Katastrální úřad odmítl provést vklad vlastnického práva pro kupujícího na základě předložené kupní smlouvy. Katastrální úřad svým rozhodnutím zamítl návrh na povolení vkladu změny vlastnického práva, a to pro údajné nedostatky tzv. vkladové listiny (předložené kupní smlouvy).
Ani extra upozornění pro katastrální úřad nepomohlo
Úřad dospěl k závěru, že předložená kupní smlouva nesplňuje náležitosti stanovené občanským zákoníkem, konkrétně co do řádného vymezení kupní ceny nebo alespoň způsobu jejího určení.
Z ujednání kupní smlouvy s názvem „Kupní cena“ vyplývá, že Smluvní strany sjednávají tuto smlouvu bez určení kupní ceny dle § 2085 odst.2 o. z. ve spojení s § 2131 o. z. Smluvní strany vyjadřují přesvědčení, že osoba, která bude na příslušném katastrálním úřadu rozhodovat o povolení vkladu vlastnického práva na základě této smlouvy, bude dostatečně seznámena s platnou právní úpravou a nebude v daném ujednání spatřovat jakýkoliv důvod pro zamítnutí návrhu na vklad, neboť je zcela zřejmé, že uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny je přípustné ujednání.
Účastníci kupní smlouvy tedy předvídali problémy dopředu, a do smlouvy proto vtipně vložili originální ustanovení pro úředníka katastrálního úřadu. Nebylo jimi to však nic platné.
Nižší soudy to viděly stejně jako katastrální úřad
Proto se kupující jako účastník kupní smlouvy domáhal povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí soudní cestou. Jeho žalobu však krajský soud prvního stupně zamítl. Odvolací vrchní soud verdikt prvostupňového soudu potvrdil.
V odůvodnění svého rozhodnutí poznamenal, že uzavření kupní smlouvy vyžaduje dohodu stran o podstatných náležitostech, tj. o předmětu koupě a kupní ceně.
Kupní cena přitom nemusí být sjednána konkrétní částkou, ale musí být alespoň dostatečně určitá, případně musí být určitelné alespoň kritérium jejího určení (dle ust. § 2080 o. z.). Případ se dostal k Nejvyššímu soudu.
Klíčová ustanovení občanského zákoníku
Podle § 2080 o. z. je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.
Podle § 2085 odst. 2 o. z. mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.
Absentuje-li tedy v kupní smlouvě samotné ujednání o výši kupní ceny, za současného zřetelného vyjádření vůle, že účastníci chtějí kupní smlouvu uzavřít i bez takového určení, nastupují bez dalšího účinky zákonné nevyvratitelné domněnky (vyjádřené v ust. § 2085 odst. 2 věty první o. z.), že strany si ujednaly cenu obvyklou (ust. § 492 odst. 1 o. z.), vysvětluje právní úpravu Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 24 Cdo 81/2026.
Oproti tomu ust. § 2080 o. z., na nějž kladly důraz soudy nižších stupňů, cílí na situace, kdy je uzavřena kupní smlouva s dohodnutou kupní cenou, a právě v takovém případě musí být naplněn zákonný požadavek její určitosti. Zákon formuluje ujednání v míře alespoň způsobu jejího určení
.
Nejvyšší soud ČR proto uzavírá v rozsudku spis. zn. 24 Cdo 81/2026, že je-li u koupě nemovité věci v písemné smlouvě výslovně projevena vůle stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení kupní ceny, uplatní se podle ust. § 2131 o. z. přiměřeně ust. § 2085 odst. 2 o. z. Za ujednanou pak platí kupní cena, za niž se srovnatelná nemovitá věc v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.
V posuzovaném případě katastrální úřad návrh na povolení vkladu vlastnického práva k předmětné nemovité věci zamítl nesprávně. Katastrální úřad a následně i soudy obou stupňů měly vzít náležitě v úvahu, že smluvní strany jasně a srozumitelně vyjádřily svou vůli a úmysl uzavřít úplatnou kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětné nemovité věci, a to výslovně bez určení konkrétní kupní ceny.
Závěr
Smluvní strany tedy nemusí kupní cenu ani způsob jejího určení ve smlouvě výslovně sjednat Pak je ovšem třeba ve smlouvě výslovně uvést, že vůlí smluvních stran je uzavřít kupní smlouvu i bez určení kupní ceny.
Potom se uplatní ust. § 2085 odst. 2 o. z.: Mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.
Pokud však smluvní strany vyjádří výši kupní ceny alespoň způsobem jejího určení, pak musí jít o ujednání určité. Pokud je kupní cena ujednána, ale neurčitě, nelze již použít právní domněnku podle ust. § 2085 odst. 2 o. z.
Připomínáme současně, že pokud má být kupní cena určena odkazem např. na nějakou související vedlejší dohodu mezi účastníky, musí být i tato dohoda přiložena k návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
