Nájemce se domáhal u soudů toho, aby byla pronajímatelům uložena povinnost zaplatit mu 58 511,80 Kč. Uvedenou částku požadoval jako nevrácenou část kauce, kterou složil podle smlouvy o nájmu bytu, kterou s pronajímateli uzavřel. Žalovanou částku určil tak, že od složené kauce odečetl částku, kterou mu pronajímatelé vrátili a také doplatek za služby, jehož výši uznával a nerozporoval.
O jaké šlo dluhy a jak byla vypočtena žalovaná částka
Nicméně nájemce i tak odmítal existenci určitých dluhů, pro které mu pronajímatelé nevrátili kauci v plné výši a odečetli si je z kauce. Šlo o nájemné za jeden kalendářní měsíc, konkrétně srpen 2021, ve výši cca 30 tis. Kč a dále o náklady na opravu kuchyňské linky přibližně ve stejné výši. To je právě ona žalovaná částka, jejíž vrácení se nájemce snažil domoci soudní cestou.
Nájemce argumentoval, že neměl povinnost platit nájemné za srpen 2021, neboť nájem už v té době netrval. Skončil podle něj nejpozději 27. 7. 2021, kdy pronajímatelům vrátil poslední svazek klíčů od bytu.
Soud prvního stupně vyhověl a odvolací soud jeho verdikt potvrdil. Nejvyšší soud jejich rozhodnutí nezměnil.
Soudy považovaly požadavek pronajímatelů za rozporný s dobrými mravy
Soudy řešily otázku, zda za situace, kdy nájemní vztah trval po předání bytu ještě i po dobu jednoho měsíce, kdy byl byt pronajat dalšímu nájemci, mají pronajímatelé nárok na placení nájmu od nájemce i za toto období, nebo ne.
Existence dvojího nájmu ke stejné věci v tentýž čas sice nemá vliv na platnost žádné z nájemních smluv s překrývající se dobou nájmu, avšak požadování dvojího nájemného představuje jednání, které je v rozporu s dobrými mravy, zhodnotily soudy.
Šlo podle nich o zjevné zneužití práva. Soudy závěr o rozporu jednání pronajímatelů s dobrými mravy odůvodnily tím, že pronajímatelé ještě požadovali nájem od dosavadního nájemce, avšak byt již předali k užívání novému nájemci, který platil nájemné. Přitom užívání bytu druhým nájemcem vylučovalo užívání téhož bytu prvním nájemcem.
A co se týče požadovaných nákladů na opravu kuchyňské linky, soudy konstatovaly, že šlo jen o drobné estetické poškození, které je běžným opotřebením bytu podle ust. § 2293 odst. 1 o. z., a nájemce tak neměl povinnost opravu platit.
Pronajímatelé trvali na oprávněnosti dvojího nájmu
Pronajímatelé si podali ústavní stížnost k Ústavnímu soudu, protože nesouhlasili s tím, že jejich požadavek na zaplacení nájemného za měsíc srpen 2021 odporuje dobrým mravům. Sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu.
Soudy se podle jejich názoru rovněž dostatečně nezabývaly otázkou, zda je estetické poškození vyžadující opravu poškozené kuchyňské desky skutečně možné posoudit jako běžné opotřebení. To však není pro náš článek podstatné. Význam popisovaného nálezu ÚS tkví v něčem jiném.
Ústavní soud argumenty pronajímatelů uznal a zkritizoval rozhodnutí obecných soudů, přesto je nezrušil, a tak pronajímatelé musejí nájemci peníze vrátit.
Šalamounské rozhodnutí Ústavního soudu
Napadená rozhodnutí soudů tedy Ústavní soud nezrušil, neboť by soudy v dalším řízení rozhodly stejně, pouze s jiným odůvodněním, což by situaci stěžovatelů nijak nezlepšilo.
Soudy poruší zákaz svévole, pokud si při výkladu běžných zákonů „ulehčí práci“ tím, že se jen obecně odvolají na dobré mravy nebo zákaz zneužití práva místo toho, aby skutečně posoudily konkrétní případ.
Za svévolný lze tak považovat i postup, kdy soudy sice (správně) uznají, že když existují dvě nájemní smlouvy na stejný byt ve stejném období, neznamená to automaticky, že je některá z nich neplatná.
Zároveň ale označí za nemravný či právo zneužívající požadavek pronajímatele na nájemné od obou nájemců. Tedy situaci, kdy jeden ze dvou nájemců byt fakticky nemohl užívat, protože ho užíval druhý nájemce, který nájemné platil, ale pronajímatel chce nájemné i po prvním nájemci, tedy po obou nájemcích.
Jak řešit situaci, když dojde k dvojímu současnému nájmu
Ústavní soud již v nálezu spis. zn. II. ÚS 4235/18, ze dne 13. 9. 2019, o kterém jsme vás informovali v tomto článku: Může existovat dvojí nájem jednoho bytu?, přijal možnost současného nájmu více nájemců k téže věci.
Samotná existence dvou souběžných nájmů neznamená, že by některý z nájemců přestal mít povinnost platit nájemné. Pronajímatel tak má právo požadovat nájemné po obou nájemcích. Pokud ale byt užívá jen jeden z nájemců, může ten, kterému je užívání znemožněno, požadovat prominutí nájemného, případně může nájem okamžitě ukončit bez výpovědní doby.
Správné posouzení věci by nepřineslo odlišné rozhodnutí soudů
Soudy nesprávně vyložily zákon a nesprávně posoudily případ, ale vlastně dospěly ke správnému verdiktu, takže není důvod rozhodnutí soudů rušit, byť ho stěžovatelé kritizovali oprávněně.
V posuzované věci soudy zásady ochrany dobrých mravů a zákazu zneužití práva aplikovaly svévolně jako určitou „zkratku“, kterou se vyhnuly řádnému posouzení konkrétní věci a výkladu platné právní úpravy, hodnotí Ústavní soud.
Ústavní soud proto ve svém nálezu konstatuje, že došlo k porušení práva pronajímatelů. Nicméně kdyby se soudy řádně věcí zabývaly, musely by jednání nájemce vyložit (ač to takto výslovně neformuloval) jako požadavek na prominutí nájemného. A ten by mu měl být uznán.
Soudy tak dospěly k verdiktu chybným postupem, ale jejich závěr, jak bylo rozhodnuto, obstojí. Nájemce má vůči pronajímatelům nárok na vrácení jistoty, i když z jiného důvodu, než jak věc soudy posoudily. Nemá proto smysl rozhodnutí soudů rušit, byť nejsou zcela správná, vysvětluje Ústavní soud.
Proto Ústavní soud ve svém nálezu spis. zn. II. ÚS 98/26 ze dne 15. 4. 2026, pouze konstatoval porušení ústavně zaručených práv stěžovatelů (pronajímatelů), což pro ně může být dostatečnou satisfakcí, ale rozhodnutí soudů nezrušil. Bylo by to kontraproduktivní.
