Pronajímatel podal žalobu proti nájemkyni bytu 3+1 (v Praze). Domáhal se, aby byla žalované nájemkyni uložena povinnost vyklidit a předat mu prostory tvořené souborem místností o dispozici 3+1, označované jako byt.
Soud prvního stupně žalobě vyhověl a uložil žalované nájemkyni v rozsudku povinnost předmětný byt vyklidit a předat pronajímateli do 30 dnů od právní moci rozsudku. Naproti tomu odvolací soud, na který se obrátila žalovaná nájemkyně, žalobu zamítl.
Oba soudy přitom vyšly ze zjištění soudu prvního stupně, ale odlišně je zhodnotily po právní stránce.
Nájemkyně původně – na základě dohody o užívání bytu z roku 1982 – v domě užívala byt o velikosti 1+1. V roce 1987 odbor bytového hospodářství ONV (Obvodního národního výboru, dnes jde o Úřad Městské části) Praha 10 rozhodl podle tehdejšího zákona o hospodaření s byty o sloučení zmíněného bytu užívaného žalovanou se sousedním bytem rovněž o velikosti 1+1 s tím, že nově mělo jít o byt o velikosti 3+1.
Ke kolaudaci nového většího bytu nikdy nedošlo
V roce 1987 žalovaná provedla stavební úpravy (přebudování předsíně, vybudování koupelny z části předsíně, vybudování kuchyně z původního pokoje, změna dispozic), které ovšem nikdy nebyly zkolaudovány.
Z právního hlediska proto předmětný byt o velikosti 3+1 nikdy nevznikl. Dne 21. 1. 1987 uzavřela žalovaná (nájemkyně) s Okresním podnikem bytového hospodářství (OPBH) v Praze 10 dohodu o užívání předmětného bytu, aniž by existovalo kolaudační rozhodnutí na takto vybudovaný byt o velikosti 3+1.
K tomuto dni tudíž stále existoval právní stav kolaudovaných dvou samostatných bytů. Zároveň nebylo rozhodnuto ani o přidělení předmětného bytu žalované (tehdy šlo o takzvaný dekret na byt). Žalovaná však takto vytvořený předmětný byt od té doby užívá. Nájemní smlouvou ze dne 31. 5. 1994 pronajal tehdejší pronajímatel (už to nebyla městská část) žalované předmětný byt na dobu neurčitou od 5. 1. 1994.
Pokus o ukončení nájmu proběhl
Žalobu, kterou se žalobce – vlastník předmětných nemovitostí – dříve domáhal vůči žalované přivolení k výpovědi z nájmu předmětného bytu, Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 10. 5. 2012 zamítl z důvodu jeho právní neexistence (a tudíž i neexistence nájmu k němu).
Stavební odbor městské části Praha 10 rozhodnutím ze dne 27. 7. 2011 uložil žalobci povinnost odstranit stavební úpravy provedené za účelem sloučení dvou samostatných bytů o velikosti 1+1 a uvést stavbu do původního stavu z roku 1926.
Proč soudy rozhodly rozdílně
Odvolací soud vytkl soudu prvního stupně, že na případ neaplikoval ust. § 2236 občanského zákoníku – dle něj totiž nájemci nemůže být na újmu skutečnost, že pronajatý prostor není stavebním úřadem určen k bydlení (není zkolaudován jako byt). Je to jedno z ochranných ustanovení nového občanského zákoníku.
Nová právní úprava ochraňující nájemce bytu i „nebytu“
Podle ust. § 2236 občanského zákoníku odst. 1 se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.
Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle ust. § 2236 odst. 2 občanského zákoníku skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
Nadto platí podle ust. § 2238 občanského zákoníku, že užívá-li nájemce byt po dobu 3 let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Odvolací soud uzavřel na základě právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 (nový občanský zákoník), že je nezbytné na užívání nezkolaudovaného předmětného bytu žalovanou nahlížet jako na chráněný nájem bytu.
Přitom v situaci, kdy je zapotřebí, nebo je orgánem veřejné moci nařízeno, provést stavební úpravy předmětného bytu, má žalobce – pronajímatel – za splnění zákonných podmínek k dispozici právo jeho nájem přerušit či vypovědět dle ust. § 2259 a násl. a § 2288 občanského zákoníku. Žalující pronajímatel se obrátil s dovoláním na Nejvyšší soud, kde uspěl.
Přechod ze starého na nový občanský zákoník a uplatnění jejich pravidel na nájemní smlouvy
Podle § 3074 odst. 1 věta prvá občanského zákoníku se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1562/2025, ze dne 24. 9. 2025, připomenul, že podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (předchozí mnohokrát novelizovaný občanský zákoník původně z r. 1964) platilo, že předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ust. § 685 a násl. mohl být jen „byt“ v pravém slova smyslu (soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení).
Jinak řečeno nájemní smlouva (či dohoda o odevzdání a převzetí bytu ve smyslu ust. § 155 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 1991) mohla být platně uzavřena jen k bytu ve výše uvedeném smyslu; jinak byla absolutně neplatná.
Podle ust. § 3074 odst. 1 věty prvé současného občanského zákoníku platí, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (t. j. do 31. 12. 2013) se posuzují podle dosavadních právních předpisů.
Úpravu dle ust. § 2236 odst. 1 a 2 občanského zákoníku, nově definující předmět nájmu bytu, tak nelze vykládat tak, že by mohla vést ke zpětnému „přehodnocení“ absolutní neplatnosti nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu) uzavřené v období před nabytím jeho účinnosti (do 31. 12. 2013). Nevede tedy ke konvalidaci absolutně neplatné nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu).
Je proto třeba dospět k závěru, že ust. § 2236 odst. 2 občanského zákoníku se z povahy věci – stejně jako § 2236 odst. 1 – uplatní pouze na smlouvy o nájmu bytu (a nájmu domu) uzavírané podle právní úpravy o. z., tedy v období od 1. 1. 2014.
To však nevylučuje posouzení projednávané věci dle právní úpravy § 2238 občanského zákoníku. Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Nejvyšší soud ČR tak zrušil rozsudky obou nižších soudů svým rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 1562/2025, ze dne 24. 9. 2025, a spor vrátil k novému posouzení znovu soudu prvního stupně.
ČLÁNKY DO MAILU