Hlavní navigace

Ochrana bydlení manželů a rodiny: Zákon chrání nejen obydlí, ale i pozemek a přístupovou cestu

22. 11. 2022
Doba čtení: 9 minut

Sdílet

 Autor: Dalibor Z. Chvátal
I když dům nebo byt patří jen jednomu z manželů, nesmí jej prodat, zatížit ani zastavit bez souhlasu druhého z manželů. Ten má právo bydlení a zůstává mu, i kdyby vlastník nemovitosti rodinnou domácnost opustil. Jak se řeší střet práv vlastníka a práva bydlení druhého z manželů?

Občanský zákoník hovoří o rodinné domácnosti manželů a její ochraně, ale rodinnou domácnost nedefinuje. Definoval ji proto až Nejvyšší soud ČR: „Rodinnou domácností manželů je společenství tvořené manžely, případně dalšími osobami trvale spolu žijícími ve společném obydlí (obydlí manželů) a společně hospodařícími.“ (Citace z rozsudku spis. zn. 26 Cdo 3382/2017, ze dne 24. 1. 2019)

Soud navázal na definici společné domácnosti, respektive domácnosti z někdejšího již zrušeného občanského zákoníku: Domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. 

Co říká občanský zákoník?

Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit.

Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním (ust. § 747 odst. 1 občanského zákoníku).

Podle stejného ustanovení ve 2. odstavci se dočteme, že jedná-li manžel bez souhlasu druhého manžela v rozporu s 1. odstavcem zmíněného paragrafu, může se tento manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání.

Na další vysvětlení uvedených ustanovení zákona se podíváme očima soudců, kteří sepsali rozsudek Nejvyššího soudu ČR (spis. zn. 21 Cdo 3017/2019, ze dne 2. 6. 2020).

Účelem je ochrana bydlení rodiny

Výše zmíněné ustanovení je legislativním výrazem zásady, podle níž rodina, rodičovství a manželství požívají zvláštní zákonné ochrany (§ 3 odst. 2 písm. b) o. z.). Jeho smyslem je poskytnutí zvláštní ochrany manželovi nebo rodině, konkrétně jejich bydlení v domě či bytě, před jednáním druhého manžela, kterým by bylo toto bydlení znemožněno či ohroženo.

Manžel, jehož bydlení je znemožněno či ohroženo, se podle tohoto ustanovení (nedošlo-li mezi manžely k odchylnému ujednání ve smyslu § 750 o. z.) může dovolat neplatnosti právního jednání, jímž druhý manžel, který je oprávněn nakládat s domem či bytem, v němž se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, takový dům či byt zcizí. Případně i k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídí právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny.

Předpokladem tohoto jeho oprávnění je, že alespoň jeden z manželů má právo nakládat s domem či bytem, že v domě či bytě se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, že k bydlení manželů nebo rodiny je tohoto domu či bytu nezbytně třeba. Dále také, že manžel, jehož bydlení je ohroženo či znemožněno, nedal k takovému právnímu jednání souhlas a že mu nebo rodině druhý manžel nezajistí po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.

Právo manžela nakládat domem nebo bytem (ve smyslu § 747 o. z) může být založeno nejen na věcném právu (typicky vlastnické právo), ale i na právu závazkovém (např. výpůjčka).

Je-li toto právo založeno na vlastnickém právu, může jít jak o výlučné vlastnictví manžela, tak i o spoluvlastnictví manžela a dalších osob. Protože právo nakládat domem nebo bytem musí mít alespoň jeden z manželů, vztahuje se uvedené ustanovení i na případy, kdy toto právo svědčí oběma manželům, a kdy tedy manželé mají dům nebo byt například ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů.

Chráněn je však i manžel, který k domu či bytu, v němž se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, nemá vlastnické ani žádné jiné věcné nebo závazkové právo.

Jak se bránit hrozbě ztráty bydlení a vůči komu ji namítat

Poruší-li manžel výše uvedené ust. § 747 odst. 1 o. z. tím, že bez souhlasu druhého manžela zcizí dům nebo byt, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídí právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, může se druhý manžel za podmínek uvedených v tomto ustanovení dovolat neplatnosti takového právního jednání.

