Nabyvatel si koupil družstevní byt, když s jinou fyzickou osobou (člověkem) jako převodcem uzavřel 5. 6. 2014 smlouvu o převodu družstevního podílu, s nímž je spojen nájem bytu, a to za kupní cenu 2 900 000 Kč (dále jen „podíl“ a „smlouva o převodu podílu“).
Shrnutí v kostce
- Kupující zaplatil 2,9 milionu korun za družstevní podíl. S ním získal také právo užívat konkrétní družstevní byt a později si jej převést do osobního vlastnictví.
- Po privatizaci se v bytě objevila vlhkost. Znalecký posudek potvrdil mokrou omítku a kondenzaci na stěně či stropě. Vlastník proto žádal slevu po bytovém družstvu.
- Převod bytu od družstva není běžnou koupí nemovitosti. Družstvo pouze splní právo člena zakotvené ve stanovách a převede mu právě ten byt, který užívá jako nájemce.
- Družstvo proto nemusí poskytovat slevu za faktické vady. Člen mu totiž při privatizaci neplatí skutečnou tržní cenu bytu, takže nevzniká nerovnováha mezi zaplacenou cenou a hodnotou získané nemovitosti, kterou by sleva měla vyrovnat.
- Za vady může odpovídat původní prodejce družstevního podílu. Kupující mu zaplatil tržní cenu, která měla odpovídat hodnotě podílu i stavu bytu. Kvůli skryté vadě proto může požadovat například přiměřenou slevu z ceny podílu.
Shrnutí v kostce je vytvářeno s pomocí AI.
Nabyvatel převzal byt 8. 6. 2015 a začal jej užívat k 15. 6. 2015. Následně dne 29. 10. 2015 uzavřel nabyvatel s družstvem smlouvu o převodu bytu do svého vlastnictví. (V uvozovkách „Kupní cena“ byla sjednána ve výši 980.091 Kč.) Vklad vlastnického práva nabyvatele k bytu byl povolen dne 4. 12. 2015 s právními účinky k 11. 11. 2015.
Nabyvatel 23. 12. 2016 informoval družstvo o vadě bytu – výskytu mokré omítky v rohu obývacího pokoje. Vada (vznik kondenzace na povrchu omítky stěny nebo stropu v bytě) byla potvrzena i ve znaleckém posudku ze dne 13. 5. 2017, který označil i její příčiny.
Následně nabyvatel zažaloval družstvo o poskytnutí slevy z kupní ceny bytu. Případ se dostal až před Nejvyšší soud, který zrušil rozsudky nižších soudů, situaci rozebral, právně kvalifikoval a vysvětlil ve svém rozsudku.
Privatizační smlouva na družstevní byt je atypická
V případě převodu družstevního bytu do vlastnictví (bydlícího) člena družstva nejde o klasickou kupní smlouvu, kdy prodávající převádí na kupujícího za úplatu odpovídající (zpravidla) tržní ceně vlastnické právo k věci.
Ostatně ujednání ve smlouvě o tom, že „kupní cena“ bude splacena „započtením“ pohledávky na vrácení dalšího členského vkladu členovi družstva, není sjednáním kupní ceny v pravém slova smyslu, nýbrž toliko vyjádřením, že protihodnotou za členská práva a povinnosti vztahující se k družstevnímu bytu, která člen bytového družstva pozbyl převodem tohoto bytu do svého vlastnictví, je jeho vlastnické právo k uvedenému bytu. Vždyť částka 980.091 Kč samozřejmě nepředstavuje – nepředstavovala – tržní cenu nabývaného bytu
Člen družstva, který získává (privatizuje) družstevní byt družstvu žádné plnění neposkytuje
V případě, kdy stanovy družstva zakotvují právo člena družstva na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví, tak družstvo nepřevádí družstevní byt bydlícímu členovi družstva za tržní cenu, ale pouze realizuje právo člena družstva vyplývající ze stanov. Družstvo převádí vlastnické právo ke konkrétnímu družstevnímu bytu, na jehož převod do vlastnictví měl podle stanov člen družstva nárok.
Fakticky tak jde toliko o „transformaci“ již (zpravidla delší dobu) existujících práv člena družstva k družstevnímu bytu (práva nájmu družstevního bytu a práva na převod družstevního bytu do vlastnictví) na vlastnické právo k družstevnímu bytu.
Při převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva tak nevzniká (nemůže vzniknout) žádná porucha ekvivalence poskytnutých plnění (člen družstva žádné ekvivalentní protiplnění družstvu neposkytuje).
Záruky, práva z vadného plnění mají narovnávat nerovnováhu ve vzájemných plnění smluvních stran
Přitom ovšem smyslem a účelem práv z vadného plnění je právě náprava poruchy ekvivalence vzájemných plnění (vyrovnání ekvivalence plnění). Jinak řečeno účelem úpravy práv z vadného plnění (tj. i účelem přiměřené slevy z kupní ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím).
Tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně.
Proč při privatizaci družstevního bytu družstvo neodpovídá za jeho faktické vady
Družstvo při převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva na základě povinnosti vyplývající ze stanov neodpovídá za (faktické) vady družstevního bytu. V případě převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva jsou vlastnosti převáděného družstevního bytu předem dány – jde o přesně individualizovaný družstevní byt, který člen družstva dosud užívá jako nájemce.
Člen družstva má totiž zásadně právo na převod vlastnického práva k bytu, který užívá jako družstevní nájemce; toto právo je jedním z práv tvořících jeho družstevní podíl. A i kdyby družstevní byt vadami trpěl, při převodu družstevního bytu do jeho vlastnictví člen družstva neposkytuje družstvu ekvivalentní protiplnění, jehož porucha (vzniklá závadou na družstevním bytu) by měla být odstraněna prostřednictvím práv z vadného plnění.
To však neznamená, že za závady váznoucí na družstevním bytu nikdo neodpovídá a nabyvatel bytu se nemá na koho obrátit s právy z vadného plnění. Práva z vadného plnění tak měl nabyvatel uplatnit vůči osobě, od níž družstevní podíl spojený s právem nájmu družstevního bytu za úplatu nabyl (koupil).
Právě při nabývání družstevního podílu se realizuje transakce, při níž dochází (při řádném běhu věcí) k poskytnutí vzájemně ekvivalentních plnění, kdy nabyvatel platí tržní cenu družstevního podílu, která zpravidla řádově odpovídá cenám, za něž jsou v téže lokalitě převáděny bytové jednotky, které svými vlastnostmi odpovídají pronajímanému družstevnímu bytu.
Je-li však družstevní byt, jehož nájem s převáděným družstevním podílem přechází, zatížen vadami, může dojít k poruše ekvivalence vzájemného plnění a cena, kterou nabyvatel převáděného družstevního podílu zaplatil, nemusí odpovídat jeho hodnotě. Nabyvatel tak může mít nárok na slevu.
Práva z vadného plnění (např. slevu) je třeba požadovat po převodci (prodejci) družstevního podílu
Nejvyšší soud ČR proto v rozsudku (spis. zn. 27 Cdo 1622/2025, ze dne 29. 5. 2026), uzavřel, že při převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva na základě povinnosti plynoucí ze stanov nelze po družstvu požadovat práva z vadného plnění za faktické vady převáděného bytu.
Závady váznoucí na družstevním bytu jsou vadami družstevního podílu, se kterým je právo nájmu družstevního bytu spojeno; práva z vadného plnění lze uplatňovat vůči osobě, od níž člen družstva družstevní podíl (za úplatu) nabyl (koupil).
