Jak nepřijít o peníze při koupi bytu?

Rezervační smlouva je základem obchodu

Ještě před podpisem kupní smlouvy se často setkáte s rezervační smlouvou. Ta vám má zajistit, že nemovitost bude po určitou dobu rezervována pro vás a (typicky) realitní kancelář bude odmítat další potenciální zájemce o koupi. Vy jako kupující máte naopak čas vyřídit si potřebné formality, připravit financování atd.

První riziko je spojeno s platbou rezervační zálohy. Na co si dát pozor?

Výše poplatku

Ověřte si, zda je poplatek přiměřený, čím nižší bude, tím lépe pro vás. Na trhu je standardem, že odpovídá provizi realitní kanceláři, může být ale i vyšší či nižší.

Podmínky vrácení

Zásadní je, za jakých podmínek vám bude poplatek vrácen, pokud k prodeji nedojde.

Kdo drží peníze

Ačkoli úschovu u realitní kanceláře v souvislosti se složením kupní ceny nedoporučujeme, zaslání rezervačního poplatku na účet realitky je standardem.

Přesto doporučujeme si realitní kancelář předem prověřit – například na webu a ověřit si, zda není například v exekuci. I s tím jsme se v minulosti setkali (i když je to výjimečný případ).

Proč je úschova peněz tak důležitá

Při koupi nemovitosti dochází k převodu vlastnického práva na katastru až s časovým odstupem po podpisu kupní smlouvy. Úschova kupní ceny slouží jako neutrální mechanismus, který chrání obě strany současně.

Chrání prodávajícího

Díky advokátní úschově listin má prodávající jistotu, že kupní smlouva a návrh na vklad budou podány na katastr až v momentě, kdy kupující složí kupní cenu do úschovy. 

Nemůže tak nastat situace, že by vkladové listiny došly katastrálnímu úřadu, aniž by kupující poslal peníze.

Chrání kupujícího

Kupující má jistotu, že prodávající dostane peníze až poté, co je v katastru nemovitostí zapsán jako právoplatný vlastník. Peníze jsou bezpečně „zaparkované" u třetí strany – schovatele a nehrozí, že prodávající peníze zinkasuje a nemovitost nepřevede.

Úschova vás však nechrání jen před podvody. Může pomoci i v situacích, se kterými nikdo nepočítá – například když financující banka z nějakého důvodu neuvolní peníze, ačkoliv měla, nebo když katastrální úřad zamítne vklad vlastnického práva. Bez úschovy by v takových případech bylo složité a zdlouhavé řešit vracení peněz.

Typy úschovy kupní ceny: Srovnání výhod a rizik

Existují tři hlavní typy bezpečné úschovy – advokátní, notářská a bankovní úschova. Často nabízená čtvrtá možnost – úschova u realitní kanceláře je z našeho pohledu méně bezpečná, například kvůli pojištění, takže ji klientům nedoporučujeme.

1. Advokátní úschova

V praxi je to nejčastější a nejoblíbenější varianta. Peníze má na speciálním úschovním účtu advokát a má tyto výhody:

Flexibilita a rychlost

Advokát často zastřešuje celý obchod – připravuje smlouvy, realizuje úschovu a podává návrh na vklad na katastr. Vše je tak propojené a logicky navazuje. Je snadné do smluv zanést specifické požadavky (samozřejmě dávají-li pro zúčastněné strany smysl).

Cena

Obvykle je cenově dostupnější než bankovní a notářská úschova.

Komplexní servis

Advokát může zajistit i ověření podpisů a veškerý právní servis na jednom místě.
Bezpečnost advokátních úschov je neustále posilována, a to i legislativně, o čemž svědčí i nedávná novela zákona o advokacii z roku 2025.

Níže jsou uvedené bezpečnostní garance, o kterých byste měli vědět.

Samostatný účet

Pro každou úschovu musí advokát zřídit samostatný bankovní účet, který je zcela oddělený od jeho majetku. Peníze na něm jsou tak chráněny i v případě, že by se advokát dostal do exekuce nebo insolvence, exekutor si na ně proto nesáhne.

Dohled České advokátní komory (ČAK)

Každá úschova musí být hlášena do tzv. elektronické knihy úschov, kterou ČAK spravuje a kontroluje. Kontrolní orgány ČAK provádějí u advokátů pravidelné kontroly úschov.

Dohled banky

Samotné banky věnují účtům advokátních úschov zvýšenou pozornost a při podezřelých transakcích, ale i namátkově si nezřídka žádají od schovatele další podklady.

Pojištění

Advokáti jsou ze zákona pojištěni. Ptejte se ale nejen na výši pojištění, ale i na to, zda má advokát pojištění pro případ ztráty finančních prostředků, které kryje škody způsobené neúmyslnou chybou (např. odeslání peněz na špatný účet). To není u transakcí nad 7 milionů Kč automatické a u obchodů přesahujících tuto částku je to naprosto zásadní.

Kromě výše uvedeného doporučujeme prověřit si advokáta i v seznamu České advokátní komory.

2. Notářská úschova

Funguje podobně jako advokátní, peníze jsou uloženy u notáře. Pro nalezení notáře můžete využít veřejný seznam. V praxi je ale notářská úschova využívána méně často, zejména proto, že je dražší a méně flexibilní.

Výhody i nevýhody jsou následující:

Vysoká míra zabezpečení

Notáři podléhají přísnému dohledu.

