Hlavní navigace

Nemáte na hypotéku? Do hry se vrací družstevní bydlení v moderním outfitu

2. 6. 2022
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Pohaslá hvězda družstevního bydlení zase začíná pomalu svítat. Při současných cenách bytů je to cesta, jak se dostat k bydlení. Jste sice po celou dobu splácení stále v nájmu, ale na konci cesty vás čeká převod do osobního vlastnictví.

Současné ceny nemovitostí se vyšplhaly do takových výšin, že se jejich pořízení stalo možností jen pro bohatší část obyvatelstva. Vzít si hypotéku začíná být nereálné, protože průměrně vydělávající lidé už ji ze svých příjmů nemohou splácet, nehledě na to, že by měli mít 10–20 % z ceny drahé nemovitosti našetřeno.

Proto se začíná ze tmy nenápadně vynořovat jiná cesta k získání vlastní nemovitosti, a tou je družstevní bydlení. Pokud jste si teď představili panelák ze sedmdesátých let, nenechte se mýlit. V posledních letech začala vznikat družstva zcela nová a zdaleka se netýkají jen bytových domů, ale i samostatných rodinných domů, nebo bytů, které byly doposud v osobním vlastnictví.

Podle průzkumu Modré pyramidy stavební spořitelny právě nedostupnost vlastního bydlení v osobním vlastnictví pomalu vrací lidi zpátky k bydlení družstevnímu. Sice by si vlastní bydlení nejraději pořídilo 88 % Čechů, zatímco družstvo by preferovala jen 3 %, a to především lidé z velkých měst, přesto v posledním roce svůj názor na družstevní bydlení změnilo 37 % respondentů k lepšímu. Nyní by si ho bylo ochotno pořídit 22 % z celkového počtu 525 dotázaných lidí.

Průzkum Modré pyramidy: Co vás vedlo ke zlepšení postoje k družstevnímu bydlení? 1. 6. 2022

Průzkum Modré pyramidy: Co vás vedlo ke zlepšení postoje k družstevnímu bydlení? 1. 6. 2022

Autor: Modrá pyramida stavební spořitelna

Jak se dnes dostanete k družstevnímu bydlení?

V dnešní době družstevní bydlení zahrnují do svých plánů developeři při výstavbě bytových domů. Už také přišli na to, že byty se jim do osobního vlastnictví budou prodávat čím dál hůř, a tak se přizpůsobili situaci. Zájemcům, kteří z nějakých důvodů nedosáhnou na hypotéku, stačí zaplatit jen 20–30 % z hodnoty nemovitosti a dále už potom po smluvně sjednanou dobu splácejí družstvu nájem. Na rozdíl od bank, které vám dají hypotéku maximálně na 30 let, zde můžete splácet až o 5 let déle. Spolu s nájmem pak platíte za služby spojené s užíváním nemovitosti a energie.

Další možností, jak přijít ke konkrétnímu vyhlédnutému bytu, nebo i rodinnému domu, jsou realitní společnosti, které zakládají družstva. Vy si jako budoucí družstevník seženete libovolnou nemovitost, která je na prodej, družstvo ji koupí na sebe a vy, coby družstevník, pak bydlení splácíte družstvu ve formě nájmu, podobně jako hypotéku. I zde vám stačí 20–30 % hodnoty nemovitosti. Jen se připravte na to, že vaše bydlení nakonec může vyjít o něco dráž než s hypotékou. Majitel nemovitosti bude chtít své peníze, banka úvěrující družstvo bude chtít své úroky a družstvo bude chtít také vydělat. Ale je to něco za něco. Buď žádná šance na bydlení, nebo aspoň nějaká.

Společnosti nabízející družstevní byty inzerují, že u nich odpadá prověřování vaší bonity, které byste jinak museli podstoupit u banky, od které byste chtěli hypotéku. Družstevní bydlení je vhodné právě pro lidi, kteří nemohou prokázat adekvátní příjem, například živnostníci, kteří daní paušálem, což jim opticky snižuje příjmy v daňovém přiznání a v očích banky mají méně, než ve skutečnosti vydělali. Vyplatí se také cizincům, protože družstva nehledí na druh pobytu v České republice a strukturu příjmů.

Dlouhé roky nájemníkem, poté vlastníkem

Jak už zaznělo, splácení anuity, často ve formě nájmu, je možné na delší dobu, než se splácí hypotéka, může být až na 35 let. Po splacení celé anuity pak spolu s družstvem zařídíte převod do osobního vlastnictví. To však můžete udělat kdykoli po dobu splácení, když se například dostanete k potřebným penězům dříve. Jen je zapotřebí domluvit se s družstvem na vhodném načasování. Družstva totiž výstavbu nebo nákup nemovitostí pokrývají velkými úvěry od bank se sjednanou dobou fixace a při předčasném splacení by vám hrozila sankce. Proto je nutné vědět, kdy fixace končí, a k tomu datu doplatit družstvu zbývající peníze bez dalšího doplatku.

