený v ust. § 3 odst. 1 zákona o placení služeb za užívání bytu pouze příkladný a rozsah poskytovaných služeb je věcí dohody mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, jedná-li se o úhradu do fondu oprav družstva a placení nájemného stanoveného družstvem, nejde o služby ve smyslu tohoto zákona, tedy o plnění spojená s užíváním bytu, ale o platby vyplývající z členství nájemce v bytovém družstvu.

Závěr nižších soudů, že pokud strany zahrnuly tyto platby v podnájemní smlouvě mezi služby, tak podnájemci neměli povinnost je platit, však nemůže obstát. Jen okolnost, že některé sjednané platby podnájemného účastníci smlouvy ve smlouvě nesprávně označili a zahrnuli mezi služby, neznamená, že jde o ujednání o jejich placení neplatné. 

Nižší soudy nesprávně vyšly jen z formálního označení těchto položek ve smlouvě. Významné je, jaký byl úmysl účastníků smlouvy, zda podnájemcům bylo při uzavírání smlouvy známo, že budou (ať již jako podnájemné, nebo jako měsíční poplatky) platit také fond oprav a nájemné ve výši stanovené družstvem, konstatuje Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 331/2025, ze dne 6. 11. 2025.

Chyby ve smlouvách

Doposud tomu však v praxi je skutečně mnohdy tak, že vlastníci bytu nebo družstevníci do nájemní respektive podnájemní smlouvy uvedou výši tržního nájemného, o které jim jde, a tak nějak šmahem a bezmyšlenkovitě připíší povinnost úhrady služeb podle předpisu plateb, aniž by odlišili služby na straně jedné a fond oprav a správu a vedení družstva nebo SVJ na straně druhé. 

Doporučení pro praxi

I když se tedy příspěvky do fondu oprav (a platby za správu domu) často platí společně se zálohami na služby, jako je voda nebo teplo, a bývají uvedené i na stejném předpisu plateb, je lepší je ve smlouvě nastavit a nájemci či podnájemci účtovat zvlášť – odděleně od služeb.

Je tedy přípustná dohoda o úhradě takových plateb jako samostatné položky. Nicméně doporučujeme, aby takovéto platby jako fond oprav, úhrada za správu SVJ nebo vedení družstva byly zohledněny přímo ve výši nájemného nebo podnájemného. 

Prostě jednoduše je tržní nájemné navýšeno právě o takové poplatky hrazené SVJ nebo družstvu, přičemž nejsou zahrnuty do služeb a konečnému uživateli bytu – nájemci nebo podnájemci nejsou zúčtovány jako odběr služeb. To je „nejčistší“ a nejméně problematické řešení v zájmu toho, aby nedošlo k nepříjemnému sporu.