Hlavní navigace

Jaká omezení hypoték nás čekají od 1. 10. 2018?

Tomáš Janeček

Od října 2018 budou platit nová pravidla pro poskytování hypoték. Vysvětlíme si srozumitelně novou problematiku a zapojíme do toho i příklady. Zároveň si probereme také hypotéky poskytované státem. Jsou nové a se zajímavým úrokem. Pro koho jsou určené a nahradí ty bankovní? Které banky zpřísnily výpočet bonity?

Doba čtení: 4 minuty

Proč ČNB zavádí nové podmínky?

Od 1. 10. 2018 vstupují do praxe nová opatření označovaná jako DTI, resp. DSTI. Česká národní banka je představila na své červnové, tiskové konferenci. (Více: Hypotéky už nebudou „pro každého“. Přitvrdí bonita a kontrola vašich závazků) Nejenom finanční poradci, hypoteční a jiní makléři, ale věřím, že i klienti mající v úmyslu letos si brát hypotéku, s napětím očekávali, s čím centrální banka přijde.

Nakonec jsme se dočkali a z úst pana guvernéra jsme se dozvěděli, že nová pravidla se zavádí proto, aby se zamezilo nekontrolovatelnému zadlužování lidí. Jde o to, že obě opatření cílí především na zastropování hypoték z hlediska vašich příjmů. Samozřejmě tím nechci říci, že banky dosud bezhlavě půjčovaly komukoliv na počkání. Tady jde především o fakt, že se ČNB ne tak docela podařilo eliminovat zákaz dofinancování hypoték jinými úvěry.

Vlastně je to logické. Když v říjnu 2016 vydala ČNB bankám zákaz poskytovat 100 % hypotéky, následované v dalším roce snížením povoleného LTV nejprve na 95 %, resp. 90 %, pak jsme se naučili velice rychle chybějící peníze nahradit druhým úvěrem, nejčastěji úvěrem ze stavebního spoření. Nepomohlo ani nejasné nařízení centrální banky, že v rámci jedné finanční skupiny nemůžete získat dva úvěry, hypotéku a nezajištěný úvěr.

Trochu se tomu vymykala Raiffeisen stavební spořitelna, která do letoška poskytovala klientům řešící 100 % financování Hyposplátku až do 90 % LTV a byla ochotná zbývající částku dofinancovat opět svým úvěrem, Rekopůjčkou.

A právě souběh úvěrů byl trnem v oku ČNB. Proto vydala nové opatření zamezující bankám poskytnout klientům hypotéku nebo jiný úvěr, pokud by to znamenalo překročit nastavené limity DTI a DSTI.

Co to je to DTI

DTI bude sledovat, kolik činí celková výše všech úvěrů, které máte, ve vztahu k vašemu čistému ročnímu příjmu. Dle nařízení ČNB nesmí překročit jeho 9násobek.

Co je to DSTI

Tento ukazatel zase určuje, že podíl všech vašich splátek úvěrů nesmí překročit 45 % vašich čistých měsíčních příjmů.

Bude však existovat výjimka umožňující v opodstatněných případech zvýšit oba ukazatele o 5 %.

Bude to znamenat konec hypoték?

Určitě každé omezení na poli finančních produktů, a o to spíše úvěrových, znamená jejich horší dostupnost. Na druhou stranu třeba Česká spořitelna už počítá bonitu tak, že všechny vaše splátky (vč. plánované hypotéky) nesmí překročit 50 % vašich disponibilních příjmů.

Obdobně přísný výpočet má i Hypoteční banka (ČSOB), která zase započítává do výdajů poměrně vysoké částky životního minima pro každého člena domácnosti.
Samozřejmě na opačné straně spektra jsou banky jako již třeba zmíněná Raiffeisen stavební spořitelna, která měla nastavené velmi benevolentní počítání disponibilních příjmů, a to především u osob podnikatelů s paušálem.

