Hlavní navigace

Jak získat vlastní bydlení? Jak na něj našetřit? Jaká jsou rizika? Odpovědi na otázky z úst odborníků

Autor: Dalibor Z. Chvátal
Dalibor Z. Chvátal

Chci dům ve městě, abychom nemuseli daleko dojíždět. Ráno chci výhled na moře, večer na zapadající slunce v horách. V praxi však je třeba ustupovat ze snů a udělat to, co je reálné. Jak našetřit na bydlení? A jak bydlet?

Doba čtení: 9 minut

Sdílet

Evropský výbor pro systémová rizika varoval, že ceny nemovitostí rostou rychleji než samotné příjmy. Česká republika jeho varování obdržela také, ve kterém bylo uvedeno, že zranitelnost Česka je spojena s úrovní zadlužení domácností, růstem hypotečních úvěrů a známkami uvolnění úvěrových standardů. Zároveň připomněl, že rizikem je růst cen nemovitostí či nadhodnocení rezidenčních nemovitostí. Pro české občany to znamená jasnou zprávu: dávat si pozor na přehnaný růst cen nemovitostí a zároveň zadluženost. Jenže co s tím? Jak získat v dnešní době bydlení? Jak získat a zaplatit svůj sen? Nejen na to hledali odpověď panelisté odborné diskuze, kterou pořádala Asociace českých stavebních spořitelen, o jejímž průběhu jsme vás informovali.

Zvykli jsme si na pětileté období konjunktury, kterou teď zažíváme, ale už jsme zapomněli, že za námi bylo i období krize. V letech 2009 až 2012 docházelo k poklesu cen nemovitostí, protože jejich ceny jsou výrazně spojeny s fází hospodářského cyklu, říká Martin Slaný, hlavní ekonom a poradce předsedy představenstva skupiny DRFG. Ceny nemovitostí však ovlivňují i zásahy regulátorů, třeba omezování dostupnosti úvěrů. Nejde zapomenout i na demografické trendy a různé formy nájemného či vlastnického bydlení, což všechno v součtu ovlivňuje ceny nemovitostí. Všechny vyjmenované faktory se teď slily do jednoho, který tlačí růst cen nemovitostí v ČR nahoru, vysvětluje Slaný.

Účastníci diskuze

  • Jan Jeníček, předseda Asociace českých stavebních spořitelen
  • Pavel Jirák, místopředseda Asociace českých stavebních spořitelen
  • Martin Kroh, předseda České společnosti pro rozvoj bydlení
  • Radim Mařík, předseda představenstva Asociace inspektorů nemovitostí
  • Martin Slaný, hlavní ekonom a poradce předsedy představenstva skupiny DRFG
  • Jiří Šedivý, tajemník Asociace českých stavebních spořitelen.
  • Petr Teplý, docent Vysoké školy ekonomické
Panelová diskuze k problematice bydlení. Screenshot z videa ČTK. Praha, 24. 9. 2019. Zleva: Jiří Šedivý, Pavel Jirák, Jan Jeníček, Petr Teplý, Martin Slaný, Martin Kroh, Radim Mařík, moderátorka diskuze.
Autor: Dalibor Z. Chvátal

Panelová diskuze k problematice bydlení. Screenshot z videa ČTK. Praha, 24. 9. 2019. Zleva: Jiří Šedivý, Pavel Jirák, Jan Jeníček, Petr Teplý, Martin Slaný, Martin Kroh, Radim Mařík, moderátorka diskuze.

S rostoucí poptávkou po bydlení roste i poptávka po úvěrech na bydlení, a to po hypotékách a stavebním spoření. Renesance stavebka přitom přímo souvisí s růstem úrokových sazeb, kdy dramatický růst úrokových sazeb hypoték nebyl tak dramatický u stavebního spoření, což zvýšilo výhodnost námi poskytovaných úvěrů, řekl Jan Jeníček, předseda Asociace českých stavebních spořitelen.

Není co kupovat a lidé na úvěr nedosáhnou

Jenže poptávka po úvěrech na bydlení stále klesá. Důvodů je podle Jeníčka několik. Není co kupovat, klienti nemají tu potřebu jako v loňském roce. Byl v tom dokonce efekt jakéhosi předzásobení se úvěry, kdy si lidé úvěry sjednali před zpřísněním pravidel ČNB. A po zpřísnění podmínek poskytování úvěrů došlo k situaci, kdy řada lidí na úvěr skutečně nedosáhne, říká Jeníček. Tato situace tak lidi žene zpět do náruče stavebních spořitelen, ve kterých se lidé už v 90. letech naučili nejprve naspořit a následně si vzít úvěr, což bude jednou ze staronových cest, jak na nové bydlení v dnešní době opět dosáhnout.

