Hlavní navigace

Některé pozemky čeká přeměřování. Vlastníci musí označit jejich hranice

Autor: Depositphotos
Gabriela Hájková

Jen vytyčením hranic ale nové mapování pro vlastníky končit nemusí. V případě změny výměry pozemku musí podat i daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, a pokud je pozemek součástí zástavy, je nutné o změně informovat i banku.

Doba čtení: 7 minut

Sdílet

Říká se: „pokrok nezastavíš“. Platí to i pro katastr nemovitostí, jehož údaje se řadu let převáděly do digitální podoby. Dnes už je digitalizace prakticky dokončená a úřady se zabývají spíš navazujícími činnostmi, které mají za cíl dále zpřesnit údaje v katastru: revizí katastru a novým katastrálním mapováním. A právě tyto procesy se mohou dotknout i samotných vlastníků pozemků.

Od papírů k počítači

Při digitalizaci map bylo nutné využít mnoho geometrických plánů kvůli přesnější transformaci digitalizovaných map do souřadnicového systému. Práce trvaly 10 let. Souběžně s digitalizací katastrálních map probíhala také digitalizace procesů při zápisech práv do katastru (od roku 2014 je plně digitalizována sbírka listin katastru a aktualizace údajů probíhá automaticky).

Digitalizace katastru není nic nového. Probíhá postupně už od roku 1994. V letech 1994 až 1998 proběhla digitalizace listů vlastnictví, ručně vedených formulářů se záznamy o tom, které nemovitosti kdo vlastní, jaká jsou k nim zapsána další práva (zástavy, břemena) a na základě jakých listin byla tato práva zapsána. To umožnilo přejít k průběžné aktualizaci těchto informací elektronicky a zavést dálkový přístup pro pořizování výpisů z katastru, řekl serveru Měšec.cz Karel Večeře, předseda Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK).

Na přelomu tisíciletí byla digitalizace trochu utlumena, ale od roku 2008 do roku 2017 v ní úřady pokračovaly digitalizací katastrálních map. Nešlo o prosté převedení katastrálních map do digitální formy. Muselo být doplněno přibližně 10 mil. parcel (převážně zemědělských a lesních) z historických map pozemkového katastru, uvedl Večeře s tím, že za socialismu mělo přednost užívání před vlastnictvím, a proto se zemědělské a lesní pozemky sloučené do velkých celků v katastrálních mapách neevidovaly.

Od minulého roku se katastrální úřady zabývají zmíněnou revizí katastru a novým katastrálním mapováním. Činnostmi, na které neměly v době digitalizace kapacity.

Revize katastru

Při revizi katastru se porovnává skutečný stav nemovitostí s tím evidovaným. Rozdíly se následně projednávají s vlastníky. Nejprve se proto porovnávají katastrální mapy s geometricky upravenými leteckými snímky (ortofota), z čehož vyplynou největší rozdíly v druzích pozemků a obvodech staveb. Následně jsou kontaktováni vlastníci a domluví se s nimi, jak se situace bude řešit. Ti se tak v budoucnu vyhnou problémům v případě, že by chtěli nemovitost prodat nebo ji dát bance do zástavy a museli ve spěchu dohledávat staré dokumenty a řešit nesrovnalosti s katastrem.

Katastrální informace využívá mnoho uživatelů k různým účelům, a je proto důležité, aby byly aktuální. Vlastnící mají sice povinnost ohlašovat změny, ale tato povinnost není důsledně plněna zejména proto, že přesně neznají tyto povinnosti. Ani se tomu nelze divit, protože někdy jde o složitý postup vyžadující správní úkony stavebních úřadů nebo orgánu ochrany zemědělského půdního fondu či státní správy lesů apod., popsal Večeře. Právě z toho důvodu s tím pomáhají pracovníci katastrálních úřadů. Některé nesrovnalosti se podle něj vyřeší při revizi třeba dohledáním starších dokumentů, něco řeší vlastníci následně postupem, který poradí pracovník provádějící revizi.

Podle šéfa ČÚZK se revize ročně dotknou asi pětistovky katastrálních území (v ČR jich je celkem 13 tisíc).

Nové katastrální mapování

Nové mapování se týká spíše venkovských oblastí, ve městech a okolí už většinou přesnější mapování proběhlo. Ročně se v současnosti mapuje několik desítek katastrálních území, kde není možné mapu digitalizovat jiným způsobem, a zastavěných území obcí, kde došlo k pozemkovým úpravám. Letos by jich za celý rok měla být přibližně stovka. To neodpovídá ani 1 % z jejich celkového počtu. Nové mapování se tak vždy týká jen malé skupiny vlastníků, nejde o plošnou a masovou záležitost.

Nové katastrální mapování se provádí v mnohem menším rozsahu než revize. Jednoduše proto, že jde o náročnou a zdlouhavou práci. Zatímco při revizi katastru se nová mapa nevytváří, mění se v ní jen některé údaje a v případě potřeby zaměření zjištěné změny si vlastník musí zajistit na své náklady geometrický plán, při novém mapování se vyšetří terén hranice pozemků a ty se potom přesně zaměří, vysvětlil Večeře. Kvůli pracnosti a vysokým průvodním nákladům se k novému mapování přistupuje jen v případech, kdy je stávající katastrální mapa poškozená nebo velmi nepřesná, a tedy nevyhovující.

I takové ale jsou. Mnoho katastrálních map totiž vzniklo během mapování v období mezi lety 1825 až 1850, tedy bez jakékoli moderní techniky, která by umožnila větší přesnost. Od té doby byly tyto mapy pouze překreslovány a doplňovány o změny. Proto obsahují řadu deformací a jejich geometrická přesnost v poloze je někdy podle Večeři řádově v metrech. Proto jsou postupně nahrazovány.