Přechodné období

Mohu napsat, že v současnosti má většina bank nastavené svoje kalkulačky řekněme hybridně, kdy se snaží zohledňovat ukazatele DTI, resp. DSTI, ale ne zcela striktně podle ČNB. Nicméně jsem zvědavý, jestli úderem půlnoci 1. 10. 2018 přejdou všichni na nové ukazatele ve stanovených hodnotách.

Příklad hypotéky pro mladé od 1. 10. 2018

Pro názornost jsem dal dohromady příklad svobodného klienta, 30 let, který chce koupit byt za 3 500 000 Kč (novostavbu, takže kupní cena bude i odhadní hodnotou), s příjmem 29 000 Kč čistého a vlastními zdroji ve výši 10 % z kupní ceny zdrojů.

Kromě toho dnes splácí půjčku se splátkou 2722 Kč, se zůstatkem 190 000 Kč.

Pokud by si klient chtěl půjčit dnes, pak hypotéku pravděpodobně získá.

Jiné to bude od října, kdy ta samá banka při sledování DTI (do 9), resp. DSTI (do 45 %), půjčí našemu klientovi jen 2 600 000 Kč.

Příklad hypotéky 4členné rodiny od 1. 10. 2018

Nedávno se na mě obrátila moc fajn rodina, táta, máma a 2 děti, že si chtějí koupit domek za městem za 5 000 000 Kč, s tím, že potřebují 4 000 000 Kč, tedy hypotéku do 80 % LTV.

Shodou okolností splácí také půjčku ve výši 2100 Kč se zůstatkem 150 000 Kč. Čistý měsíční příjem rodiny je 39 000 Kč.

Opět, když budu hypotéku počítat podle dnešních pravidel, tak na ni dosáhnou.

Po novu už to tak jednoznačné není, protože DTI vychází těsně pod 9, ale DSTI přesahuje 45 %. Zde by byl prostor pro žádost o výjimku, kterou budou moci banky v opodstatněných případech udělat a oba ukazatele zvyšovat až o 5 %.

Státní půjčky pro mladé

V srpnu stát rozjel půjčování peněz mladým rodinám. V rámci Programu pro mladé můžete žádat o půjčku na pořízení bytu (max. 1 200 000 Kč) nebo koupi či stavbu domu (max. 2 000 000 Kč). Vždy se bude jednat o úvěr do výše max. 80 % sjednané ceny.
Samozřejmě nemá cenu zde popisovat parametry půjčky, to si můžete najít na webu Státního fondu rozvoje bydlení.

Píši to zde z jiného důvodu. Také tyto půjčky budou posuzovány kritérii DTI a DSTI. Domnívám se, že od 1. 10. 2018 bude jejich získání obtížnější, protože mají splatnost pouze 20 let u koupě a výstavby a 10 let u rekonstrukce.

Jinými slovy, čím kratší doba splácení, tím vyšší měsíční splátka a tím vyšší požadavek na příjem, o to víc, pokud se máte vejít do 9× vašeho ročního příjmu, resp. pokud všechny splátky nemají převýšit 45 % vašeho čistého příjmu.

Důsledky

Určitě bude hledání vhodného způsobu financování od října těžší. Jistě bude kladen důraz více jak jindy na refinancování stávajících půjček, kterých je mezi lidmi nemálo. Vždy to nepovede k úspoře, ale spíše ke snížení splátky, a to tak, že se prodlouží doba splatnosti. Tím se samozřejmě přeplatí v součtu na úrocích.

Dále se domnívám, že více se bude uplatňovat dozástava, tedy že rodiče, prarodiče, tety, strýcové budou tak hodní a poskytnou vám svoji nemovitost jako zástavu, abyste dosáhli na levnější 80 % hypotéky a nemuseli řešit souběh úvěrů. Rozhodně ale čas ukáže správnost tohoto nového nařízení.

Našli jste v článku chybu?