Hlavní navigace

Máte ve zchátralém domě squattery? Máte smůlu, zákon je toleruje

Autor: Depositphotos
Tomáš Zilvar

Za užívání cizího majetku se platí, ale squatting – obsazení a užívání nemovitosti bez souhlasu jejího vlastníka – je a zřejmě bude zdarma. Proč? Co je to bezdůvodné obohacení a kdy vzniká povinnost majetek vydat?

Doba čtení: 5 minut

Sdílet

Pokud nemáte to štěstí, že vám velkorysý vlastník svou nemovitost zapůjčil, tedy umožnil ji užívat zdarma, musíte za její užívání platit. To ví každý, kdo má pronajatý dům, byt, nebytový prostor, pozemek. Jsou ale případy, kdy se platit nemusí. Pojďme si však nejprve vysvětlit, co je to podle práva tzv. bezdůvodné obohacení.

Občanský zákoník vyjadřuje obecnou zásadu občanského práva, podle které se nikdo nesmí bezdůvodně obohacovat na úkor jiného. Proto platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se podle občanského zákoníku obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle občanského zákoníku, není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený (čili ten, na jehož úkor se někdo obohatil) právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

Neoprávněné užívání cizí věci bez smlouvy zakládá povinnost ji vydat

Plněním bez právního důvodu, tedy zdrojem bezdůvodného obohacení (jak se dříve říkalo, neoprávněného majetkového prospěchu), je i užívání cizí věci bez platné smlouvy (například smlouvy o nájmu) či jiného titulu opravňujícího věc užívat, čímž vzniká uživateli majetkový prospěch, čili bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Bezdůvodným obohacením je výslovně i majetkový prospěch získaný protiprávním užitím cizí hodnoty. Protože takový uživatel není schopen spotřebované plnění v podobě užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou.

Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Aby mohlo jít o částku skutečně obvyklou vzhledem ke srovnávanému stavu, je nepochybné, že při srovnání musí být respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání konkrétní.

Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. Výše plnění za užívání cizí věci bez právního důvodu se proto odvozuje od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše (nikoliv více), co sám získal.

Za bezdůvodné obohacení tedy není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci (ochuzený) teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Bylo-li nájemné v posuzovaném období regulovanou cenou, nemůže výše bezdůvodného obohacení přesáhnout částku omezenou cenovými předpisy. Tak lze shrnout výklady a přístupy k řešení případů bezdůvodného obohacení ze strany Nejvyššího soudu, které vyjádřil v celé řadě svých rozhodnutí.

Všechno má svou cenu

Jenže Nejvyšší soud ČR dospěl i k tomu, že s ohledem na specifické okolnosti konkrétní věci není samozřejmě vyloučen ani úsudek, že nemovitou věc nebylo vůbec možné v relevantním období pronajmout, a užívací právo k ní tudíž mělo nulovou hodnotu, pročež by ani nemohlo být usuzováno na vznik obohacení subjektu, který ji užíval.

To je jistě závěr rozumný, ale podle mého názoru nikoliv úplný a nikoliv vždy spravedlivý. Všechno má totiž svou cenu. Jestliže i sebehorší a sebezchátralejší nemovitost nebylo možno pronajmout, protože nikdo o její legální užívání za úplatu neprojevil zájem či se o to soudný vlastník ani nepokoušel, ale přesto ji někdo užíval, bez právního důvodu, bez smlouvy, bez souhlasu vlastníka, resp. přímo proti jeho vůli, tak i užívání takové nemovitosti má přece automaticky svou, byť minimální, cenu.

Nejvyšší soud ČR tedy v několika rozhodnutích dospěl k tomu, že za neoprávněné zabrání a užívání zchátralé nemovitosti není třeba jejímu vlastníkovi zaplatit, čímž dal zelenou squattingu. Rozhodl tak například rozsudkem, z něhož jsme vybrali uvedené shrnující judikaturní závěry v mediálně sledovaném případu Autonomního sociálního centra Klinika, a právě proto jsme jej vybrali pro ilustraci.

Sice nešlo o klasický squatting, protože zchátralá nemovitost byla zprvu užívána legálně na základě souhlasu vlastníka, ale posléze už byla obsazena protiprávně. Přístup, který soudy včetně Nejvyššího soudu zvolily, by však byl zjevně použit i v případě typického squattingu, tedy obsazení opuštěného, neužívaného nebo neobývaného domu či pozemku, protiprávně proti vůli jeho vlastníka.

Soud squatting toleruje

Squatting tak lze paradoxně postihnout trestně, peněžitým trestem nebo odnětím svobody jako trestný čin podle trestního zákoníku, zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru, ale vlastník se občanskoprávní cestou nedomůže náhrady, úplaty za užívání své nemovitosti. Mediálně sledovaný případ neoprávněného užívání nemovitosti, za nějž se platit nemusí, Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových uživatelům nemovitost (bývalé plicní středisko Obvodního ústavu národního zdraví, starším ročníkům dobře známého OÚNZ, které sloužilo do roku 2012) na Praze 3 zapůjčil, tedy přenechal k užívání zdarma na sjednanou dobu, ale uživatelé jej k dohodnutému datu nevyklidili.

Od roku 2012 objekt nebyl využíván, chátral, nebylo do něj investováno (kromě provizorně provedených rozvodů vody a elektroinstalace) a bez dalších oprav nebyla budova vhodná k pronajmutí. Nicméně přesto Kolektiv ACS Klinika, z. s., stál o jeho užívání a užíval ji na základě bezúplatné smlouvy o výpůjčce ze dne 2. 3. 2015 až do 2. 3. 2016 legálně a od 3. 3. 2016 do 5. 10. 2016, kdy byl objekt nuceně vyklizen, protiprávně.

Diners_Vanoce2019

Za uvedené období se domáhal zmíněný úřad jménem České republiky úplaty za protiprávní užívání z titulu bezdůvodného obohacení. Soudy však dospěly k názoru, že k bezdůvodnému obohacení nedošlo. I Nejvyšší soud věc posoudil tak, že předmětný dům byl v rozhodné době nepronajatelný, tudíž nevzniklo užíváním tohoto objektu bezdůvodné obohacení na úkor vlastníka, které by vlastníkovi byli uživatelé povinni vydat.

Souhlasíte s podobným přístupem ke squatterům?

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).