Oprávněný manžel uplatňuje relativní neplatnost právního jednání vůči manželovi, který toto právní jednání učinil, a vůči druhé straně právního jednání nebo jiné osobě z něho oprávněné.

Kdy vzniká a kdy nevzniká druhému manželu právo bydlení, ačkoliv byt či dům není jeho

Nejvyšší soud řešil otázku, jak je to s právem bydlení, když se v určitém bytě či domě nenachází společné obydlí manželů (ve zmíněném případu spis. zn. 26 Cdo 3382/2017). Manžel byl v dané řešené věci výlučným vlastníkem bytu, ve kterém manželé žili, následně ho však společně opustili a vytvořili svou novou domácnost v cizině. Manželka se však posléze do bytu v ČR vrátila s nezletilým synem.

Nejvyšší soud určil, že není-li byt (dům), k němuž má jeden z manželů výhradní právo umožňující mu v něm bydlet, a je-li to jiné právo než závazkové, obydlím manželů, např. v důsledku toho, že v něm není vedena rodinná domácnost, nevznikne v něm právo bydlení druhému z manželů.

Nejvyšší soud zdůraznil, že existence rodinné domácnosti v určitém domě nebo bytě je jednou ze základních podmínek vzniku i trvání práva bydlení. Není-li však byt, k němuž má jeden z manželů výhradní právo umožňující mu v něm bydlet (a je-li to jiné právo než závazkové, nejde tedy o nájem bytu – byt je tedy v osobním vlastnictví nebo manželovi svědčí služebnost – věcné břemeno práva bydlení), obydlím manželů, například v důsledku toho, že v něm není vedena rodinná domácnost, nevznikne v něm právo bydlení druhému z manželů.

V řešeném případě by tak manželka získala právo bydlení, pokud by se do daného bytu vrátil i manžel a byt by se stal opětovně obydlím manželů. Ale k tomu nedošlo.

Opuštění domu či bytu sice ruší rodinnou domácnost, ale ne právo bydlení druhého manžela

V jiném rozsudku Nejvyššího soudu zaznělo, že manžel, jemuž svědčí výhradní právo umožňující v domě nebo bytě bydlet, se nemůže zprostit ochrany bydlení druhého manžela opuštěním rodinné domácnosti. Tímto jednostranným jednáním nezanikne právo bydlení druhého manžela vzniklé podle ust. § 744 o. z., třebaže dům nebo byt přestanou být v důsledku zániku rodinné domácnosti obydlím manželů (jednalo se u usnesení spis. zn. 26 Cdo 3975/2017, ze dne 24. 1. 2019).

V posuzovaném případě měli manželé rodinnou domácnost v domě ve výlučném vlastnictví manžela, který se pak z domu odstěhoval a rodinnou domácnost opustil. Došlo tak k zániku rodinné domácnosti, neboť manžel opustil domácnost s úmyslem se nevrátit a neobnovit společné soužití.

Nicméně Nejvyšší soud v tomto případě dospěl k závěru, že manžel, jemuž svědčí výhradní právo umožňující v domě nebo bytě bydlet, nemůže zprostit ochrany bydlení druhého manžela opuštěním rodinné domácnosti. Manžel s výhradním právem k domu či bytu opuštěním domácnosti, a tedy jednostranným jednáním, sice dosáhne zániku rodinné domácnosti a dům či byt přestane být obydlím manželů, nezanikne však právo bydlení druhého manžela.

Bránit se lze i zástavnímu právu a negovat jej

Ohrožovat rodinnou domácnost, resp. právo bydlení, může i zřízení zástavního práva k danému bytu či domu. V rozsudku spis. zn. 21 Cdo 3017/2019, ze dne 2. 6. 2020, dospěl Nejvyšší soud ČR k závěru, že zástavní právo je právem, jehož výkon je neslučitelný s bydlením rodiny, neboť při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy, a výkon zástavního práva spojený se zpeněžením domu, ve kterém se nachází rodinná domácnost, a vedoucí k zániku práva tento dům užívat, je neslučitelný s bydlením rodiny.

Dluh máte zajištěný kvalitní zástavou. Mohou vás přesto žalovat za nesplácení a poslat do exekuce? Přečtěte si také:

Dluh máte zajištěný kvalitní zástavou. Mohou vás přesto žalovat za nesplácení a poslat do exekuce?

