Hlavní navigace

Jak na daňové přiznání, když jste zaměstnanci a pronajímáte nemovitost? (Příklad)

10. 2. 2023
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: profit
Máte zaměstnání a přivyděláváte si pronájmem bytu nebo domu? Jak správně vyplnit daňové přiznání a na co dát pozor?

Jak mám správně podat daňové přiznání, když jsem zaměstnaný a zároveň pronajímám byt? Mám odnést nějaké doklady na mzdovou účtárnu svého zaměstnavatele? ptají se s blížícím se termínem povinnosti odeslat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2022 na serveru Měšec.cz čtenáři.

Máte zaměstnání na hlavní pracovní poměr a zároveň máte příjem z pronájmu nemovitosti v osobním vlastnictví. Zatímco příjmy ze zaměstnání za vás daní váš zaměstnavatel a hradí za vás odvody na zdravotní a sociální pojištění, příjem z nájmu nemovitosti musíte vykázat a zdanit sami. Nejenže tedy neodnášíte do své mzdové účtárny u zaměstnavatele žádné podklady vztahující se k pronájmu nemovitosti, je to právě naopak.

Daňové formuláře ke stažení (komplet) platné v roce 2023 Přečtěte si také:

Daňové formuláře ke stažení (komplet) platné v roce 2023

Do své mzdové účtárny zajít musíte, ale proto, abyste si vyžádali potvrzení o příjmech ze svého zaměstnání. Daňové přiznání však budete odevzdávat vy. Vyplníte ho za pomoci potvrzení příjmů od zaměstnavatele. Níže v článku si ukážeme, jak na to.

Pozor na rozdíl mezi bydlením a ubytováním

Pokud pronajímáte vlastní nemovitost, je zapotřebí rozlišit, zda ji pronajímáte dlouhodobě a jde o klasický nájem, nebo ji poskytujete pro krátkodobé ubytování, například na platformě Airbnb.

Příjmy z dlouhodobého nájmu jsou podle § 9 zákona o daních z příjmů:

  • příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
  • příjmy z nájmu movitých věcí.

Naproti tomu krátkodobé nájmy nespadají pod příjmy z nájmu, ale patří do příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, tedy příjmů z podnikání. Rozdíl je v tom, že zatímco dlouhodobým pronájmem nemovitosti saturujete nájemníkům potřebu bydlení, krátkodobé pronájmy jsou pouze ubytovací službou, kterou upravuje § 2326 občanského zákoníku. A k tomu už potřebujete mít:

  • živnostenský list,
  • vést účetnictví v rozsahu podle zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví,
  • daňovou evidenci,
  • záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti se samostatnou činností (pokud bude uplatňovat výdaje procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 zákona o daních z příjmů),
  • evidenci o dosahovaných příjmech, výši pohledávek a o hmotném majetku používaném pro výkon činnosti podle § 7a odst. 7 zákona o daních z příjmů.

Kompletní informace k daňovému posouzení povinností při krátkodobých pronájmech vydala Finanční správa ČR v roce 2017.

Příjmy z dlouhodobého nájmu

Příjmy z dlouhodobého pronájmu nemovitosti můžete zdanit dvěma způsoby:

  • uplatněním paušálu ve výši 30 %, maximálně do výše 600 tisíc Kč,
  • nebo skutečnými náklady.

Pokud si budete snižovat příjmy z pronájmu skutečnými výdaji, pak můžete uplatnit tyto náklady:

  • Roční odpisy nemovitosti. Nejběžnějším způsobem bývá rovnoměrné odepisování z pořizovací ceny nemovitosti po dobu 30 let. První rok si můžete odečíst z daní 1,4 %, v dalších letech pak 3,4 %.
  • Náklady na vnitřní vybavení nemovitosti, tedy nábytek nebo spotřebiče, nesmí však přesáhnout částku 80 000 Kč za každý jednotlivý kus. Pokud tuto částku přesáhnou, nelze odpis uplatnit za jeden kalendářní rok, ale musí se odepisovat do více let.
  • Náklady na uvedení do původního stavu, tedy opravy a údržba. V tomto případě není stanoven limit.
  • Větší stavební úpravy a rekonstrukce, které přesáhnou částku 80 000 Kč, se musí rozložit do odpisů na více let. Pouze náklady do 80 000 Kč můžete uplatnit v jednom kalendářním roce.
  • Příspěvky do fondů oprav.
  • Správcovské poplatky.
  • Odměny výboru SVJ.
  • Pojištění nemovitosti.
  • Zaplacené úroky z hypotéky.
  • Daň z nemovitosti.
  • Provize realitnímu makléři za nalezení nájemníka.
  • Paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem (paušál ve výši 4000 Kč měsíčně, pokud auto používáte i soukromě, jinak 5000 Kč). V případě, že pronajímáte nemovitost jako nepodnikatel, musí jít o vaše vozidlo, které není zapsané jako majetek firmy (například podnikající manželky nebo manžela).
Splácíte hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření? Jak na odpočet zaplacených úroků? Přečtěte si také:

Splácíte hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření? Jak na odpočet zaplacených úroků?