Dluhů se nebojíme

Na VŠE provedli průzkum a ze 360 odpovědí vyšly zajímavé výsledky. Přes 90 % studentů okolo 20 let, tzv. generace Z, chtějí do 10 let bydlet ve svém. Což v době tzv. sdílené ekonomiky, Airbnb či „uberizace“ je překvapivé. Jenže kde na to mají vzít? Buď si půjčí od rodiny či svých blízkých, nebo se musejí zadlužit. Tato generace se nebojí zadlužit, otázkou je, kde si ten byt koupí, protože ceny rostou, a hlavně v Praze, komentuje Petr Teplý, docent Vysoké školy ekonomické. Pak je otázkou, zda není výhodnější bydlet někde u Prahy. Jenže většina respondentů by chtěla zůstat ve velkém městě, a přitom se nebojí přestěhovat, studenti jsou flexibilní, říká Teplý. Mají přitom k tomu dva hlavní důvody. Prvním je perspektiva zaměstnání a druhým faktorem je rodinná situace, tedy partner či partnerka.

Jiří Šedivý, tajemník Asociace českých stavebních spořitelen

S pomocí stavebního spoření si v roce 2018 pořídilo byt 20 000 lidí. To je o 20 tisíc lepších životních situací.

Pokud mladí lidé začínají řešit to, jak budou bydlet v následujících letech, chtějí bydlet v Praze. Vzhledem k cenám bydlení v hlavním městě je to obtížné řešení. Sám mám doma dva studenty, se kterými toto diskutujeme. Co mohu doporučit – začít si co nejdříve spořit na nové bydlení. Ideální je spolupráce dětí a rodičů, případně i prarodičů. Jsem přesvědčen, že přestože je stavební spoření na vzestupu a spoří přes 3 miliony lidí, vzhledem k tomu, co tady diskutujeme, je potenciál stavebního spoření větší, diskutuje Pavel Jirák, místopředseda Asociace českých stavebních spořitelen, a dodává, že mladá generace si uvědomuje, že bez naspořených prostředků bude do budoucna získání vlastního bydlení obtížné.

Začít se musí už v rodinách a na školách, myslí si Jan Jeníček: Apeluji na finanční výchovu na školách a v rodinách k tomu, aby rodiče zakládali svým dětem spoření. Aby vychovávali děti k finanční gramotnosti. Aby se zadlužily zodpovědně, až se budou chtít zadlužit. Nezodpovědné zadlužení jim může život fatálně pokazit.

Renesance družstevního bydlení

Mladí lidé na hypotéky v současné době nedosáhnou. Neotevírá to cestu zpět k družstevnímu nebo nájemnímu bydlení? Staví se vůbec družstevní byty a existuje pro ně státní podpora? Na tuto problematiku reagoval Martin Kroh, předseda České společnosti pro rozvoj bydlení. Družstevní bydlení od roku 1989 není podporovanou formou bydlení, vysvětluje Kroh. Není žádná dotace nebo finanční podpora ze strany státu. A zatímco držitel hypotečního úvěru si může o úrok snížit svůj daňový základ, v případě člena družstva tomu tak není. Byť bychom mu uměli velmi dobře vyčíslit jeho podíl na úrocích zaplacených družstvem, on si je odečíst nemůže, pokračuje Kroh. Přitom filosoficky je lhostejné, zda si kupujete byt do osobního vlastnictví, nebo družstevní, stále to jsou vaše peníze.

Proč stoupají ceny bytů a domů

Martin Kroh, předseda České společnosti pro rozvoj bydlení

Když čekáte 8 let, ba delší dobu na vydání stavebního povolení, tak to znamená mj. financovat náklady s tím spojené, což je jeden z faktorů, který žene cenu nemovitostí vzhůru. Stát také přispívá ke zdražování nemovitostí. Nezapomeňte ani na to, jak se změnila DPH. Za posledních 15 let je to nárůst o 50 %. Mění se i technické normy. Stavíme stále dokonalejší byty, což znamená, že když budou domy technologicky náročnější, budou i dražší. Poslední věcí je, že nejenže umíte dům postavit, musíte umět jej ještě provozovat a využívat.

I přes všechny překážky však družstevní bydlení stále funguje. Dnes registrujeme 25. projekt, kdy 15 z nich je ze spolupráce s družstvem, které mám tu čest řídit, a v této chvíli jde o okolo 2000 předaných bytů. Proto si myslím, že navzdory předchozím letům myšlenka družstevního bydlení nabývá významu a možná se vrátí v podporovanější podobě prostřednictvím spolupráce s obcemi, věří Kroh.

Zpět do paneláků

Když si koupíte byt od velkých developerů, tak tam v zásadě nemáte velké problémy. Bývají však problémy u výstaveb developerských celků, např. rodinných domů, kde někteří developeři, zvláště ti menší, nejsou schopni garantovat technologickou kvalitu, jakou u dnešních staveb požadujeme, poukazuje na rizika při pořízení nových nemovitostí Radim Mařík, předseda představenstva Asociace inspektorů nemovitostí. Současné nároky tak zvyšují cenu bydlení nahoru, říká Mařík.