Pokud je tedy uzavřena zástavní smlouva ohledně domu, v němž se nachází rodinná domácnost manželů, a oprávněný manžel se řádně dovolá neplatnosti tohoto právního jednání, nemůže zástavní právo vzniknout, neboť zástavní smlouva nemá právní účinky sledované jejími stranami. V daném případě je tak na místě určení, že zástavní právo neexistuje.

Kdy a jak můžete prodat to, co jste vzali od neplatícího dlužníka do zástavy? Přečtěte si také:

Kdy a jak můžete prodat to, co jste vzali od neplatícího dlužníka do zástavy?

Jako obydlí je třeba chápat i zahradu u rodinného domku nebo třeba příjezdovou cestu

V dalším případě, který Nejvyšší soud řešil, šlo též o obranu proti zástavnímu právu, ale nejen ve vztahu k domu. Nejvyšší soud vyložil, že pojem obydlí nelze chápat stavebnětechnickým způsobem omezeným čtyřmi stěnami a střechou stavby domu. Jde naopak o prostor, který člověk jako soukromý vymezil a ve kterém žije svůj soukromý a rodinný život. (Rozsudek spis. zn. 21 Cdo 252/2021, ze dne 16. 3. 2022)

Nejvyšší soud v rozsudku zmínil i možnost podpůrného využití předpisů trestního práva chránící nedotknutelnost obydlí (resp. domovní svobodu), kdy se v trestním právu pod pojmem obydlí rozumí dům včetně uzavřeného dvora a přilehlé oplocené zahrady, byt nebo jiný prostor sloužící k bydlení a příslušenství k nim náležející.

Dále Nejvyšší soud poukázal, že ochrana obydlí se v právním řádu projevuje např. i v ochraně dlužníka před věřiteli v insolvenčním řízení, kdy se za součást obydlí považuje také pozemek nezbytný k řádnému užívání obydlí a tvořící s ním funkční celek. Takovým pozemkem může být zejména pozemek, na němž se obydlí nachází, pozemek zajišťující přístup k obydlí a související společně užívaný pozemek, zpravidla pod společným oplocením.

Nejvyšší soud proto uzavřel, že druhý manžel se může domáhat ochrany proti jednání nakládajícího manžela, které může znemožnit nebo ohrozit bydlení manželů nebo rodiny v obydlí jako prostoru jejich soukromé sféry. Je-li tedy smyslem interpretovaného ustanovení ochrana obydlí, v němž se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, je nutné přistoupit k širšímu výkladu tak, že ochrana se může vztahovat nejenom na vlastní dům jako stavbu a na pozemek, na němž se dům (zpravidla jako jeho součást) nachází, ale i na pozemek k domu přiléhající, tvoří-li s ním jeden funkční celek za účelem bydlení, jestliže předmětné jednání znemožňuje nebo ohrožuje bydlení manželů nebo rodiny. Tímto pozemkem může být (mimo jiné) i pozemek zajišťující přístup k domu nebo pozemek, jenž je přilehlou oplocenou zahradou.

Nejvyšší soud odmítl předchozí přístup odvolacího soudu, který připustil možnost ztráty přístupové cesty k domu, takže nelze v rámci ochrany rodinné domácnosti a práva bydlení zastavit třeba pozemek s přístupovou cestou k nemovitosti, v níž rodina bydlí.

Významný výklad k rozsahu rodinné domácnosti a ochrany obydlí

Než autor sestavil článek a odevzdal jej redakci na straně jedné a než na straně druhé stihl vyjít na Měšec.cz, Občanskoprávní a obchodněprávní kolegium Nejvyššího soudu ČR urychleně schválilo tzv. právní větu pro publikaci ve Sbírce rozhodnutí NS, takže posledně jmenované rozhodnutí je významné více, než by se na první pohled mohlo zdát: Ochrana bydlení manželů nebo rodiny v domě, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny (ust. § 747 o. z.), se vztahuje nejen na vlastní dům jako stavbu a na pozemek, na němž se dům nachází, ale i na pozemek k domu přiléhající, tvoří-li s ním jeden funkční celek za účelem bydlení.

Takovým pozemkem může být i pozemek zajišťující přístup k domu nebo pozemek, jenž je přilehlou oplocenou zahradou.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).