Hlavní navigace

Jaká práva máte jako vlastník bytu při kontrole hospodaření SVJ?

Autor: Depositphotos
Tomáš Zilvar

Jaké dokumenty vám musí vedení SVJ zpřístupnit ke kontrole? Pomůže ale výklad Nejvyššího soudu proti obstrukcím vedení SVJ, které si nepočíná transparentně a odmítá členy SVJ řádně informovat?

Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

Jakožto vlastník bytové jednotky máte právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby můžete nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Jenže vůbec není v praxi výjimkou, že vedení – výbory společenství vlastníků jednotek (známá zkratka SVJ) nechtějí, aby řadoví členové znali detaily hospodaření, ačkoliv by hospodaření mělo být transparentní a všem členům by měla být umožněna kontrola.

Vedení SVJ mnohdy hospodaří s vysokými částkami a také pobírá za svou práci odměnu. Jistě je to jinak v SVJ nějakého malého domu, ale jsou velké domy o desítkách, ba i stovkách partají, jak se říká. A pak své právo budete realizovat těžko, musíte čelit mnoha obstrukcím a často lidé svou snahu vzdají. Ale ne každý.

Co chtěla majitelka bytu vidět

Majitelka bytu (bytové jednotky) a členka společenství vlastníků jednotek se žalobou domáhala, aby jí společenství vlastníků jednotek (SVJ) umožnilo nahlédnout do v ní konkretizované dokumentace a aby jí předložilo další tam vyjmenované písemnosti:

  • a) dokumentaci o určité škodní události v domě,
  • b) smlouvu o pojištění odpovědnosti za výkon funkce statutárního orgánu SVJ a podklady o platbě odměn členů orgánů SVJ,
  • c) dokumentaci k soudním sporům vedeným SVJ v určitém roce,
  • d) evidenční list jedné bytové jednotky a odsouhlasený způsob všech plateb na jednotku včetně rozúčtování služeb.

Soud prvního stupně uložil SVJ, aby své člence umožnilo nahlédnout do dokumentace, ale zamítl žalobu na předložení specifikovaných písemností, a to včetně písemností a) až d). Jeho výroky potvrdil i odvolací soud. Ten vyložil, že předložení písemností přesahuje rámec zákona a i další požadované písemnosti se netýkají správy domu a pozemku.

Co říká zákon

Vaše právo coby vlastníka jednotky je vyjádřeno ve dvou polohách, vyložil Nejvyšší soud v rozsudku. Jako vlastník jednotky máte právo ověřit si nejen to, jak jsou dům a pozemek spravovány, nýbrž i to, jak osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku hospodaří. Jde však přece jen o obecně upravené právo, jehož způsob výkonu mohou především určit stanovy SVJ a v případě domu, v němž SVJ nevzniklo, pravidla pro správu domu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě.

Jde tak o velmi široce koncipované právo nahlížet do smluv ve věcech správy, dále do účetních knih a dokladů, přičemž je nezbytné, aby toto právo bylo konkretizováno v prohlášení nebo ve stanovách SVJ tak, aby bylo jednoznačné, co se rozumí nahlížením do těchto dokumentů SVJ.

Nejvyšší soud ČR proto v rozsudku odmítl proklamaci nižších soudů, že požadované písemnosti a) až d) se netýkají správy domu a pozemku, resp. že požadavek na jejich předložení jde nad rámec zákona. To vše bez bližšího odůvodnění neobstojí, a to už také proto, že žádný ze soudů se blíže nezabýval otázkou, jak tyto písemnosti mohou vlastníku jednotky přispět k zodpovězení otázky vztahující se k hospodaření SVJ.

Písemnosti mají značnou vypovídající hodnotu

Bez ohledu na to řekl Nejvyšší soud, že písemnosti a), b), jde-li o podklady o platbě odměn členů orgánů (vedení) SVJ, c) a d) lze podřadit pod doklady podle § 1179 věty druhé NOZ. Tyto písemnosti (pochopitelně ve spojení s dalšími písemnostmi) mají totiž značnou vypovídací hodnotu nejen ve vztahu k tomu, jak jsou dům a pozemek spravovány, nýbrž především také ohledně toho, jak osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku hospodaří. Stejnou vypovídací hodnotu by mohly mít i písemnosti b), avšak jen za předpokladu, že na požadované smlouvě o pojištění odpovědnosti za výkon funkce statutárního orgánu SVJ nějakým způsobem participovalo i SVJ.

Diners_Vanoce2019

Ještě však NS dodal (a jeho výklad může být oporou dalším obstrukcím různých vedení SVJ), že vaše subjektivní právo vlastníka lze uplatnit jen při poctivém dodržování dobrých mravů se zřetelem k zažitým (obecně přijímaným) zvyklostem. Zjevnému zneužití práva nelze ochranu poskytnout, což přirozeně platí i pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku.

Kam podat žalobu, když vás nechtějí dobrovolně informovat

A dále Nejvyšší soudu ČR v rozsudku vyložil, že ve sporu nejde o věc jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek a sporů z toho vzniklých. Předmětem těchto sporů totiž není samotné jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek, ale jen vymáhání subjektivního práva svědčícího vlastníku jednotky proti žalovanému, který řádně a včas nesplnil tomu odpovídající povinnost vyplývající pro něj z citovaného ustanovení. Se zřetelem k řečenému je k projednání dané věci v prvním stupni věcně příslušný okresní soud.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).