Hlavní navigace

Jaká jsou pravidla společné správy majetku, když se na nich nedohodnete?

Richard W. Fetter

Může se přehlasovaný menšinový vlastník bránit? Kdy je třeba k rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí rozhodnutí většina nadpoloviční, kdy dvoutřetinová a kdy jednomyslné rozhodnutí všech spoluvlastníků? Co musí soud posoudit, když se bude minoritní vlastník bránit ztrátě svého zisku, nebo naopak jemu uloženým nákladům?

Doba čtení: 5 minut

Stát se spoluvlastníky věci, obvykle něčeho hodnotnějšího, dražšího, typicky nemovitosti – např. budovy – domu, tedy pozemku a na něm umístěné stavby – můžete v důsledku dědictví, ale i při společném podnikání, anebo pokud si třeba partneři nebo kamarádi společně něco koupí, aniž by šlo o manžele, pak jim k věci vzniká spoluvlastnictví. A ne vždy se dokáží spoluvlastníci dohodnout. Nemusíte hned usilovat o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Úskalí zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, resp. pravidla pro to podle nového občanského zákoníku (NOZ) jsme si přiblížili v těchto článcích:

Můžete mít zájem na jeho zachování, nechcete se totiž vzdát majetku ani za náhradu a na plnohodnotné vlastnictví bez spoluvlastníků vám finance nestačí. Jaká určuje pro správu společné věci pravidla nový občanský zákoník (NOZ)? Samozřejmě je vůbec nemusíte dodržovat, může rozhodovat minoritní (menšinový) spoluvlastník, pokud se vyzná a ostatní spoluvlastníci jeho rozhodnutí respektují. Ale co platí, když tomu tak není? Jak se rozhoduje? Jaké jsou možnosti obrany přehlasovaného nebo opominutého menšinového spoluvlastníka?

Správa společné věci

Každý ze spoluvlastníků je podle § 1126 odst. 1 NOZ oprávněn k účasti na správě společné věci. Nikomu tedy nemůže být upíráno právo rozhodovat o společné věci, třeba jenom proto, že jeho spoluvlastnický podíl je malý. Při rozhodování o společné věci se však hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů (§ 1126 odst. 2 NOZ). Takže je jasné, že čím větší podíl máte, tím větší má váš hlas a názor váhu.

Zákon stanoví různou míru závažnosti pro opatření týkající se společné věci a různou míru jejího zatížení rozdílnou většinu spoluvlastníků, která musí o věci rozhodnout – někdy stačí prostá většina, někdy dvoutřetinová a někdy je třeba jednomyslného rozhodnutí všech spoluvlastníků. Je třeba si uvědomit, že z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni podle § 1127 NOZ společně a nerozdílně – jsou tedy solidárně zavázáni třetím osobám. Proto také občanský zákoník umožňuje se přehlasování bránit u soudu.

Kdy rozhoduje jaká většina a jak se může bránit přehlasovaný menšinový spoluvlastník?

O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci podle § 1128 odst. 1 NOZ prostou většinou hlasů. Takže rozhodnout mohou i proti vůli ostatních ti, kdož vlastní více než polovinu věci. Rozhodnutí má ovšem právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě (to může být např. v případě havárie, naléhavé potřeby zasáhnout, nutnosti něco opravit a tak).

Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může podle § 1128 odst. 2 NOZ navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Takový návrh soudu musí podat do 30 dnů od přijetí rozhodnutí, jinak jeho právo zaniká (a pak musí rozhodnutí respektovat), ledaže by nebyl o nakládání s věcí vůbec uvědomen, pak mu propadná 30denní lhůta běží až ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (tj. např. kdyby přebíral řádně poštovní zásilky, které nepřebírá, viz články Přebírejte zásilky, jinak můžete mít problémy a Co se stane, když vám doručí do špatné datové schránky?).

K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba podle § 1129 odst. 1. NOZ alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.

Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. I tady se uplatní pro žalobní návrh omezení 30denní lhůtou. Přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. I v tomto případě je možno podat žalobu jenom do 30 dnů.

Pokud však většina spoluvlastníků rozhodne o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a zaváže-li se vůči přehlasovanému (menšinovému) spoluvlastníku, že po něm nebude požadovat, aby se na nákladech podílel, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytne dostatečnou jistotu, nemá přehlasovaný spoluvlastník právo podle § 1131 NOZ navrhnout zrušení opatření většiny spoluvlastníků soudu.

K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. Ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků.

Nejvyšší soud ČR konstatoval ve svém rozsudku spis. zn. 22 Cdo 192/2017, ze dne 17. 10. 2017, že i když je možnost domáhat se zrušení rozhodnutí většinového spoluvlastníka (většinových spoluvlastníků) vyhrazena menšinovému spoluvlastníku zásadně jen u rozhodnutí ve věcech mimořádné správy (významné záležitosti týkající se společné věci), nelze vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu, zejména tam, kdy stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý, bude možné soudní ochranu poskytnout i tehdy, půjde-li o rozhodnutí v záležitosti běžné správy.

Každý případ vyžaduje individuální posouzení

K tomu, aby žaloba na zrušení rozhodnutí většinového spoluvlastníka byla důvodná, vyžaduje hrozbu těžké újmy. Pojem těžké újmy může být naplněn podle textu zákona tehdy, představovalo-li by rozhodnutí většinového spoluvlastníka neúměrné omezení v užívání společné věci, nebo v případě vzniku povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě podílu spoluvlastníka.

Protože zákon žádné další vodítko k posouzení toho, zda důsledky rozhodnutí většinového spoluvlastníka mohou hrozbu těžké újmy vyvolat, nedává, bude vždy záležet na konkrétních okolnostech případu a uvážení soudu, zda v individuální věci bude předmětný aplikační předpoklad naplněn.

Rozhodnutí soudu má vycházet ze slušnosti a rozumu

Skutečnosti, v nichž spoluvlastník shledává hrozbu těžké újmy, kterou musí tvrdit a prokázat, je soud povinen konfrontovat s hlediskem slušného uvážení, na nějž by měl být brán ohled. Soud se tak nemůže vyhnout hodnocení důvodů, pro které rozhodnutí většinového spoluvlastníka, proti němuž menšinový spoluvlastník brojí, bylo přijato.

Slušné uvážení soudu je přitom rozhodným hlediskem pro rozumné uspořádání právních poměrů spoluvlastníků (ust. § 1139 odst. 1 o. z.), určil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 22 Cdo 192/2017, ze dne 17. 10. 2017.

Našli jste v článku chybu?