Hlavní navigace

Nákup nemovitosti: pozor na dluhy prodávajícího, mohly by se stát i vašimi

Autor: Shutterstock
Ondřej Lukeš

Kupujete nemovitost a myslíte si, že se vás dluhy předchozího majitele netýkají? Omyl. I obyčejná hypotéka původního majitele vám může zkomplikovat život. Poradíme vám, na co si dát pozor a jak se jistit.

Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

S přijetím nového občanského zákoníku byly do našeho právní řádu převzaty nebo navráceny různé instituty, které české právo dříve buď vůbec neznalo, nebo nějaký čas neupravovalo. Některým z těchto institutů byla věnována poměrně značná pozornost médií, a široká veřejnost tak má o těchto „novinkách“ určité povědomí. Jiné však zůstaly skryté ve stínu a nebyla jim věnována zdaleka taková pozornost, jakou by zasloužily.

Jedním z takových institutů je zákonné přistoupení k dluhům převodce při převzetí majetku. Zákon v tomto případě říká, že pokud někdo převezme veškerý majetek nebo jeho část, může tento nabyvatel za splnění dalších zákonem vymezených podmínek nabýt spolu s tímto majetkem také dluhy převodce. Málokdo si přitom uvědomuje, že úprava převzetí majetku může dopadnout i na běžný nákup nemovitosti. Důsledkem pak může být, že nabyvatel získá spolu s vysněnou nemovitostí i dluhy prodávajícího.

Převzetí majetku obecně

Podle občanského zákoníku platí, že:

Převezme-li někdo od zcizitele [pozn.: rozuměj převodce] veškerý majetek nebo jeho poměrně určenou část, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí a o nichž nabyvatel při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět […].

Smyslem této právní úpravy je ochrana věřitelů osob, které disponují s určitým majetkem a mohly by se snažit dostat tento majetek z dosahu svých věřitelů. Typicky by mohlo jít o situaci, kdy se někdo zadluží, následně se dostane do platební neschopnosti, a aby o veškerý svůj majetek nepřišel, rozhodne se ho prodat. Peníze, které za převod obdrží, bude možné před věřiteli schovat obvykle lépe než například rodinný dům.

Na první pohled by se mohlo zdát, že ustanovení o převzetí majetku nedopadá na situace, kdy dochází k převodu pouze jednotlivé věci. Nicméně, podle odborné literatury je zákonem použitému obratu nebo jeho poměrně určenou část nutné rozumět tak, že se může jednat i o jedinou nemovitost, představuje-li podstatnou část majetku převodce.

Stejný závěr vyplývá také z judikatury rakouských soudů, které mají s aplikováním uvedeného institutu bohaté zkušenosti. Úprava převzetí majetku se totiž nachází také ve všeobecném občanském zákoníku, který platil až do roku 1951 i v českých zemích.

Předpoklad podstatné části majetku převodce přitom bude splněn v naprosté většině případů, kdy dochází k převodu rezidenční nemovitosti mezi fyzickými osobami. Je totiž zřejmé, že pro většinu normálních smrtelníků, kteří vlastní nemovitost, představuje tato nemovitost podstatnou část jejich majetku.

Na co si dát pozor

Zájemci o koupi nemovitosti by si proto měli dávat velký pozor na to, aby v jejich případě nedošlo k tomu, že budou splněny předpoklady pro použití výše uvedeného ustanovení zákona. Pokud by tomu tak bylo, stali by se spoludlužníky prodávajícího a odpovídali by za dluhy, se kterými před nákupem nemovitosti neměli nic společného.

Kromě podmínky, že se musí jednat o podstatnou část majetku převodce, zbývají ještě další dvě podmínky, které musí být splněny.

První je, že se musí jednat o dluh, který souvisí s převzatým majetkem.

Druhou pak to, že o tomto dluhu nabyvatel věděl nebo musel vědět.

Pokud jde o první podmínku, může se v případě nemovitosti jednat například o úvěr na pořízení nebo rekonstrukci této nemovitosti. Pokud se tedy při nákupu nemovitosti dostanete do situace, že se dozvíte o dluzích převodce, které výše uvedené podmínky splňují, měli byste být velmi opatrní a poradit se o dalším postupu s advokátem.

Jak popsanou situaci řešit v praxi

Pokud se při nákupu nemovitosti dostanete do popsané situace, nevyřešíte jí pouhou domluvou s převodcem o tom, že se vás jeho dluhy netýkají. Zákon takové ujednání výslovně zakazuje. Podobným ujednáním byste si proto pouze pohoršili, neboť by nemělo žádné právní účinky, a navíc byste písemně potvrdili, že jste o dluzích převodce věděli.

Jediné účinné a bezpečné řešení tak je, že se s převodcem dohodnete na takovém vypořádání kupní ceny, při kterém budou veškeré vám známé dluhy, které s kupovanou nemovitostí souvisí, uhrazeny přímo z kupní ceny. Tímto opatřením dosáhnete toho, že veškeré dluhy, které by se vás mohly týkat, tj. ty, o kterých víte, budou před nabytím nemovitosti uhrazeny.

Nespoléhejte však pouze na čestné slovo prodávajícího, že jakmile od vás dostane zaplaceno, všechny své dluhy uhradí. Raději použijte pro vypořádání kupní ceny advokátní úschovu. Advokát připraví takovou smlouvu o úschově, která zajistí, že tyto dluhy budou z vámi složené kupní ceny uhrazeny a převodce dostane pouze zbývající část.

Pokud taková dohoda s prodávajícím není možná, měli byste od koupě dané nemovitosti raději ustoupit. V opačném případě by se vám totiž mohlo stát, že mezi prvními návštěvami vašeho nového příbytku budou věřitelé předchozího majitele.