Menší flexibilita

Notáři často používají formulářové smlouvy, do kterých je obtížné prosadit specifické úpravy. Proces je tak méně pružný, což mnohdy klientům komplikuje vyjednávání o podmínkách smlouvy.

Cena

Cena se řídí notářským tarifem, který se odvíjí od výše uschované částky, a bývá tak výrazně dražší než úschova advokátní.

Mýtus o státní garanci

Mnoho lidí se mylně domnívá, že za notářskou úschovu ručí stát. Není to pravda. Při provádění úschovy vystupuje notář jako soukromoprávní subjekt a jeho odpovědnost za případnou zpronevěru je stejná jako u advokáta. Stát za něj škodu neuhradí. Přesto si mnoho lidí stále myslí, že notářská úschova je v tomto ohledu bezpečnější než advokátní, co ale není pravda.

3. Bankovní úschova

U bankovní úschovy jsou peníze uloženy na speciálním vázaném účtu u banky na základě smlouvy uzavřené s bankou. Název této smlouvy i podmínky se liší banka od banky.

Bankovní úschova je velmi bezpečná, zároveň má podstatné praktické nevýhody, které je potřeba zmínit.

Neflexibilita

Banky mají striktní „formulářové” smlouvy a jakákoliv odchylka či specifická podmínka znamená zdlouhavé interní schvalování, pokud je vůbec možné. (Pozn. redakce: Možné to je vždy, ale v praxi se pak tento proces prodlužuje min. o dny až týdny, protože jde o nové schvalovací kolečko přes právníky banky a další odpovědné manažery.)

Vysoká cena

Bývá nejdražší variantou. (Pozn. red.: Vyšší poplatky jsou převážně u komplikovaných smluv. Jednoduché smlouvy mají paušální poplatky okolo 7000 Kč.)

Neřeší úschovu listin

Zde nastává podstatný problém. Banka uschová pouze peníze, ale už ne kupní smlouvu. To znamená, že k bankovní úschově peněz si musíte stejně sjednat ještě samostatnou advokátní úschovu listin, což celý proces komplikuje a dále prodražuje.

4. Úschova u realitní kanceláře

Některé realitní kanceláře tuto službu nabízejí, často v rozporu se zákonem, který jim to umožňuje jen na výslovnou písemnou žádost klienta. Tuto úschovu našim klientům nedoporučujeme, a to hlavně z těchto důvodů.

Nedostatečné pojištění

Standardní profesní pojištění realitních zprostředkovatelů se často nevztahuje na pochybení při provádění úschovy. V případě chyby (např. poslání peněz na chybné číslo účtu) nemusí být škoda kryta.

Slabší kontrolní mechanismy

Tento typ úschovy není tak přísně regulován jako advokátní, notářská a bankovní úschova.
Úschovu u realitní kanceláře proto považujeme za méně bezpečnou. Nezapomínejte také na to, že realitní kancelář má zpravidla uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím, v níž se zavazuje uskutečnit pro něj obchod v jeho nejlepším zájmu.

Checklist: Smlouva o úschově

Výše jsme si shrnuli to nejdůležitější o jednotlivých úschovách. Bez ohledu na to, jaký typ úschovy uzavíráte, je naprosto zásadní dát si pozor na několik bodů, které jsme pro vás shrnuli do praktického checklistu:

1. Pečlivě si přečtěte text kupní a úschovní smlouvy, zaměřte se hlavně na své osobní údaje, nemovitost a částky.
2. Zkontrolujte číslo účtu pro platbu DO úschovy: Nejčastější chyby jsou překlepy. Požádejte schovatele (např. advokáta) o potvrzení o vedení účtu z banky, abyste si mohli ověřit, že číslo účtu ve smlouvě je správné a skutečně existuje.
3. Přečtěte si podmínky výplaty: Ty musí přesně odpovídat tomu, co je dohodnuto v kupní smlouvě, přičemž prodávající by měl dostat peníze až po přepisu nemovitosti v katastru na vaše jméno.
4. Co se stane, když obchod nedopadne? Smlouva musí obsahovat jasný mechanismus pro případ, že k převodu vlastnictví nedojde. Měla by stanovit lhůtu (např. 6 měsíců), po které se peníze vrací zpět kupujícímu, aby nezůstaly „viset" v úschově.
5. Splnění závazku kupujícího: Pro vás jako kupujícího je důležité ujednání o tom, že složením peněz do úschovy je váš závazek uhradit kupní cenu splněn. Chrání vás to pro případ, že by se s penězi v úschově něco stalo (krach banky, zpronevěra..).

Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších životních kroků. Proto je klíčové minimalizovat rizika a nepodcenit žádný detail. Kvalitní rezervační smlouva a především bezpečná úschova kupní ceny jsou základem, který zajistí klidný průběh celého obchodu a ochrání obě strany před nečekanými komplikacemi,  doplňuje realitní advokát Jan Zajíček.

Pokud se na koupi nemovitosti řádně připravíte, může celý proces proběhnout bezpečně. Zjišťujte a ověřujte si co nejvíce informací. Zeptejte se advokátů na jejich pojištění, na princip kontroly „čtyř očí" při výplatě peněz a nezapomeňte ani na potvrzení o existenci účtu. Garantem bezpečné a úspěšné koupě by měl být specializovaný realitní advokát či advokátka, přičemž je jeho odpovědnost kryta i profesním pojištěním. Volba je však na vás.