Hlavní navigace

Doživotně mohl užívat byt za 1 korunu ročně. Nebránil se a přišel o něj

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

I nesprávný, špatně použitý, nepřiléhavý, v zákoně neupravený výpovědní důvod stačí pronajímateli k tomu, aby nájemce musel opustit byt. Pokud se včas nebrání žalobou, aby soud výpovědní důvod přezkoumal.

Doba čtení: 4 minuty

Nájemce uzavřel s pronajímateli v roce 2008 nájemní smlouvu k bytu (sestávajícímu z pokoje, kuchyně, předsíně, spíže, koupelny s WC, o celkové ploše 47 m2), a to na dobu do konce jeho života za symbolické nájemné ve výši 1 Kč ročně. V roce 2013 však dosavadní vlastníci bytu (pronajímatelé) darovali byt (vlastnictví bytu) jiné osobě (nové pronajímatelce). Nájem a užívání bytu dále trvalo.

Jenže nová majitelka bytu dala nájemci 31. 3. 2015 výpověď z nájmu podle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ s odůvodněním, že byt potřebuje pro sebe. Ve výpovědi poučila nájemce o výpovědní době, povinnosti byt vyklidit a též o jeho právu podat proti výpovědi námitky a návrh k soudu na přezkum oprávněnosti výpovědi ve lhůtě 2 měsíců od jejího doručení, jak pronajímateli ukládá § 2286 odst. 2 OZ.

Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Jen polemizoval s pronajímatelkou a nesoudil se

Nájemce dne 14. 4. 2015 sdělil majitelce bytu, že výpověď považuje za neplatnou, protože nájem byl sjednán na dobu určitou a použitý výpovědní důvod lze uplatnit pouze u nájmu bytu na dobu neurčitou. (Podle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ skutečně pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době v případě, že má být byt užíván pronajímatelem.)

Žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi u soudu nájemce však nepodal, byt nevyklidil. Takže nevyužil možnosti, kdy podle § 2290 OZ má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Dopisem ze dne 3. 8. 2015 proto vyzvala majitelka bytu nájemce k vyklizení a předání bytu do 31. 8. 2015. Tomu pochopitelně nájemce nevyhověl, a tak se vlastnice bytu žalobou domáhala, aby soud uložil žalovanému nájemci byt vyklidit.

Neoprávněné výpovědi je třeba se bránit ihned – do 2 měsíců

Žalobě vyhověl soud prvního stupně a odvolací soud jeho rozhodnutí, jímž byla žalovanému uložena povinnost vyklidit byt a předat jej majitelce do 3 měsíců od právní moci rozsudku, potvrdil.

Shodně se soudem prvního stupně dospěl vyšší soud k závěru, že výpověď je platná, obsahuje všechny náležitosti požadované zákonem. Protože nájemce nepodal ve lhůtě žalobu na přezkum její oprávněnosti, nemůže se soud zabývat existencí výpovědního důvodu (i kdyby výpovědní důvod nebyl použit po právu, jako tomu bylo právě v jeho případě), a to ani v řízení o vyklizení.

Po marném uplynutí lhůty k podání žaloby na přezkum oprávněnosti již nájemce nemůže úspěšně zpochybnit existenci výpovědního důvodu; může jen namítat neplatnost či nicotnost výpovědi pro jiné vady (např. neuvedení výpovědního důvodu, nedostatek písemné formy, absence podpisu pronajímatele), k nim by soud musel přihlédnout z úřední povinnosti (i v následném řízení o vyklizení bytu). O takové vady však v projednávané věci nešlo. Protože právo nájmu skončilo uplynutím výpovědní doby, žalovaný nájemce užívá byt bez právního důvodu, a tak mu soudy uložily, aby byt vyklidil.

Výpověď z jiných než zákonných důvodů může být platnou, pokud není přezkoumána její důvodnost

Žalovaný nájemce se obrátil s dovoláním na Nejvyšší soud ČR. Ten se institutem přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu upraveným v § 2290 OZ již zabýval, zejména v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, spis. zn. 26 Cdo 4249/2016.

Psali jsme v článcích Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt? a Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby?

NS vyložil, že nájemce se v řízení podle § 2290 OZ domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak v tomto řízení zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu a zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná.

Naplněností uplatněného výpovědního důvodu se může soud zabývat jen v případě, že nájemce, kterému byla výpověď doručena, podal ve lhůtě stanovené v § 2290 OZ žalobu, jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi. Pod pojem „oprávněnost“ (výpovědi) lze podřadit důvodnost, naplněnost uplatněného výpovědního důvodu (zda nájemce skutečně nezaplatil nájemné, dal celý byt bez souhlasu pronajímatele do podnájmu, neoznámil zvýšení počtu osob žijících v bytě atd.); důvodnost výpovědi tak nelze zkoumat v jiném řízení než v řízení podle § 2290 OZ.

I nesprávný důvod stačí k ukončení nájmu a povinnosti nájemce byt vyklidit, pokud se nebrání

Uvede-li pronajímatel dostatečně určitě a srozumitelně ve výpovědi důvod, pro který nájem vypovídá (skutkově ho vylíčí), pak otázka, zda uplatnil zákonem stanovený důvod (dle § 2288, § 2291 OZ), je otázkou důvodnosti dané výpovědi, tedy otázkou její oprávněnosti v užším smyslu.

Má-li proto nájemce za to, že důvod uvedený ve výpovědi není dán – ať již proto, že se vytýkaný skutek nestal (např. nájem zaplatil), nebo proto, že zákon pronajímateli z takového důvodu vypovědět nájem bytu neumožňuje (má v nájmu více bytů apod.) – musí se žalobou domáhat přezkumu její oprávněnosti.

dan_z_prijmu

Uplatnil-li pronajímatel „nesprávný“ výpovědní důvod, nejde o výpověď neplatnou (absolutně či relativně), ale jen o výpověď neoprávněnou.

Vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou, její neoprávněnost proto musí nájemce uplatit žalobou podle § 2290 OZ. Pokud tak neučiní, je nájemce po uplynutí výpovědní doby povinen byt vyklidit, stejně jako nájemce v popisovaném případě (jenž uzavřel NS ČR rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 3328/2017, ze dne 15. 11. 2018), kdy nájemce přišel o v podstatě bezplatné bydlení do konce života, které mu zaručovala výhodná nájemní smlouva uzavřená s předchozími pronajímateli.