Končí vám období fixace u hypotéky? Strefili jste se do dobrého období. Úrokové sazby jsou totiž na svých historických minimech a těžko budete mít lepší příležitost než teď, jak si hypoteční úvěr zlevnit novou a nižší úrokovou sazbou.
Podle odhadů společnosti Fincentrum skončí do konce roku 2012 fixace u 38 tisíc hypoték a vzhledem k současným úrovním sazeb by si měl každý polepšit. A pokud ne u vlastní banky, pak refinancováním u konkurence.
Refinancovat musíte při změně fixace
A proč je to důležité právě při refixaci? Protože můžete předčasně splatit hypotéku bez vysokých poplatků, kterými vás banka bude penalizovat v případě, že budete chtít úvěr splatit během fixace.
Tyto poplatky mohou dosáhnout i částek kolem 100 000 Kč (záleží jak velkou máte hypotéku a kolik vám zbývá do konce splatnosti) a refinancovat úvěr mimo období změny fixace už se vám proto nemusí vůbec vyplatit.
Na vaši banku nespoléhejte, ta vám slevit nechce
Nečekejte ale, až vám vaše stávající banka zašle návrh nové sazby. Ještě před tím se zajímejte i o nabídky konkurence, u které byste mohli hypotéku refinancovat.
S vidinou získání nového klienta vám totiž téměř jistě nabídne lepší úrok právě konkurenční banka. Pro tu stávající už nejste zdaleka tolik zajímaví jako potenciálně noví klienti. Banky v Čechách totiž trochu sázejí na to, že český klient je poměrně dost konzervativní, nemá příliš rád změny a není zvyklý si stěžovat.
Z praxe i z příběhů čtenářů přitom vyplývá, že rozdíl v úrokové sazbě od stávající a konkurenční banky může být třeba i 2 %. To už vám ale vaše stávající banka asi dává najevo, že o vás příliš nestojí. Častěji získáte lepší úrok třeba o 1 %. Vzhledem k řádům, ve kterých se hypotéky pohybují, to ale může znamenat třeba o tisícovku měsíčně nižší splátku při stejné době splatnosti. No neberte to.
Případ z praxe
Klientka od banky požadovala nabídku sazby při změně fixace. Žádala 2 měsíce dopředu. Banka nereagovala, klientka si připravila refinancování a získala sazbu o 1,3 % nižší.
Banka poslala oznámení, že nastal termín fixace a že od termínu za 5 dnů bude nová sazba o 0,9% vyšší, než byla průměrná sazba na trhu.
A jaký to mělo dopad na peněženku?
| Fixace 3 roky při splatnosti 25 let | |||
|---|---|---|---|
| Hypoteční úvěr | 1 500 000 Kč | 2 000 000 Kč | 3 000 000 Kč |
| Splátka úvěru se sazbou 3,5 % | 7509 Kč | 10 012 Kč | 15 018 Kč |
| Splátka úvěru se sazbou 4,5 % | 8337 Kč | 11 116 Kč | 16 674 Kč |
| Rozdíl měs. splátky navýšené o 1 % | 828 Kč | 1104 Kč | 1656 Kč |
| Zaplaceno navíc za 3 roky | 29 808 Kč | 39 744 Kč | 59 616 Kč |
| Zaplaceno navíc za 5 let | 49 680 Kč | 66 240 Kč | 99 360 Kč |
Zdroj: Fincentrum
Čas na změnu
Abyste stihli zjistit opravdu nejvýhodnější nabídku u konkurence, začněte se zajímat rozhodně s předstihem a nečekejte až vám vaše banka zašle dopis o konci fixace s návrhem nové úrokové sazby. Některé banky totiž s jeho zasíláním nepospíchají. Proč by vám také dávaly příliš času na to, abyste od ní utekly?
Nízká míra využití možnosti refinancovat hypoteční úvěr na konci období fixace je dána především nedostatkem času pro jednání s jinými bankami. Informaci o konci fixace úrokové sazby a o nových podmínkách úvěru na další období získávají spotřebitelé pozdě. Mezi jednotlivými bankami jsou přitom v tomto ohledu významné rozdíly. Slušné banky tak doplácejí na ty chamtivé,
upozornil Petr Stuchlík, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Fincentrum.
Nezapomeňte se připravit na refinancování včas. Zapněte si HypoBudíček.cz a refinancování určitě nepropásnete.
Může se vám ale také stát, že dopis se po cestě ztratí, protože je často zasílán jako obyčejné psaní. Nebo jste se přestěhovali a zapomněli bance nahlásit novou adresu (za to ale nadávejte jen sami sobě). Ať tak či tak, pokud se nezačnete zajímat sami, můžete přijít o dobrou nabídku a pěkných pár tisíc k dobru.