V případě, že budete příjem z pronájmu danit skutečnými náklady, musíte si doklady o nich vždy uschovat pro případ, že je bude chtít v budoucnu vidět finanční úřad.

Kterou nemovitost nelze dát do odpisů

U pronájmu nemovitosti však existují dva případy, kdy odpisy z hmotného majetku nemůžete uplatnit. Podle § 27 zákona o daních z příjmů nemůžete odepisovat nemovitost, kterou jste získali darem, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, která byla osvobozena od daní z příjmů nebo nebyla předmětem daně.

dan_z_prijmu

Také nemůžete použít odpisy v případě, že pronajímáte družstevní byt. V takovém případě je totiž majitelem bytu družstvo, nikoli vy, kteří jste pouze majiteli družstevního podílu.

Jak vyplnit daňové přiznání, když jste zaměstnanec a pronajímáte nemovitost?

Jak už jsme si řekli výše, pokud máte příjem ze zaměstnání a k tomu ještě z pronájmu nemovitosti, povinnost podat daňové přiznání leží na vás. Vyplnit daňové přiznání není nic složitého. Pro jednoduchost volíme variantu, kdy pronájem nemovitosti daníte 30% paušálem.

Příklad:

Pan Novák měl ze zaměstnání v roce 2022 hrubý příjem ve výši 1 000 000 Kč.

Za pronájem bytu, při kterém získal částku 14 000 Kč Kč měsíčně, celkově vydělal 168 000 Kč. Pan Novák je svobodný, bezdětný a rozhodl danit pronájem 30% paušálem.

2. oddíl – dílčí základ daně, základ daně, ztráta

řádek 31: Úhrn příjmů od všech zaměstnavatelů je 1 000 000 Kč.

řádek 34: Dílčí základ daně podle § 6 (příjmy ze závislé činnosti) 1 000 000 Kč (protože jsou všechny vaše příjmy daněny pouze v ČR, nikoli také v zahraničí).

řádek 36: Dílčí základ daně podle § 6 zůstává stejný: 1 000 000 Kč.

řádek 39: Dílčí základ daně nebo ztráta z nájmu podle § 9 (příjmy z nájmu). Protože pan Novák daní 30% paušálem, odečte těchto 30 % od částky 168 000 Kč. Vyjde mu 117 600 Kč. Do tohoto řádku by také pan Novák uvedl součet svých výdajů, pokud by se rozhodl uplatnit nikoli paušál, ale své skutečné náklady.

Základ daně, tedy součet hrubého příjmu od zaměstnavatele a z nájmu, bude na řádku 42 i na řádku 45: 1 117 600 Kč.

Z tohoto daňového základu by vám vyšla daň na řádku 57 ve výši 167 640 Kč. V dalších částech daňového přiznání přijdou na řadu slevy a zvýhodnění.

5. oddíl – Uplatnění slev na dani a daňového zvýhodnění

Na řádku 64 je místo pro uplatnění daňové slevy na poplatníka, která v roce 2023 činí 30 840 Kč. Pan Novák žije sám, nemá manželku ani děti, proto další řádky, které patří slevám na tyto rodinné příslušníky, zůstanou prázdné. Stejná částka se tedy zapíše také do řádku 70, kde by jinak byly součty všech slev.

V řádku 71 se pak odečte tato daňová sleva od předchozí vypočítané daně:

167 640 − 30 840 = 136 800 .

Protože nejsou žádné další slevy, tato částka se opíše i do řádků 74, 75 a 77.

Nyní se dostáváme k samotné dani.

7. oddíl – placení daně

V řádku 84 vyplníte podle potvrzení o příjmech, které vám dal zaměstnavatel, úhrn sražených záloh na daň z příjmů ze závislé činnosti (po slevách na dani) částku 119 160 Kč. Tato částka se odečte od řádku 71, tedy od hodnoty 136 800 Kč.

Vyjde vám daň, kterou budete platit finančnímu úřadu a kterou doplníte do řádku 91, ve výši 17 640 Kč.

V praxi je často výhodnější uplatnit v daňovém přiznání skutečné náklady, které převýší 30% daňový paušál, takže se nakonec vaše daň může přiblížit až k nule.

Součástí daňového přiznání je také formulář Příloha č. 2, ve které je zapotřebí vyplnit příjmy z pronájmu. Opět to není nic složitého:

řádek 201: Příjmy podle § 9 celkem: 168 000 Kč.

řádek 202: Výdaje podle § 9: 50 400 Kč.

řádek 203: Rozdíl mezi příjmy a výdaji (ř. 201 − ř. 202) nebo výsledek hospodaření před zdaněním (zisk, ztráta): 117 600 Kč.

řádek 206: Dílčí základ daně, daňová ztráta z nájmu podle § 9 zákona (ř. 203 + ř. 204 − ř. 205): 117 600 Kč.

Jako přílohu daňového přiznání je nutné doložit potvrzení o příjmech od zaměstnavatele.

Vzorové daňové přiznání pro Měšec.cz vypracovala účetní Gabriela Šteflová.

Byl pro vás článek přínosný?

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).