Podstatné náležitosti a klíčová ujednání v nájemní smlouvě
Nájemní smlouva o pronájmu bytu musí být podle občanského zákoníku uzavřena vždy v písemné formě, a to pod sankcí její neplatnosti. V nájemní smlouvě by neměly chybět především její podstatné náležitosti, včetně
- identifikačních údajů smluvních stran,
- identifikace pronajímaného bytu,
- ujednání o výši, způsobu úhrady a splatnosti nájemného,
- ujednání o výši záloh na služby spojené s nájmem a způsobu jejich úhrady,
- ujednání o době trvání nájmu a způsobech ukončení nájemní smlouvy
- nebo o podmínkách předání a převzetí předmětu nájmu.
Nájemné
Splatnost nájemného bývá smluvně sjednávána zpravidla měsíčně předem, což je výhodné především pro pronajímatele.
Ve vztahu k výši nájemného lze jednoznačně doporučit do nájemní smlouvy zakomponovat ujednání o každoročním zvyšování nájemného zohledňující vývoj na nájemním trhu, který se v dnešní době začíná postupně saturovat a tržní ceny nájemného se zvyšují rychlým tempem.
Nájem bytu je upraven v občanském zákoníku, a to konkrétně v ustanoveních § 2235 a následujících.
V neposlední řadě je vhodné do nájemní smlouvy vložit i tzv. inflační doložku, která bude do výše nájemného promítat každoroční míru inflace, která se v dnešní době rovněž dostává na historická maxima.
Pokud si nájemce a pronajímatel zvyšování nájemného ve smlouvě nesjednají a tuto možnost ani výslovně nevyloučí, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do „obvyklé“ výše nájemného v daném místě a čase. V takovém případě však pronajímatel podle občanského zákoníku nesmí nájemné zvýšit v průběhu 3 let o více než 20 %. Pokud by tedy bylo nájemné sjednáno například ve výši 20 000 Kč, je možné jej v souladu se zákonem v následujících třech letech zvýšit maximálně o 4000 Kč.
Zálohy
S ohledem na ujednání o výši záloh na služby spojené s nájmem tyto bývají často sjednávány v pevné výši s možností jejich zvyšování dle skutečné spotřeby nájemce nebo v důsledku zvýšení cen služeb u dodavatelů, přičemž splatnost u nich bývá praktické sjednotit se splatností nájemného.
V nájemní smlouvě by rovněž mělo být konkrétně specifikováno, které služby zajišťuje pronajímatel a které si zajišťuje nájemce sám.
V praxi zpravidla pronajímatelé zajišťují služby, jako jsou
- dodávky vody a odvádění odpadních vod,
- služby spojené se společnými částmi budovy (např. úklid budovy, osvětlení společných prostor, odvoz komunálního odpadu atp.)
- či dodávky elektrické energie a zemního plynu.
Nájemci si naopak zpravidla sami zajišťují drobnější či doplňkové služby, jako například
- dodávky telefonních
- nebo internetových služeb.
Definitivní rozdělení bude nicméně vždy záviset na výslovném ujednání smluvních stran.
Kauce
Dalším důležitým prvkem, který by neměl v nájemní smlouvě chybět, je ujednání o povinnosti nájemce složit peněžní jistotu (tzv. kauci), za účelem utvrzení povinností nájemce plynoucích z nájemní smlouvy, zejména pak povinnosti hradit nájemné a nezpůsobit na předmětu nájmu škodu.
Při sjednávání jistoty je potřeba dbát na to, aby její výše nepřevyšovala částku odpovídající 3násobku měsíčního nájemného – pokud by totiž byla ujednána vyšší jistota, jednalo by se o zdánlivé ujednání a nájemci by vzniklo právo na vrácení dané sumy z důvodu bezdůvodného obohacení.
Pokud by bylo v průběhu trvání nájmu z jistoty čerpáno (např. za účelem pokrytí škod způsobených nájemcem), vzniká v takovém případě pronajímateli právo na doplnění jistoty. Naopak při skončení nájmu je pronajímatel povinen jistotu nájemci vrátit.
Doba nájmu
V nájemní smlouvy by určitě nemělo chybět ani ujednání o délce trvání nájmu (tj. zda se jedná o nájem na dobu určitou, nebo neurčitou), jakož i způsoby případného ukončení nájemní smlouvy, a to buď formou výpovědi, nebo odstoupení od smlouvy.
Koho lze přijmout do bytu?
Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli – zejména však členy své domácnosti (např. rodinné příslušníky).
Hlavním účelem nájemní smlouvy na byt je zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti. Přijme-li nájemce nového člena domácnosti, má povinnost oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli, přičemž pokud není v nájemní smlouvě ujednáno jinak, je nutné tak učinit nejpozději do 2 měsíců.
Pronajímatel má právo si v nájemní smlouvě vyhradit souhlas s přijetím nového člena do domácnosti nájemce, což zvyšuje kontrolu pronajímatele nad osobami žijícími v bytě – toto však neplatí, jedná-li se o osobu blízkou nebo tzv. zvláštního zřetele hodný případ.
Pronajímatel má v neposlední řadě právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všichni mohli v bytě žít pohodlně.
Jak na předání a opravy?
Pronajímatel má ze zákona povinnost předat předmět nájmu nájemci ve stavu způsobilém k jeho řádnému užívání a zajistit podmínky pro jeho řádné a nerušené užívání k zajištění bytových potřeb nájemce.
Pronajímatel má také povinnost hradit potřebné úpravy a opravy bytu nad rámec běžné údržby, kterou je naopak povinen zajišťovat a hradit nájemce na své náklady – jakkoliv je možné se od tohoto základního zákonného nastavení smluvně odchýlit, což ale v praxi většinou nedává moc velký smysl.
Podnájmy
Nájemce může podle zákona dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele – pronajímatel si však může pro tento případ v nájemní smlouvě předchozí souhlas s podnájem bytu vymínit, což lze jednoznačně doporučit.
Pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může podle zákona dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část vždy jen s předchozím souhlasem pronajímatele.
Závěr
Zákonná úprava nájmu bytu je vcelku rozsáhlá, a pokud se strany na úpravě jednotlivých záležitostí týkajících se nájmu bytu výslovně určitým způsobem nedohodnou, pamatuje na řadu věcí a situací občanský zákoník, který vcelku kvalitně vyplňuje mezery pro chybějící ujednání smluvních stran.
V každém případě je vždy lepší mít nájemní smlouvu obsahově nastavenou spíše rozsáhleji nežli úžeji, tak aby ošetřovala pokud možno co nejširší škálu všech možných životních situací, které mohou v praxi nastat, a při vzniku sporu byla použitelná ku prospěchu smluvních stran.