Pamatujte také na to, že že nějaký čas v případě refinancování zabere také nutnost zajistit další odhad nemovitosti.
Problém je v tom, že lhůta pro zaslání oznámení o konci fixace s návrhem nové sazby není upravena v žádném zákoně a na to právě banky dost hřeší. Lhůty jsou v lepším případě stanoveny v obchodních podmínkách, ale jak známo, praxe se od teorie často liší. To, že jste měli na refinancování příliš málo času byste pak museli dokazovat asi jen soudní cestou a to s velmi nejistým výsledkem.
Na českém trhu je několik málo bank, které se v úvěrové smlouvě zavazují, že oznámení o změně úrokové sazbě odešlou minimálně 4 týdny před změnou fixace a opravdu toto oznámení odesílají cca 4 až 6 týdnů předem. Ve většině případů klient dostane toto oznámení cca 10 až 20 dní před změnou fixace. Pokud do této doby započítáme víkendy, nějaké zdržení na straně klienta, než mu dojde o co vlastně jde, tak je reakční doba na minimální hodnotě, za kterou se už toho nedá moc zvládnout. Klienti tak velmi často nejsou schopni požádat o mimořádný vklad, částečné splacení hypotéky nebo jinou změnu,
nastínil pro server Měšec.cz praxi na trhu Michal Bureš, finanční poradce společnosti Fincentrum.
Uvedl také, že existuje i část klientů, kteří na změnu fixace a daný termín myslí, ale i přes to, že banku včas požádají o oznámení nové úrokové sazby, fixaci „propásnou“. Banky v praxi vše na maximum protahují, aby klient ztratil co nejvíce času. Nebo klientovi oznámení o nové sazbě dají, ale protahují vystavení souhlasu se splacením úvěru, aby zase klient neměl moc času na realizaci převodu své hypotéky do jiné banky. Setkal jsem se i s tím, že banka vůbec žádné oznámení neposlala, nebo ho poslala až po dni změny fixace. Například u jedné klientky, která prodávala byt a požadovala souhlas se splátkou hypotéky k datu fixace. Banku žádala cca 25 dní před koncem fixace a souhlas ji dorazil až 5 dní po změně fixace,
řekl serveru Bureš s tím, že aktuálně se podle jeho zkušeností situace spíše zhoršuje, protože lidé jsou více informovaní a chtějí více využívat refinancování. Banky, které si to uvědomí, se proto podle Bureše snaží celý proces protahovat,
dodal Bureš.
Dočkáme se zákonné úpravy?
Že se možná blýská na lepší časy dokazuje žádost o úpravu legislativy v oblasti hypoték zaslanou společností Fincentrum na Legislativní odbor Ministerstva financí ČR. Ta obsahuje návrh stanovit bankám lhůtu na zaslání informace o konci fixace s návrhem nové sazby zákonem.
Inspirací budiž třeba zákon, který byl loni s účinností od 1. ledna 2012 přijat na Slovensku a který bankám nařizuje zaslat tyto informace klientovi dva měsíce předem.
Jaké lhůty platí?
A co na to banky? Zjišťovali jsme, dokdy musíte oznámit předčasné splacení hypotéky v období změny fixace a kdy banka zasílá své oznámení o konci fixace s návrhem nové sazby. Zjišťovali jsme také, zda banky oznámení posílají doporučeně nebo jen obyčejným psaním a proč stávajícím klientům navrhují vyšší sazby než těm novým. Ano, je to boj o klienta, na druhou stranu banka během fixačního období může zjistit, že jako klient poctivě a včas splácíte, a proto už neznamenáte takové riziko jako nový klient bez historie.
Pokud by se vám banka vytáčela s tím, že uvést novou sazbu například dva měsíce předem je moc dlouhá doba, můžete argumentovat tím, že pokud poskytuje službu odloženého čerpání hypotéky, rezervuje úrokovou sazbu klientovi třeba i půl roku.
U lhůty, kdy banka posílá oznámení o konce fixace a nové sazbě počítejte s tím, že termín se začíná počítat už odesláním z banky, tedy ne až ode dne, kdy je doručeno.
Česká spořitelna
Odpovídá: Veronika Jančová, ředitelka úseku řízení retailových produktů a procesů
- Dokdy oznámit doplacení: 1 týden před začátkem nové fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: Cca šest týdnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
ČSOB
- Dokdy oznámit doplacení: 14 dní před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: Cca šest týdnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
Equa Bank
Protože je Equa Bank novou bankou, klienti se dostanou do fáze refixace nejdříve za rok. Již nyní ale banka avizuje, že klienti budou moci novou úrokovou sazbu poptat až 6 měsíců před koncem fixace.
