Nájemní smlouva je dokument, který upravuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Její podobu určuje občanský zákoník. Nájemní smlouva bytu by konkrétně měla podléhat ustanovením § 2235 – § 2301. Obecně přitom platí, že více chráněn je ze zákona nájemce. Pronajímatel oproti němu disponuje jen omezenými možnostmi o vypovězení smlouvy.
Co musí obsahovat nájemní smlouva?
Jestliže si nájemní smlouvu na byt připravujete sami, je zapotřebí zkontrolovat, že v ní nechybí žádný z povinných údajů a že všechny zde uvedené formulace jsou vyjádřeny jasně a srozumitelně. Aby byla smlouva uznána za platnou, musí obsahovat tyto náležitosti:
• identifikaci smluvních stran,
• předmět nájmu,
• výši nájemného a způsob jeho placení,
• dobu trvání nájmu,
• datum, místo a podpis obou stran.
Nyní si jednotlivé body smlouvy popořádku projdeme. Identifikace smluvních stran obvykle zahrnuje jméno a příjmení, datum narození, adresu trvalého bydliště a kontaktní údaje obou stran, potažmo IČO a sídlo, pokud byt pronajímá firma.
Předmětem nájmu se rozumí přesný popis bytu či domu, včetně adresy, čísla jednotky, podlaží, počtu místností, výměry a vybavení. Jeho součástí bývají i vedlejší prostory a příslušenství, jako je sklep, balkon, garáž či parkovací stání. Zapomenout by se nemělo ani na výčet služeb, pakliže jsou zahrnuty v nájemném, a výši záloh či termín a způsob vyúčtování.
Co se týče výše nájemného, chybět by neměla přesná částka, termín splatnosti a specifikace způsobu platby, případně sankce za prodlení. Zároveň by mělo být jasně stanoveno, jestli se nájemní smlouva uzavírá na dobu určitou, nebo neurčitou. V případě smlouvy na dobu určitou se doplňuje datum konce smlouvy, obvykle jde o 1 rok.
Doplňující údaje nájemní smlouvy
Pro ochranu obou stran je také vhodné připojit:
• výši a podmínky vratné kauce,
• práva a povinnosti smluvních stran,
• podmínky pro ukončení nájmu,
• počet předávaných klíčů,
• účel užívání.
Uvedením účelu užívání se zajišťuje, že byt bude používán k bydlení, nikoli k poskytování krátkodobého ubytování. V rámci podmínek kauce je pak třeba uvést způsob úhrady, lhůtu a způsob vrácení kauce, úročení nebo to, jaké pohledávky z ní je možné vymáhat (např. dluhy či prokazatelné škody nad běžné opotřebení). Výše kauce by však dle zákona neměla překročit trojnásobek měsíčního nájmu.
Co se týče práv a povinností smluvních stran, zahrnují kupříkladu opravy, změny v bytě nebo vstup majitele a řídí se příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Nicméně pokud v rámci nich pronajímatel nájemníkovi zakáže v bytě kouřit nebo přechovávat zvířata, nejedná v souladu se zákonem. Stejně tak není oprávněn bránit nájemci v přihlášení k trvalému pobytu v daném bytě.
Vzor darovací smlouvy si můžete stáhnout zde.
Tento vzor smlouvy připravila advokátní kancelář Dostupný advokát. Jde o obecný vzor dokumentu, který nepředstavuje právní radu pro konkrétní případ. Každá situace má své specifické okolnosti, a vzor proto nemusí postihnout všechny varianty ani obsahovat všechna potřebná ujednání. Pro ověření vhodnosti vzoru a správné vyplnění doporučujeme konzultaci s advokátem na www.dostupnyadvokat.cz.
Při převzetí bytu se většinou předává i předávací protokol, v němž jsou uvedeny stavy měřidel, počet klíčů, stav bytu, eventuálně lze připojit fotodokumentaci s případnými vadami. Kromě toho zahrnuje veškeré vybavení, které je zde pronajímatelem přenecháno nájemci k užívání.
Doba určitá vs. neurčitá
Nájemní smlouva se uzavírá buďto na dobu určitou, nebo neurčitou. Hlavní rozdíl mezi nimi spočívá v tom, že u smlouvy na dobu určitou je trvání nájmu předem pevně stanoveno, většinou jde o 1 rok. Poté se strany mohou dohodnout na jejím prodloužení.
Pakliže je byt nájemcem nadále užíván, aniž by se pronajímatel do 3 měsíců od uplynutí konce nájemní smlouvy ozval, dochází k automatickému prodloužení smlouvy na dobu, na níž byla původně sjednána. Nanejvýše ji ovšem je možné takto prodloužit na 2 roky.
V případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou lze její trvání nájemcem vypovědět bez udání důvodu, přičemž výpovědní lhůta je obvykle stanovena na 3 měsíce. U pronajímatele to tak jednoduché není, ten je oprávněn nájem vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů.
Dodatek ke smlouvě
Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, lze ji prodloužit dodatkem ke smlouvě. Ten musí mít písemnou podobu, k ústnímu uzavření se nepřihlíží. Je jím zároveň možné zvýšit nájemné či upravit další podmínky nájmu.
Dodatek obvykle kromě identifikace smluvních stran zahrnuje vymezení změn smlouvy a datum účinnosti, tedy od kdy přichází v platnost. Na závěr se připojuje datum, místo a podpisy pronajímatele a nájemce.
