Už jsme si na stránkách Měšec.cz napsali, že je poměrně dost těžké legálně zajistit, aby nájemce vašeho bytu platil řádně a včas. Pronajímatel se nejčastěji chce zbavit nájemce, když mu neplatí, viz o možnostech, které máte při zajištění plateb nájemného. A když nájemce neplatí, ani pak není lehké se ho zbavit.
Nový občanský zákoník opravdu nepřinesl liberalizaci vztahů mezi pronajímateli a nájemci, která byla nastoupena ještě za účinnosti starého zrušeného občanského zákoníku, ba právě naopak trend otočil, když ochranu nájemníků zvýšil. Označení jako okamžitá výpověď z nájmu bytu, resp. slovy zákona (nového občanského zákoníku) výpověď z nájmu bez výpovědní doby zní na první poslech nebo pohled velmi líbivě, ale vůbec to není v praxi tak snadné.
Jako o zákonné novince jsme o tom psali, stejně jako posléze o výkladu Nejvyššího soudu, který jasně potvrdil, že nejde o „okamžitou výpověď“, nějaké okamžité zrušení nájmu, ale že nájemci musíte dát šanci, tedy poskytnout čas k nápravě, tudíž ho nemůžete „okamžitě vyhodit“.
Smlouva na dobu určitou má své výhody i nevýhody
Čtenáři pronajímající byty v diskusi pod jinými články uvedli, že dokážou na problematické nájemníky vyzrát především smlouvami na dobu určitou. Smlouvami třeba opakovaně sjednávanými na jeden měsíc, které se automaticky obnovují – nebo smluvní strany uzavírají další smlouvu či dodatek prodlužující původně sjednaný nájem poté, co nájemce řádně zaplatí.
Ale i kdyby v takové situaci přestal nájemce platit, pak není jednoduché ho z bytu dostat. Neodejde-li po skončení sjednané doby určité, ať už je jakkoliv dlouhá, dobrovolně, zase je třeba jej žalovat na vyklizení. A víte, jak to chodí u soudů – jak je složité tam něčeho dosáhnout, a což teprve soudní rozhodnutí realizovat exekucí.
Ne každý nájemník je ochotný podstupovat nejistotu toho, že si každý měsíc může pronajímatel všechno rozmyslet, i když mu řádně a včas platí, takže zase není tak jednoduché dosáhnout sjednání nájemní smlouvy na dobu určitou jednoho měsíce, jak „machrovali“ někteří čtenáři. Nabídka musí odpovídat poptávce. A ne všude je horentní zájem o bydlení, někde se musejí naopak podbízet pronajímatelé nájemcům.
Pozor na automatické prodloužení nájmu
Nájem na dobu určitou však má jedno nebezpečí, a to automatické prodloužení nájmu. Pokud se sám nájemce nehlásí, že vám chce předat pronajatou věc – třeba byt, musíte si hlídat konec nájmu vy jako pronajímatel.
Máte to však jednodušší než před 1. 1. 2014 za účinnosti starého občanského zákoníku. Chce-li pronajímatel zabránit prolongaci nájmu bytu po jeho skončení, musí nájemce písemně vyzvat, aby byt opustil, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit. Oproti předchozí úpravě ve zrušeném občanském zákoníku se jednak doba, po kterou musí nájemce byt užívat, aby došlo k obnovení nájmu, prodloužila z třiceti dnů na tři měsíce, a jednak pronajímatel nemusí žalovat na vyklizení, nýbrž postačí nájemce písemně vyzvat, aby byt opustil.
Podobně u nebytovek
A nemusí vždy jít jen o byt. Viz o tom, jak je to s nebytovými prostory. Na co si musíte dát pozor, když pronajímáte byt na dobu určitou? Pokud nechcete, ať už z jakéhokoliv důvodu, byt dále pronajímat vůbec nebo pronajímat určitému konkrétnímu nájemci, pak si musíte dát pozor na § 2285 nového občanského zákoníku (o. z.).
Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
Nebudeme si to blíže rozebírat, protože už jsme to udělali – jak postupovat, jsme už psali.
Kdo nechce číst další článek, tak stručně: Nemusíte hned k soudu, stačí nájemci zaslat písemnou výzvu. Ale jak postupovat detailně, si opravdu můžete přečíst v dřívějším článku.
Při přechodu nájmu vzniká nájem na dobu 2 let
Nájem na dobu určitou nemusí být založen jen smlouvou, může vzniknout ze zákona. Tedy tak, aniž byste to mohli jakkoliv ovlivnit. Nejvyšší soud ČR potvrdil v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1082/2017, ze dne 19. 6. 2018, že nájmem bytu na dobu určitou je právě i nájem, který vznikne v důsledku přechodu nájmu bytu po smrti nájemce. To znamená, že při skončení nájmu bytu vzniklého v důsledku jeho přechodu po smrti nájemce uplynutím dvou let lze aplikovat ono § 2285 NOZ o prodloužení nájmu, resp. obraně pronajímatele proti tomu, na které vás upozorňujeme.
Co dělat, když někdo „zdědil“ k užívání váš byt?
Takovou specifickou situaci, kdy vznikl spor o to, zda došlo, nebo nedošlo k přechodu nájmu, řešil Nejvyšší soud ČR. Kdybyste řešili právě takovou specifickou situaci přechodu nájmu, který lze získat na dobu určitou 2 let, tak nepřehlédněte rozsudek Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1082/2017, ze dne 19. 6. 2018.
Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí jednak znovu připomenul, že ve stanovené lhůtě nemusíte podávat žalobu, že stačí výzva k vyklizení bytu. Jestliže pronajímatel přesto žalobu na vyklizení bytu podá, je nutné nájemci doručený stejnopis žaloby považovat za výzvu k opuštění bytu ve smyslu § 2285 NOZ.
Je-li totiž proti nájemci pronajímatelem vedeno řízení o vyklizení bytu ke dni, kdy měl nájem uplynutím doby skončit, k obnovení nájmu nedojde, i když nájem skončil až po podání a doručení žaloby a (další) výzva nebyla podána. Bylo by totiž přepjatým formalismem, vyložil NS, trvat na další výzvě k opuštění bytu za stavu, kdy pronajímatel není pasivní a podanou žalobou na vyklizení bytu (byť předčasnou) dal nepochybně najevo, že další nájem strpět nehodlá.
Jinak řečeno, dříve zahájené řízení o vyklizení bytu, které pokračuje ke dni, kdy měl jeho nájem uplynutím doby skončit, nahrazuje (písemnou) výzvu k opuštění bytu podle § 2285 NOZ.
Lapidární vysvětlení
Jestliže podal pronajímatel žalobní návrh na vyklizení bytu, protože se domnívá, že nedošlo k přechodu nájmu, jelikož pro něj nebyly splněny zákonné podmínky, tak by bylo absurdní, aby pro případ, že soud bude mít jiný názor, tedy že případně došlo k přechodu nájmu na 2 roky, musel pronajímatel znovu posílat výzvu k vyklizení bytu, tentokrát z důvodu, ne že nedošlo k přechodu nájmu a někdo užívá byt neoprávněně, ale proto, že uplynula doba 2 let, po kterou může ten, na nějž nájem přešel, užívat byt. Prostě jedna předžalobní výzva, jedna žaloba stačí.