Právě v rámci tohoto mapování se na vás úřad může obrátit s výzvou k označení hranic pozemku.

Co čekat, když vám přijde výzva?

Na úřední desce se informace o novém mapování na daném území zveřejňuje dva měsíce předem. Úřad vlastníky o termínu schůzky, na které dojde ke zjišťování průběhu hranic pozemku, informuje písemně s měsíčním předstihem.

Mapování totiž začíná zjišťováním průběhu hranic pozemku na mapovaném území, a to přímo v terénu. Za tím účelem katastrální úřad písemně sezve jeho majitele na schůzku s komisí i vlastníky všech sousedících parcel. Do té doby je nutné označit hranice pozemku (pokud už nejsou přirozeně označené plotem, zídkou, obrubníkem apod. a vy jste na tomto stanovení se sousedem ve shodě), které se pak během setkání se všemi přítomnými postupně prochází a případně dooznačují pro budoucí zaměření. V případě, že se všichni na stanovených hranicích shodnou, vyhotoví se záznam, který vlastníci podepíší.

Pokud by nastala situace, že sousedé s průběhem nějaké hranice nesouhlasí, označí se ta jako sporná a je na vlastnících, zda se dohodnou, nebo jeden z nich podá návrh a nechá hranici stanovit soud. Podle předsedy ČÚZK je ale případů, kdy se vlastníci neshodnou, jen minimum. V případě, že vlastníci pozemků přesně neví, kde hranice leží, použije se údaj z katastru, který ale u nepřesné mapy může poukázat pouze na to, kde hranice leží nejpravděpodobněji. Pak je dohoda o konkrétní nové hranici opět na vlastnících.

V případě, že se na danou schůzku vůbec nemůžete dostavit, máte možnost tím pověřit jinou osobu. Musíte ji ale vybavit písemnou plnou mocí k zastupování při zjišťování průběhu hranic v rámci nového katastrálního mapování s vaším ověřeným podpisem. Schůzka a později i zaměřování ale proběhne i za situace, kdy nepošlete ani svůj zástup (dnešní technika umožňuje ve většině případů zaměření i bez nutnosti na pozemek vstoupit). Když se vlastník nedostaví, provede vyšetření komise sama a vlastník se pak před vyhlášením nového operátu může k výsledku mapováním vyjádřit a vznést námitky, když s něčím nesouhlasí, dodal Večeře. Z vyšetřených a zaměřených hranic se totiž vyhotovuje tzv. nový katastrální operát, který se před konečným vyhlášením v katastru vyloží k nahlédnutí na obecním úřadě, aby se s ním mohli vlastníci seznámit. Najdou zde například nová parcelní čísla a nové výměry parcel. O případných vznesených námitkách vlastníků k novému operátu rozhoduje katastrální úřad a v další instanci po odvolání pak zeměměřičský inspektorát. Namítá-li majitel proti rozhodnutí dál, může se spor dostat až k soudu.

Co když se změní výměra vašeho pozemku?

Výměry parcel se mohou po novém zaměření od původních údajů v katastru lišit právě kvůli tomu, že v minulosti byly hranice pozemků stanovovány vzhledem k technickým možnostem poměrně nepřesně a do této doby nebyly na některých místech znovu zaměřovány (např. vesnice, lesní a zemědělské oblasti apod.). Tato situace se většinou netýká měst. Tam už k novému zaměření v minulosti často došlo, a jsou tak k dispozici přesnější údaje.

V případě, že se změní výměra vašeho pozemku, vzniká vám povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí, protože výměra přímo vstupuje do výpočtu daně. Jak už jsme uvedli, novou výměru najdete v novém operátu zveřejněném na obecním úřadě a po jeho vyhlášení přímo v katastru nemovitostí.

Je-li pozemek v zástavě, musíte informovat i banku

Je velice pravděpodobné, že banky využívají Službu sledování změn, kterou poskytuje ČÚZK, a informace o změně výměry se k nim z katastru dostane tak jako tak. Takže informovat banku o změně po vlastní ose je jistější než riskovat nálepku dlužníka, který vůči ní neplní své povinnosti.

V souvislosti se změnou výměry pozemku může vzniknout ještě jedna povinnost. A to v situaci, kdy máte na pozemek uvaleno zástavní právo, například kvůli hypotečnímu úvěru. Ve smlouvě o hypotéce se totiž zavazujete banku informovat o všech podstatných okolnostech, které se zastavenou nemovitostí souvisí. A změna výměry podstatnou okolností bezesporu je, třebaže ve většině případů bude jen zanedbatelného rozsahu.

Diners_Vanoce2019

V praxi postupujeme individuálně a v případě, že jde opravdu jen o zanedbatelnou změnu, nemá to vliv na stávající smlouvu, řekl serveru Měšec.cz mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

Podobný postoj potvrdil i Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční Banky, jejíž jménem jsou uzavírány i hypotéky u ČSOB. Zároveň však upozornil na to, že i zde mohou existovat výjimky potvrzující pravidlo: Pokud dojde jen ke kosmetickým změnám – odhadem do 3 % výměry, nemusíme se prakticky znepokojovat (ceny pozemků stále rostou …) – to je dle mého většina případů. Bohužel z vlastní zkušenosti znám i příklad, kdy u pozemku menší zahrady cca 300 m2 byla odebrána výměra 100 m2, tj. třetina. Pozemek je navíc blízko Prahy, takže dopad do ceny by tedy byl teoreticky až 250 000 Kč.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).