Při koupi družstevního bytu tedy nekupujete byt jako takový, ale pouze členský podíl v družstvu a spolu s ním získáváte výlučné právo byt užívat. Ve své podstatě se stáváte nájemníky v bytě, který jednou, až splatíte anuitu, bude váš. V tom je další rozdíl mezi hypotékou a splácením družstevního bydlení. Při koupi bytu do osobního vlastnictví na hypotéku se stáváte rovnou majiteli, byť se zástavním právem banky až do doby splacení anuity.

Čtěte nejen smlouvy, ale hlavně stanovy družstva

Na rozdíl od vlastního bydlení zde existují určité limity, co smíte a co nesmíte. Pokud jste členem družstva, pak máte výlučné právo byt užívat, a pokud poctivě pravidelně platíte a chováte se v bytě slušně, nic vám nehrozí. Před vstupem do družstva je však nutné se předem pořádně seznámit se stanovami, které vám případně mohou nabourat plány.

Proto si zjistěte, jestli můžete:

  • Byt dále podnajímat. Tím se ptáme, jestli je váš vyhlédnutý byt vhodný na investici, pokud jste plánovali zůstat tam, kde jste, a družstevní byt si pořídit jako investiční nemovitost, která by vám po jejím splacení měla začít vydělávat. Stanovy družstva mohou vám, coby nájemníkovi, další podnájem třetím osobám zakázat. Pokud se tak děje, důvodem bývá snaha zajistit klidné bydlení ostatním nájemníkům v domě. Například využívání bytu ke krátkodobým podnájmům typu Airbnb je u družstevního bydlení vyloučeno. Zkuste to a máte problém.
  • Převést v budoucnu byt na právnickou osobu. Dovolují to stanovy družstva? Kdyby vás třeba napadlo, že byste chtěli svůj podíl v budoucnu převést na svoji firmu, nebo ho prodat jiné firmě, družstvo vám to nemusí povolit.
  • Budete chtít někdy rekonstruovat? Měnit podlahu? U starších domů v družstevním vlastnictví měnit umakartové jádro za zděné? Bude k tomu zapotřebí souhlas družstva. Aby družstvo mohlo váš záměr posoudit, budete muset předložit nějaký projekt, což u vlastního bydlení zajišťovat nemusíte.

Ve zvýšené míře si musíte ohlídat své vlastní chování. Pokud v bytě budete pořádat hlučné noční párty, nebudete řádně platit nájemné, případně se dopustíte trestného činu proti majetku družstva či sousedů, můžete o členství v družstvu přijít.

V neposlední řadě si zkontrolujte ve stanovách družstva, jestli v nich je uvedeno, že po splacení anuity bude nemovitost převedena do vašeho osobního vlastnictví. Podle novely zákona o obchodních korporacích (což družstvo je) to totiž není povinnost, záleží na družstvu, co si dá do stanov. Týká se to zejména družstev vzniklých do roku 31. 12. 1991. Původně byly tyto převody možné do konce roku 1995 a členové družstva na ně měli zákonný nárok, ale postupně se lhůta protahovala až do konce roku 2020. V současné době už družstvo nemá povinnost smlouvu o převodu do osobního vlastnictví uzavřít.

Další výhodou družstevního bydlení je, že se vás netýká daň z nemovitosti jako u vlastního bydlení. Daň platí družstvo a vaši část najdete rozepsanou v měsíčním předpisu plateb za služby. Také se vás netýká dodatečná daň z nabytí nemovitosti, kdybyste chtěli byt zase prodat, a to dříve než po 10 letech. Ta se dříve platila při koupi bytů v osobním vlastnictví ve výši 4 % z ceny nemovitosti, ale od roku 2020 ji zaplatíte jen tehdy, když se rozhodnete byt prodat do 10 let od jeho koupě. U družstevního bydlení se vás daň netýká vůbec.

Družstvo může zachránit vaše bydlení před exekucí

Členský podíl v družstvu má ještě jednu výhodu pro lidi, kterým hrozí exekuce na majetek. Na rozdíl od bytu nebo domu v osobním vlastnictví totiž exekutor nemůže zabavit nemovitost, která je majetkem družstva.

Na trhu už se objevily nabídky převodu nemovitosti, která je v osobním vlastnictví, do družstevního majetku. Je to nabídka šitá na míru právě pro dlužníky, kterým hrozí, že o svoji nemovitost přijdou. Princip je jednoduchý. Jako dlužník vložíte svoji nemovitost do družstva, které vám za to poskytne částku potřebnou na kompletní uhrazení dluhů včetně nákladů s nimi spojenými. Družstvu potom měsíčně tyto peníze splácíte. Po úhradě celé částky pak opět přejde do vašeho osobního vlastnictví. Není to nic nelegálního, a vlastně ani neetického. Věřitel dostane své peníze, exekutor své náklady, vy nepřijdete o bydlení. Nikdo o nic nepřišel, všichni jsou spokojeni.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).