Mohla by k levnějšímu vlastnímu bydlení pomoci rekonstrukce? Člověk, který se rozhodne jít cestou rekonstrukce, si musí vyjasnit, v jaké kvalitě tohoto domu či bytu chce žít. Levně si můžete koupit domek ze začátku minulého století, který rozhodně nebude odpovídat dnešní požadavkům na bydlení, ale pokud vám to nevadí a smíříte se s tím, můžete bydlení pořídit relativně levně, vysvětluje Mařík.

Bydlet v paneláku podle Maříka není špatně a může to být řešením bydlení. Rekonstrukce panelových bytů totiž nejsou nijak fatálně nákladné. Daní za to je, že budete žít ve společenství ostatních spolubydlících se všemi výhodami a nevýhodami „panelového bydlení“, mezi které patří i to, že jste menšinou, která čas od času musí podlehnout vůli většiny.

Dojíždět za bydlením a za prací? Chybí kvalitní infrastruktura

Neumíme žít „po americku“, mohou vytýkat někteří lidé znalí poměrů v USA, kde je běžné se za prací stěhovat stovky a tisíce kilometrů. Jenže proč bychom se měli za prací do Prahy stěhovat třeba z Brna? V současné době by nemělo být velkým problém denně dojíždět, a ne měnit bydlení. Toto jsme nezvládli. Zdědili jsme krásnou rakousko-uherskou železniční dráhu, bohužel na dnešní kapacity nevyhovující. S vyšší kapacitou vlaku znamená přebudovat nádraží. Příměstská doprava nefunguje, ostře kritizuje zanedbanou infrastrukturu Kroh.

Kdyby jízdní doba byla 40 minut tam a dalších zpět, bylo by to pro mnoho lidí snesitelné, ostatně v zahraničí jde o zcela běžnou dobu (a často delší). Jenže chybí rychlá železnice, chybějí okruhy v okolí měst a stavba dálnic je v Česku speciální kapitolou sci-fi. V praxi tak třeba jízda „kousek za Prahu“ znamená strávit desítky minut v kolonách. Proto není vždy řešení bydlet mimo nějaké město a do něj dojíždět za prací. Jeho slova potvrzuje Jan Jeníček: Bydlím v první obci za Prahou a do práce jedu hodinu. Pokud nejedu velmi brzy ráno a neodjíždím velmi pozdě z práce, zpět jedu zase hodinu.

Sliby politiků jen na max. 4 roky

V praxi tak mnoho rodin čekají různé kombinace řešení bydlení, protože nás čeká jak zahušťování metropolí, tak i dojíždění, shodli se panelisté. To ale může být výzvou pro firmy, aby vytvářely taková pracovní místa, která budou umožňovat více pracovat z domu bez nutnosti dojíždět. Větší flexibilita práce, takzvaný home office, je jeden z faktorů, který významně působí na trhu práce, potvrzuje Teplý. Zároveň poukázal na jeden ze zásadních problémů bydlení: Zatímco volební období politika je max. 4 roky, developer chystá projekt na 8–10 let. Politik bude vždy přemýšlet maximálně v horizontu svého volebního období, proto zde vidím prostor spíše pro větší investory do nájemního bydlení než samotný stát. Stát nemůže s ohledem na volební cyklus plánovat nájemní bydlení.

Jenže jak chcete investovat do nájemního bydlení, když jej vám stát může zestátnit? Začnete uvažovat o nájemním bydlení a první zprávou, kterou si na povzbuzení chuti přečtete, bude, že se v Berlíně uvažuje o zestátnění bytového fondu. To přece pak každý do toho chce zainvestovat, říká ironicky Kroh. Nájemní bydlení však v Česku poměrně dobře funguje. Příkladem jsou i lidé, kteří si zakoupili byt do osobního vlastnictví a ten pronajímají.

Bez spoření však vlastní bydlení pro mnoho lidí už nepůjde pořídit, shodují se panelisté. Ne každý bude mít šanci se svým příjmem dosáhnout na hypotéku, a proto bude dávat větší smysl vytvořit si základní finanční polštář, až otázka vlastního bydlení přijde na řadu. Rovněž bude přibývat lidí, kteří si vlastní bydlení nebudou moci vůbec dovolit, a tím se bude rozšiřovat prostor bydlení v nájmu, které však bude patřit vždy mezi dražší, zvláště ve velkých městech.

Kolon aut ve velkých městech se nezbavíme, protože do práce, kvůli zvyšujícím se nákladům za bydlení v místě práce a chybějící kvalitní infrastruktuře veřejné dopravy, bude dojíždět stále více a více lidí. Vlivem neřešených okruhů okolo měst a kvůli mizerným, přeplněným (a zpoplatněným) parkovacím místům, kde řidiči budou hledat bezplatné alternativy, se problém bude jen stupňovat. Najít proto práci, která bude blízko bydlení nebo bude umožňovat pracovat z domu, bude pro mnoho lidí spásou. Ta však nedojde ke každému.

Celý záznam diskuze o bydlení

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).