Jak dlouho ještě potrvá hypoteční boom?

Vzhledem ke stále nízkému podílu investic financovaných hypotečními úvěry lze očekávat i v budoucnu rychlejší tempo růstu hypoték, než je tomu ve vyspělých zemích. V příštích letech nedojde pravděpodobně ani k očekávanému nárůstu spekulativní poptávky vyvolané zvyšováním sazeb DPH, neboť existuje velmi reálná možnost, že ČR od EU získá pro nižší sazbu DPH trvalou výjimku.

Dále je pravděpodobné, že deregulace nájemného bude představovat významný impuls pro trh s nemovitostmi a to včetně těch, které budou zatíženy hypotékou, což je ostatně ve vyspělých zemích běžným jevem.

Důležitou roli sehrávají i samy banky, které s narůstající konkurencí oslovují nové zákazníky nabídkami procesně jednodušších služeb a nižších úroků. GE Money Bank nabízí klientům hned po prokázání bonity devítiměsíční závazek, že klient na konci tohoto období hypotéku od banky získá, Česká spořitelna spojila svou informační databázi s databází katastrálních úřadů a nenutí tak klienty, aby předkládali výpisy z katastru nemovitostí, Hypoteční banka zase upravila podmínky poskytování hypoték na celou hodnotu nemovitosti a zpřístupnila je širšímu okruhu lidí včetně těch s nižšími příjmy, ČSOB umožnila zpětné proplacení faktur a účtenek za období až půl roku před podpisem úvěrové smlouvy, atp.

Navíc se úrokové sazby dostaly na svá minima a například nejčastěji využívaná jednoletá fixace je dostupná již od přibližně 2,4 % a pětiletou fixaci lze pořídit již od 3,4 %.

Co čekat v budoucnu?

Je více než pravděpodobné, že se úrokové sazby nacházejí na svých dlouhodobých minimech a v budoucnu lze očekávat jejich růst, což lze interpretovat v neprospěch hypotečních úvěrů. Na druhé straně sílící konkurence mezi bankami a zároveň sílící tlak na pokles poplatků, povede nepochybně k nárůstu zájmu bank o segment „hypotečních klientů“, kterými si banky budou moci kompenzovat pokles výnosů z poplatků.

Demografický faktor pravděpodobně bude odeznívat a tím bude působit v neprospěch poptávky po novém bydlení a tedy i hypotečních úvěrů. Nicméně očekávaná deregulace nájemného by mohla podpořit obchodování s nemovitostmi a realitní trh jako takový. Zohledníme-li pak navíc nízký podíl objemu hypoték v ČR ve srovnání se západními sousedy, lze očekávat, že trend nárůstu objemu hypotečních úvěrů přetrvá i v následujících letech.

Proč roste objem poskytnutých úvěrů

Při analyzování nárůstu objemu poskytnutých hypoték je vhodné se zaměřit nejprve na úvěrový trh jako celek. Vývoj na něm nám může ledacos napovědět. Při pohledu na změny objemu úvěrů za poslední tři roky je zřejmé, že jsme svědky nebývalé úvěrové expanze, která není dána pouze vývojem na trhu s hypotečními úvěry, ale na úvěrovém trhu jako celku.

Vysvětlivky: Korunové úvěry, tj. korunové zdroje emitované bankovní soustavou rezidentům (podniková sféra a obyvatelstvo).

Veřejnost má mnohdy zkreslené představy o tom, jaký skutečný význam hypoteční úvěry v rámci úvěrového trhu mají. Nejlépe je dokreslit tuto skutečnost na podílu nárůstu hypotečních úvěrů na nárůstu objemu úvěrů v rámci celé naší ekonomiky. Objem poskytnutých úvěrů se od začátku roku 2004 do jeho konce zvýšil přibližně o 160 miliard korun, kdežto objem poskytnutých hypotečních úvěrů se zvýšil ve stejném období o zhruba 50 miliard korun. Příspěvek trhu s hypotečními úvěry ke změně celkového úvěrového trhu tak činil za uplynulý rok zhruba 30 procent.

Nemusí být proto zase tolik překvapivé, že s růstem zadluženosti české ekonomiky jako celku, poroste i zadluženost jednotlivých domácností, které ostatně onen celek spoluvytváří. Zohledníme-li pak další faktory, které s velkou pravděpodobností k tomuto trendu rovněž přispívají, nemusí být dynamika růstu hypotečního trhu zase až tolik překvapivá už jenom vzhledem k poklesu úrokových sazeb v posledních třech letech.

Domácnosti za posledních pět let navíc začaly podstatně více využívat hypotečních úvěrů jako svého úvěrového zdroje.

Podíl na úvěrovém portfoliu se tak za poslední čtyři roky zvýšil zejména na úkor spotřebitelských úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Lze předpokládat, že tento trend ještě několik let setrvá a poté se ustálí na své přirozené úrovni, která sama o sobě závisí na preferencích domácností.

Další zdroje růstu

Jedním z dalších důležitých faktorů přispívajících ke svižnému tempu růstu hypotečních úvěrů je nepochybně potlačená poptávka po úvěrech obecně. Ta byla vyvolána jednak tím, že ve druhé polovině devadesátých let velmi drasticky pozměnila centrální banka kurz své měnové politiky. Důsledky se projevily jednak v hospodářské recesi, v níž ekonomika setrvala téměř tři roky, a jednak ve výrazném omezení ochoty bank poskytovat úvěry, která byla navíc spojena s opožděnou privatizací bankovního sektoru. Potlačená poptávka nicméně existuje ve všech postkomunistických zemích, a proto v nich také dochází v posledních letech k prudkému růstu hypotečních úvěrů. Tento vztah lze nejen statisticky dokázat, ale i graficky znázornit následovně:

Poznámka: Vztah mezi podílem hypotečních úvěrů na HDP a dynamikou růstu hypotečních úvěrů lze odhadnout prostřednictvím exponenciální funkce, s níž jsme schopni vysvětlit 65 % variability objemu hypoték. Mezi oběma proměnnými lze navíc pozorovat negativní závislost (s korelačním koeficientem –0,8).

Další faktor podporující hypoteční boom je faktor demografický. V současné době jsou nejpočetnější věkovou skupinou 25 – 29letí, kteří jsou zároveň skupinou, která dosahuje nadprůměrných příjmů, patří tak mezi nejkoupěschopnější a v tomto věku si zakládá vlastní rodiny, čímž se zároveň vytváří potřeba samostatného bydlení, jehož financování je v řadě případů s hypotékou spojeno.