Společenství vlastníků jednotek zažalovalo dva vlastníky (vlastnice) bytů, aby jim soud uložil povinnost odstranit stavební propojení jejich bytových jednotek. To znamenalo odstranit dveře a zárubně ze společné zdi těchto jednotek a zazdít a začistit vybouraný otvor v této zdi, a to vše nejpozději do dvou měsíců od právní moci rozsudku soudu. Soud prvního stupně žalobě vyhověl a stejně tak i soud odvolací.
Co se dozvíte v článku
- Nešlo o nosnou zeď
- Základní právní východiska
- Řešení sporného případu
- Je jedno, zda jde o nosnou nebo nenosnou zeď
- Pokud jsou součástí vlastnictví bytu nenosné příčky, tak jen ty uvnitř bytu
- Kdo má právo žalovat, když si někteří vlastníci bytových jednotek počínají svévolně
- Vlastník jednotky nesmí zasahovat do společných prostor domu
- Zásah do zdi vymezující a ohraničující bytové jednotky
- Vybouraný otvor musí být zazděn
Není tomu přesně tak (jak uvedeno v titulku článku), že by šlo o případ, kdy vlastníkem dvou bytových jednotek, které by jejich vlastník svévolně propojil probouráním zdí mezi nimi, byla stejná osoba, ale principielně je to stejné. Každá bytová jednotka měla svého vlastníka, ale oba vlastníci jednali ve shodě, protože chtěli mít společný velký byt resp. soukromý průchod mezi byty a nikoliv přes společné prostory, přes chodbu.
Společenství vlastníků jednotek, a to nejen jeho vedení, ale i shromáždění (členů SVJ) opakovaně vlastníky vyzvalo k odstranění provedených stavebních úprav (vytvoření dveřního prostoru probouráním zdi mezi byty a jejich osazení zárubněmi a dveřmi). SVJ nedalo k provedení stavební úpravy souhlas a odmítlo dát i souhlas dodatečný po provedení úprav. Požadováno bylo zazdění vzniklého otvoru.
Nešlo o nosnou zeď
Dodejme, že probouraná zeď je nenosnou příčkou, nikoliv zdí nosnou. V Prohlášení vlastníka z roku 1995 je uvedeno, že součástí (bytových) jednotek jsou nenosné příčky; současně jsou zde určeny společné části (domu), mezi než se řadí též hlavní svislé a vodorovné konstrukce.
Nejde tedy sice o nosnou zeď, ale o obvodovou zeď mezi jednotkami, náležející ke společným částem domu.
Základní právní východiska
Společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. studny, oplocení) a stavby vedlejší včetně jejich příslušenství.
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Řešení sporného případu
V souzené věci, která se dostala před Nejvyšší soud ČR, bylo zapotřebí předně posoudit, zda nenosná příčka oddělující obě bytové jednotky je společnou částí domu či součástí jednotky (jednotek):
Podle ust. § 5 zákona č. 72/1994 Sb. vlastník budovy určoval svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se staly bytovými jednotkami. Společné části domu vymezuje citovaný zákon jen příkladmo, výslovně jsou však zde uvedeny hlavní svislé a vodorovné konstrukce.
Rovněž podle Prohlášení vlastníka týkajícího se předmětného bytového domu jsou společnými částmi domu hlavní svislé a vodorovné konstrukce. Prohlášení vlastníka na druhou stranu vymezuje obě bytové jednotky s tím, že k jejich vlastnictví patří nenosné příčky.
Je jedno, zda jde o nosnou nebo nenosnou zeď
I když zákon (ani Prohlášení vlastníka) blíže nedefinuje, co se rozumí hlavními svislými a vodorovnými konstrukcemi, nepochybně mezi ně budou patřit též zdi ohraničující jednotlivé jednotky, které je oddělují jak od sebe navzájem, tak od společných částí domu.
Je tomu tak již jen z toho důvodu, že by nebylo zřejmé, kterému z vlastníků dvou sousedících jednotek by měla zeď je oddělující patřit (ostatně ani majitelky obou jednotek nikdy netvrdily, že by podle jejich mínění probouraná nenosná příčka mezi jednotkami patřila jen k některé jednotce a jen jednomu vlastníkovi).
S tím by samozřejmě souvisely (mohly souviset) i praktické problémy týkající se její správy, jež by potenciálně mohly dát vzniknout mnoha různým sporům mezi sousedy. Je přitom bez významu, zda jde o zeď nosnou či nenosnou příčku, neboť taková okolnost nemůže mít na uvedený význam této zdi – ohraničení, resp. vymezení konkrétní jednotky, vliv.
Pokud jsou součástí vlastnictví bytu nenosné příčky, tak jen ty uvnitř bytu
Patří-li podle Prohlášení vlastníka k vlastnictví jednotek též nenosné příčky, půjde o ty příčky, jež se nachází uvnitř bytů, nikoliv po jejich obvodu, neboť jedině takový výklad dává logický smysl.
Odvolací soud tedy nepochybil, hodnotí Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 3153/2024, ze dne 14. 5. 2025), pokud považoval nenosnou příčku oddělující bytové jednotky za společnou část domu.
Kdo má právo žalovat, když si někteří vlastníci bytových jednotek počínají svévolně
Přímo ze zákona vyplývá, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Z uvedeného je zřejmé, že poruší-li vlastník jednotky tyto povinnosti, může se dotčený vlastník domáhat ochrany svého vlastnického práva podle citovaného ustanovení. Půjde-li o změnu společných částí domu, je třeba za „dotčené“ vlastníky považovat všechny vlastníky jednotek v domě a žalobu na odstranění neoprávněného zásahu, kterého se dopustil vlastník jednotky nebo osoba, která jednotku se souhlasem jejího vlastníka užívala, je oprávněni podat vedle společenství vlastníků – také všichni vlastníci jednotek v domě.
Vlastník jednotky nesmí zasahovat do společných prostor domu
Společné části domu (jako je tomu v projednávané věci) vlastník změnit nesmí.
Vybudování otvoru v nenosné příčce mezi dvěma bytovými jednotkami a jeho osazení dveřmi je protiprávní. Ust. § 1175 odst. 1 o. z. vylučuje, aby vlastník jednotky bez ohledu na vůli ostatních vlastníků jednotek provedl změnu společné části domu.
A v daném případě bylo zřejmé, že SVJ s propojením jednotek nesouhlasilo, a to ani dodatečně. Za této situace je tudíž SVJ oprávněno (vedle ostatních vlastníků jednotek v domě) odstranění nežádoucí stavební úpravy požadovat.
Zásah do zdi vymezující a ohraničující bytové jednotky
Zdi vymezující a ohraničující jednotlivé jednotky, a to i nenosné, lze zařadit mezi hlavní svislé a vodorovné konstrukce, které jsou společnými částmi domu, vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku.
Současně platí, že vlastník jednotky nemůže společné části změnit. Jestliže tak učiní, zasáhne do vlastnického práva všech ostatních vlastníků jednotek v domě, kteří se následně mohou – vedle společenství vlastníků – domáhat odstranění nežádoucí stavební úpravy.
Vybouraný otvor musí být zazděn
Platí tedy verdikt nižšího soudu, který NS posvětil. Vybouraný otvor mezi bytovými jednotkami musí být zazděn a věci uvedeny víceméně do původního stavu.
ČLÁNKY DO MAILU