Fio Banka
- Dokdy oznámit doplacení: 1 měsíc před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: Nejpozději 45 dnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Prostřednictvím internetového bankovnictví.
GE Money Bank
- Dokdy oznámit doplacení: 10 pracovních dní před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 45 dní před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
Hypoteční banka (platí i za Poštovní spořitelnu)
- Dokdy oznámit doplacení: 2 týdny před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 6 týdnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
Komerční banka
- Dokdy oznámit doplacení: 10 pracovních dní před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 4 až 6 týdnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
LBBW Bank
- Dokdy oznámit doplacení: 1 měsíc před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 6 týdnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
mBank
- Dokdy oznámit doplacení: Není povinnost oznamovat, pouze požádat o tzv. bankovní informaci (obsahuje např. zůstatek dluhu). Tento dokument je třeba k refinancování a banka má na jeho vypracování 15 pracovních dnů.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: Měsíc před koncem fixace. Přesné garantované sazby jsou ale uváděny v úrokovém lístku na webu banky a řídí se pouze LTV.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
Oberbank
- Dokdy oznámit doplacení: Není pevně stanoveno, řeší se individuálně ale platí čím dřív, tím líp.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 2 měsíce před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Obyčejnou zásilkou.
Raiffeisenbank
- Dokdy oznámit doplacení: 30 dnů před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: podle podmínek banky 30 dnů před koncem fixace. Podle mluvčího Tomáše Kofroně ale banka posílá oznámení 60 – 45 dní před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Obyčejnou zásilkou.
UniCredit Bank
- Dokdy oznámit doplacení: 21 dnů před koncem fixace (u hypoúvěru Flexi lze kdykoli bez poplatku).
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 30 dnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Obyčejnou zásilkou.
Volksbank
- Dokdy oznámit doplacení: 14 kalendářních dnů před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 35 kalendářních dnů před koncem fixace.
- Jak posílá oznámení: Doporučeně.
Wüstenrot hypoteční banka
- Dokdy oznámit doplacení: 5 pracovních dnů před koncem fixace.
- Kdy oznámí banka novou sazbu: 6 – 5 týdnů před koncem fixace. Přesné garantované sazby lze ale najít na webu banky.
- Jak posílá oznámení: Obyčejnou zásilkou.
Proč noví klienti dostávají lepší úrok?
Zeptali jsme se bank i na tak ošemetnou otázku, proč dostávají noví klienti lepší úrok a podle odpovědí se zdá, stávající klienti by měli mít většinou stejnou šanci na tutéž sazbu jako ti noví. Všichni víme, že praxe je jiná.
Zástupci České spořitelny, ČSOB, Hypoteční banky i Poštovní spořitelny, Komerční banky a Raiffeisenbank připustili, že návrh nové sazby posuzují vždy individuálně a promítá se do ní například to, jak klient doposud splácel. Tak se zdá, že všichni kdo refinancují, asi nesplácí svým bankám hypotéky tak, jak mají.
Zástupci Fio Bank, GE Money Bank, Volksbank, Oberbank a UniCredit Bank uvádí, že novým i stávajícím klientům jsou nabízeny sazby stejné.
To uvádí i Ivana Buriánková za mBank a Kateřina Bílá za Wüstenrot hypoteční banku. U těchto dvou poskytovatelů hypoték to skutečně 100% platí, protože nabízejí garantované sazby, které mají zveřejněné na webu, takže dopředu víte, co vás čeká.
Naproti tomu Martina Lambert z LBBW Bank uvedla, že klientům, kteří se v posledních 12 měsících neopozdili se splátkou, nabízí banka naopak automaticky výraznou slevu na úrokové sazbě oproti standardním sazbám pro nově uzavírané hypotéky.
Takže s novou sazbou je to velká záhada. Z praxe vyplývá, že drtivá většina těch, kteří poptali u konkurenční banky refinancování, tak získali lepší novou úrokovou sazbu než od své stávající. Ale banky přitom svorně tvrdí, že stávající klienty nijak neznevýhodňují. A nebo že by platilo: na blbou otázku – blbá odpověď?
Vyjednávejte
Banky to sice otevřeně přiznávat moc nechtějí, když ale uvidí, že jste schopni odejít ke konkurenci, rádi vám nabídnou i výhodnější úrokovou sazbu. Ač opatrně, možnosti pro vyjednávání o nižší než nabídnuté úrokové sazbě připustili zástupci téměř všech bank. Čtěte více: Chcete hypotéku? Smlouvejte, vyplatí se to (TEST)
